仟邦资都：好平台有效化解住房抵押贷款违约风险

　　仟邦资都：好平台有效化解住房抵押贷款违约风险

　　对投资人来说，当有房产作为借款抵押物时，即使出现个别借款人违约，也可通过平台处置优质抵押资产来保障自身利益。然而，并不是所有的房产抵押标都一样安全，它受各违约风险因素的影响，而只有风控严密完善且能有效抵御这些风险的标的才是真正的安全标。

　　我国网贷行业诞生于2007年，随着行业知晓度不断提高和政策层面的宽松，到了2013年整个行业出现了爆发式的增长，具不完全统计全年成立机构数量突破千余家，交易规模突破千亿元。其中，以优质房产作为抵押物的房产抵押标因安全度高、收益稳健而受到广大投资人的喜爱。然而，并不是所有的房产抵押都一样安全，它受各违约风险因素，诸如贷款期限、利率政策、风险规避机制、房地产发展状况和区域景气程度的影响。而只有风控严密完善且能有效抵御这些风险的标的才是真正的安全标。

　　房产抵押借款标的模式及优势

　　在做房产抵押项目时，按照正常流程，平台一般会对借款人采取一定的风控措施，在面审借款人后，对抵押物进行估值及产权调查，以便借款人将自己名下的优质房产直接抵押至投资人名下，以此作为抵押担保保障，专业平台如仟邦资都会要求抵押房产的借款人签署全权委托公证和强制执行公证，一旦借款人违约，投资人可不经法院诉讼流程，直接进入司法拍卖，享有该抵押房产的优先受偿权。

　　风控指标认知重塑

　　抵押贷款作为金融机构较为成熟的业务领域，在民间金融领域也一样形成了一定规模和固定的风险评价体系。互联网金融研究专家、清华大学五道口专栏作家施凯欣指出，民间金融机构将第二还款来源，特别是抵押财产的处置权作为一个十分重要的地位，有时甚至超过了一般风险评分的考量。而过去北、上、广等一线城市的高房价也确实从一定层面支撑了市场的繁荣，资产价格的上涨、实体经济的融资需求都从一定程度上使得民间住房抵押贷款市场变得十分活跃。然而房产抵押所牵涉的相关利益群体较多，加之不动产抵押处置难度始终是一个复杂和系统化的难题，因此，很多时候非理性因素占比也较大。

　　显然，传统的各指标因素已不能完全诠释现有的住房抵押贷款风险控制指标体系。

　　为此，施凯欣和企业界代表，例如：国内著名金融风险管理专家、清华大三长三角研究院金融专家委员会委员陈昊先生、专注房地产抵押研究的仟邦资都CEO叶磊先生就相继提出，既然大部分抵押贷款对抵押物本身属性的风险关注比较高，那么可适当考虑将大型城市房地产市场发展指标引入民间金融的抵押贷款风险控制指标体系中，以求更加系统和从宏观层面评价市场的整体风险。

　　施凯欣认为，地区房地产发展状况和区域景气程度是影响该地区住房抵押贷款整体风险水平的重要因素。

　　这也是仟邦资都始终专注一线城市住宅(目前为上海)抵押的原因所在，上海住宅价格趋于稳定，加之贷款金额大幅小于抵押房产的市场评估价，即使借款人违约后拍卖房产，价款也可足额覆盖投资人本息。事实上，自2014年第四季度开始，央行不对称降息、公积金贷款限额上调等一系列红利政策已成为国内楼市扭转颓势的关键。据中原地产调研数据显示，降息后，全国主要城市客户咨询量环比上周均大涨了50%以上，其中一线城市表现最为明显，北京、上海客户咨询上涨超过80%，这无疑对房产抵押标形成利好。

　　违约风险因素分析

　　包括施凯欣在内的研究团队就上海地区10多家网贷公司、小贷公司进行了住房抵押贷款违约风险因素的调研分析，调研样本时间为2013年-2014年，调查共获得1340份正常住房抵押贷款样本和1136个违约贷款样本。

　　在此仅对几个主要风险因素进行描述性分析。

　　从借款人学历情况看，总样本中借款人学历的均值为1.70。正常组借款人的学历均值为1.89，违约组借款人的学历均值为1.57，说明最高学历对住房抵押贷款违约风险有着反向影响。

　　从贷款期限来看，在样本中贷款期限的平均值为16个月。正常组贷款期限为9个月左右，违约组借款期限在18个月。可以认为借款期限与贷款违约风险成正相关性。从贷款期限上分析，一般行业内认为9个月期限的住房抵押贷款是正常与违约的临界点。

　　从月还款额占家庭收入比例来看，月还款额占家庭收入比例超过50%，借款人违约风险会逐步上升，一般网贷平台或者小贷公司对这一比例会控制在20%-60%之间，一般不会超过60%。

　　违约风险管理对策

　　1、 尊重金融本质，灵活运用量化分析

　　定量分析技术是基于大量历史交易、信贷数据基础上，运用计量经济模型判断影响住房抵押违约的重要因素，也是验证现有评价因素合理性的重要手段。目前，在信用贷款领域，FICO评分已成为众小微贷机构的风险定价标准，但在住宅抵押贷款领域，这一标准仍是空白。而仟邦资都作为住宅抵押细分领域的领导者，已率先通过ISO9001风控体系认证，弥补该空白的同时，也为推动整个行业风险评估体系建设起到指导作用。仟邦资都董事长叶巍表示，“我们意在打造全闭环无盲点安全风控体系，把各个环节诸如，优质借款人筛选、资产精准评估、线下实地考察、抵押物查控、资产处置渠道及抵押物变现等都实现标准、专业化的操作，从而更全面的保障投资人的投资利益。”

　　2、 加快审批信息化程度建设

　　互联网金融的崛起是技术金融高度发展的事情，信息化程度应该远高于其他行业，目前部分网贷平台已经开始建立了基本的信贷管理系统，将信贷政策、审批、核算、保全催收等功能统一汇集在一起、自动分类、整理、分析以供审核人员参考使用。但此类公司数量还是比较少，大部分平台人工作业程度较高，分级授权原则不明确，要么是审贷不分，贷款通过率过高，要么是公司负责人一言堂，缺乏民主性和科学性。因此未来的网贷行业应该转型为以风险管理为核心的高度信息化的服务机构。

　　3、 加快网贷行业住房抵押贷款二级市场建设

　　现实情况表明，现在的网贷行业逾期债务较多，流动性风险、信用风险较大，为了能够更好的分散现有的存量风险，建立成熟规范的住房抵押贷款二级交易市场是十分有必要的。现有的网贷平台已经在各自的业务范围内开设了各类型债务转让、展期等不同措施来有效化解潜在风险。而在搭建不良资产二级市场，盘活沉淀资金方面，仟邦资都有两类解决方案，其一是设立提供流动性支持的私募基金，一旦发生违约，该基金在第一时间受让债权和收益权，保障项目本息的按时兑付。其二是设立房产并购私募基金，收购不良资产，从而快速变现抵押物。可见，盘活二级市场存量资产不仅可以有效化解和分散金融风险，也是搞活现有民间金融市场的有效手段之一。

　　总之，投资人在甄别房产抵押标时，需综合考量房产类型、市值、公证抵押手续、抵押资产变现能力等各方因素，如此才能保障自身的实际利益。

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