信贷支持加速地产金融

　　信贷支持加速地产金融

　　9 月30 日,央行、银监会联合发文《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,主要就保障房金融支持、居民住房贷款支持、房企融资支持和房地产金融创新出台系列放松政策,放松结合了短中长期目标、照顾了低收入和合理的购房需求、对房地产企业和行业的中长期发展进行了长远的规划。政策总体是超预期的,亮点是金融创新。

　　信贷支持政策超预期,将提升刚需和刚改购房者实际购房能力,利好地产行业中短期发展。本次政策支持主要体现在:1)首套房利率下限下调:首套购房者贷款利率下限重提7 折,但最后能否取得还视各银行经营单位情况而定。而且随着近年利率市场化的发展,在没有行政性手段要求的情况下,短期内重回七折基准利率较难,但这一政策释放了强烈的支持信号。预计未来将有更多银行按揭贷款利率出现折扣;2)首套房认定标准放松:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策,对于改善性住房需求有较强的支持。改善性住房占总体需求30-35%左右,这次解放的卖一买一占比大约10-15%;3)非本地居民购房贷款支持:鼓励非限购城市金融机构加大对非本地购房居民的贷款支持,显示除了限购放开,更重要的是信贷支持。

　　4)信贷审批周期加快:通知要求银行业金融机构要缩短放贷审批周期,优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

　　加速金融创新是亮点,将增加银行信贷投放及优质房企融资能力,利好地产行业长期发展。本次政策的亮点,是加快房地产金融创新:1) 鼓励机构发行MBS,将有利于盘活银行信贷资产增加房贷投放能力;2)鼓励开发商发行银行间债务融资工具和加快REITs 试点,对优质的地产开发企业的融资能力提升和行业长期发展是重大利好。

　　保障房的金融支持力度不断加大,在层次上保证了住房市场的平稳发展。

　　将对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限由15 年延长至不超过25 年,继之前国开行万亿支持棚改再到北京为棚户区改造融资打造专属大额信用贷,保障房的金融支持力度不断加大。由于核心购房人群的不同,保障房市场的发展对商品房市场不形成重大挤压,而是在层次上保证了整体住房市场的平稳发展,且利好涉及棚改的企业。

　　投资建议:住房金融政策虽然符合地产调控市场化的预期,但信贷支持政策超预期,加速地产金融创新是亮点。政策兼顾了短中长期的行业发展,同时我们维持四季度地产销量和政策好于前三季度的判断,依旧看好板块中型反弹,推荐“龙头+跨界转型+棚改”投资机会。正如我们中期策略所言,房地产行业告别了高速增长时代进入白银时代,也是龙头凭综合实力占据市场和中小房企创新转型的黄金时期,地产政策不改变行业趋势但却会产生多样的投资机会, 推荐“龙头+跨界转型+棚改”地产股投资机会:1)龙头:招商、万科、保利;2)跨界转型:第一梯队:阳光城、金科股份、北京城建(跨界+棚改);第二梯队:中天城投、冠城大通、苏宁环球。

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