来源:半岛晨报 小编:范欣欣 发布时间:2014年08月12日
内容导读: 市民高先生咨询,他们有近30户业主2011年左右全款购买的商品房,到目前为止也没开具发票,只开具了收据,签订正式的商品房买卖合同,合同上也有预售许可证号,但到现在也没有办下来产权证。
“不可售”房屋办产权是麻烦事儿
【案例】市民高先生咨询,他们有近30户业主2011年左右全款购买的商品房,到目前为止也没开具发票,只开具了收据,签订正式的商品房买卖合同,合同上也有预售许可证号,但到现在也没有办下来产权证。他们了解的情况是开发商超建了,在房屋登记中心的公示档中,是红色不可售状态,他们应当如果维权,是退房啊?还是继续等?
【律师解析】造成预售商品房不可售的原因主要有以下几个方面:1.擅自更改规划,主要是超建,例如,某号楼审批5000平方米,实际建设了5500平方米,则有500平方米无法办理产权,这就是出现为什么同一楼层有的能办产权,有的不能办理产权证的原因,先办的可能就有产权,后办的可能就无法办理产权了。2.欠缴政府部门相关的配套费,政府相关部门限制其办理产权。3.证照不齐全,目前这种情况较少,因为如果证照不齐全的情况下,一般政府部门不予以办理预售许可证。4.抵押给第三方,只有与银行相关的担保公司才能办理预售房屋的抵押登记。
【律师提醒】综合分析,超建的可能性较大。造成不可售与政府行为没有任何关系,均为开发商违法违规行为造成的,开发商只有解决了违法违规问题才能办理产权,也可能存在一直办不了产权的情形,但比较少见。开发商卖房后又将房产抵押给第三方,业主该如何维权?
【案例】赵先生等几百户业主购买商铺,已经有两三年了,但一直没有办理产权证。有关部门回复,这些商铺已经抵押给第三方了,由第三方办理了抵押登记,因此现在暂时办理不了产权证。
【律师解析】预售商品房除了金融机构可以办理抵押登记外,只有与金融机构相关的担保公司才能办理抵押登记。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;以上两款规定,即是先抵押后卖房,先卖房后抵押两种情况。依据法律规定,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
【律师提醒】购房者购房一定要慎重,选择规模大、信誉好的开发企业,在购买前向政府相关职能部门查询房屋情况,如果属于不可售状态的房屋,无论是否便宜都不要购买。如果属于金融机构解除抵押可售的房屋,可以购买,但签订合同后要马上网签备案。同时交款后马上要求开发商开具购房发票,如果开发商拒绝开具发票,可以向税务和房地产管理部门举报。
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