“国五条”出台 二套房首付款或将提高到7成

　　近期出台的京版“国五条”细则明确，个人转让住房个税按照转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对此链家地产副总裁林倩表示，个税调整无疑是“国五条”中对市场打击最大的一项，或能改变投资性购房者的长期预期。

　　此外，细则明确，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例，但没有明确具体的提高比例。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，如果继续提高，二套房首付款至少会提高到7成。

　　个税政策

　　新旧政策以网签时间为界

　　市住建委相关负责人表示，3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。

　　与此同时，为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。

　　该负责人特别强调，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。

　　业内分析

　　六成二手房购房需求受影响

　　链家地产副总裁林倩表示，这一政策下，约六成购房需求将受到影响。根据链家地产市场研究部统计，去年以来，改善型需求占比约为45%。其中至少八成为卖一买一的置换需求，也就是说有36%为业主的唯一住房，再除去少部分不满5年的房源，预计二手住宅市场中将有60%左右的需求受到税费调整影响。

　　由于个税改按差额的20%征收，不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如，未满5年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%，这一比值，是税费最低的满5年且业主唯一的普通住宅的18倍。

　　其中，均以2013年二手住宅成交均价为当前出售的价格水平，满5年房源的购买价格以2008年水平计算，则其差额相当于当前价格55%，未满5年按2009年购买计算，差额为当前价格的48%。

　　或将避免买房人偷逃税款

　　北京房地产中介协会会长李文杰表示，本次北京细则最重要的调控措施是20%所得税征收，它的主要内容是对国五条的重申，最关键是具备了现实操作可能。“这一规定基本上囊括了大部分商品房。政府能够落实这一细则，实际上意味着对房屋原值已经有了核实的基础，并且同税务部门进行了有效沟通。”

　　据记者了解，根据税务规定，对所得征税，可以在税前扣除房屋原值和合理费用。但在实际征管中，由于各种历史原因，一些纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值，对此，税法又规定，可由税务机关核定其原值。这样，就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。

　　李文杰称，由于北京房屋权属十分复杂，比如一些自建房、公房、拆迁房等无法核实原值，对于这一部分依然按照核定征收，这也是尊重现实的办法。“20%所得税的严格执行，短期之内会影响市场气氛，长期来看未来都会被买房人消化。”李文杰表示，根据以往的经验来看，交易环节的费用一般都会转嫁到买房人头上。

　　此外，新政对此前一部分偷逃税款的买房人影响巨大，将会避免部分买房人今后偷逃税款。由于北京此前都按照核定征收，即1%房价征收，一部分买房人为了少缴税，故意将成交价降低，如200万的房价网签成150万。但如果这一人群此后卖房，房产的原值将会以150万为准，这意味着他将缴纳更多的所得税。

　　>>算笔账

　　购200万房将增税28万

　　北京中原地产市场研究总监张大伟算了笔账：以一套目前总价200万的普通二手房计算(非5年内唯一住房)，之前个税缴纳2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。个税就相当于房屋总价的14%。

　　张大伟称，这一政策必然会影响成交量明显下调，在细则执行后，成交量必将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。

　　二套房首付

　　二套房首付比例或提至7成

　　细则明确，继续暂停第三套及以上住房贷款发放，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，进一步提高意味着，二套房首付款至少会提高到七成。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟表示，信贷政策严厉程度创历史新高，预计首付款比例有可能上浮到7成。他认为，此政策主要影响人群为改善型需求的购房者。

　　京城个贷机构“伟嘉安捷”指出，二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。

　　也就是说，假设二套房的首付提高至70%，以评估价200万的二手房为例，贷款20年，首付提高70%以后借款人要多支付20万的首付款，前期资金压力较大，但是相对还款的压力会减少很多，因为相应的贷款额度也随之降低。从月还和总还款的金额来看，商业贷款新旧政策对比月还节省1575.3元，总还款节省378073元。公积金贷款新旧政策对比，月还节省1314.4元，总款节省315454元。二套房新政策商贷与公积金对比，因为公积金的利率较低，所以月还款会比商业贷款少782.73元，总还款少187855元。

　　银行反应

　　首套房贷政策不会马上收紧

　　一位国有大行信贷部负责人表示，目前二套房贷款量占房贷总量的比重不到两成，进一步提高二套房首付比例影响不会太大。他告诉记者，近几年银行的贷款结构逐渐发生了变化，以前是房贷量占个贷中的80%以上，经过近几年的调整，消费贷款和经营贷款的量逐渐增加，目前个人房贷、消费贷款和经营贷款的比重基本相当，各占三分之一。该负责人还分析，预计首套房贷政策不会马上收紧，目前还能享受一定的利率优惠。

　　中国银行发布二季度宏观经济金融展望报告，对于市场比较关注的房地产调控“国五条”报告指出，从短期看，二手房的销量会受到较大影响，但在目前供小于求的情况下，需求会转向新房市场，从而促使新房交易量上升，房地产市场将由一季度的量价齐涨转向二季度的量滞价稳，三季度，随着供需双方对政策的逐步消化，房地产市场将试探性下挫，成交量可能萎缩。中行对2013年房地产销售维持前高后低的观点。

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