美房企获国开行贷款

　　中国国家开发银行(下称“国开行”)将在美国发放开发贷款，首单花落美国四大房地产商之一莱纳房产(Lennar Corp，NYSE：LEN)。

　　《华尔街日报(博客,微博)》和《彭博社》等众多外媒争相报道这一新闻。据悉，莱纳房产高管与国开行官员于2012年12月7日签署了贷款协议，总金额17亿美元，用于开发位于旧金山的大型房产重建项目，协议覆盖项目前6年的开发建设。

　　舆论分析，由于该项目前景看好，国开行的这笔贷款安全可控。另外，协议中的一个附带条件是中国铁建(601186,股吧)股份(601186.SH/01186.HK，下称“中铁建”)将作为总承包合伙人参与项目的开发，这也是吸引国开行此次贷款的一个重要原因。

　　旧金山“巨无霸”

　　此次获得国开行贷款的，是一个名为“猎人角/金银岛”(Treasure Island and Hunters Point Shipyard)的房产重建工程。

　　这个项目位于旧金山东南，前身是美国海军基地。2003年这里被获准建设居民区，海军以1美元价格将其卖给旧金山市政府。

　　2005年旧金山市议会通过了该地区的重建计划，并决定由全美四大开发商之一的莱纳房产负责该项目的承建工作。在土地供应严重不足的旧金山地区，莱纳公司甚至不需要为这块土地支付任何成本，只需承诺负责当地基础设施建设，并且在收回25%的投资收益以后，与旧金山政府共享项目收益。

　　这项政企合作的重建工程预计总投资105亿美元，分20年逐步实施。目前一期工程已建设完成，包括1400套住宅、25英亩公园和旅游观光的开放空间，使该区域实现了从海军基地到住宅社区的转变。

　　整个项目完成后，将提供近两万套新房、以百万平方米计的办公和零售空间以及大型体育场等娱乐设施，成为1906年旧金山大地震以来规模最大的房地产扩建项目。

　　不过，当地住宅需求是否支持如此体量的“巨无霸”项目?从现在来看，市场预期比较乐观。

　　作为美国西部重要的海港城市以及金融、贸易、文化中心，旧金山人口众多但可供开发的土地数量不足，新开工建设项目有限，住房市场处于供不应求的状态。

　　另外，旧金山也是重要的华人聚集区以及华人移民的首选地。众所周知，华人一向注重子女教育，对教育的投资不遗余力。不论新老移民，脚步尚未站稳，子女入学便已摆上全家议题。而旧金山湾区拥有世界著名的两大名校：斯坦福大学和加州大学伯克利分校。聚集在这些好学区附近，即使买不起，也不惜支付高额租金。

　　即使是在金融危机阴影笼罩下的房地产业一片低迷中，旧金山地区的房屋价格都一路坚挺。而随着美国经济逐渐复苏，这里的房价和房租上涨势态更加明显。

　　从2012年下半年开始，美国房地产市场整体显露触底回升势头。评级机构标普公司2012年12月26日发布的报告显示，美国20大城市房价同比上涨4.3%.尤其是旧金山湾区，房价房租同比平均增幅13%，居全美之首。

　　经济学家科尔克(Jed Kolko)说，随着未来美国移民潮的进一步扩大，加上华人对于旧金山地区的偏爱，这一地区的房价还会上涨。

　　“猎人角/金银岛”住房重建项目将以开发普通住宅为主，莱纳公司还承诺为社区提供便利的教育、医疗和公共交通服务。项目完工后，将带动超过25000名居民迁居旧金山地区，并将创造超过12000个永久就业机会。

　　2012年，上任不久的旧金山华裔市长李孟贤表示，旧金山地区的房地产重建工程将建成更多的“可负担房屋”，并极大改变旧金山东南部的面貌。

　　求助国开行

　　尽管旧金山的重建项目前景广阔，但重建工作一直困难重重。其中有历史原因导致的环境污染问题，也有来自资金方面的压力。

　　除了来自开发商的投资，旧金山市政府也承诺，以发行税收增量融资债券(tax-incrementbond)的形式，向该项目提供数亿美元资金。但是，对这样一个“巨无霸”房产重建项目来说，还远远不够。

　　金融危机前达成的糟糕土地交易令美国退休基金和银行很受伤，这些金融机构对于大规模的贷款非常谨慎。而且，旧金山重建项目建设期长达20年，美国机构对这样漫长的建设期也感到不安。

　　但是，莱纳公司一直对该项目雄心勃勃。2012年5月，公司总裁邦勒(Kofi Bonner)说：“莱纳公司以及我们的合作方都对旧金山以及猎人角重建项目充满信心。”他说，尽管环境诉讼、经济衰退等影响到项目的进度，却没有改变我们对于这个项目的承诺、专注和信心。

　　据知情人士透露，从2012年5月开始，莱纳公司积极与国开行接触，期望得到国开行的资金支持。国开行也有一个投资小组专门负责跟进这个投资项目，但一直没有明确具体条款。在去年7月之前，双方还没有签署任何实质性投资协议。

　　经历了漫长的谈判以后，双方终于在2012年底达成了这项交易。分析认为，国开行最终同意贷款，说明其看好莱纳房产的还款能力和重建项目的发展前景。在保证贷款资金安全性的前提下，国开行正是以自己的财务实力为杠杆，来撬开有利可图但充满挑战的美国房地产市场。

　　莱纳房产最新公布的2012年第四季度财报也显示，其收到的房屋订单数增长了32%至3983套。截至第四季度末，公司未完成订单价值达到12亿美元。得益于新房订单数的持续增长，莱纳房产公司报告期内实现营业收入13亿美元，同比大幅增长了42%.除了融资方以及项目本身的因素，旧金山政府以及莱纳房产同意中铁建作为承包合伙人参与项目开发建设，也是国开行对这笔交易感兴趣的原因之一。

　　2008年，国开行完成改制，组建成为国家开发银行有限公司，由政策性银行向商业银行转型，实行自主经营、自担风险、自负盈亏。但是多年来，其双重身份并未改变。

　　例如，国开行的一项重要政策使命就是支持国企“走出去”。多年来，国开行利用其低成本优势，支持了东南亚、中东、非洲和拉丁美洲等地区的多项重大基础设施建设，包括修建铁路、电网和房产开发等。

　　国开行提供优惠资金的先决条件通常是，需要用中国的开发商和承包商来建设这些项目。此次国开行首度进入美国市场也不例外。

　　另外，在很多情况下为了保证必要的专业水准，建设项目所需的劳动力至少有一部分来自中国。但这一点在旧金山可能很难发生。旧金山的地方性法规以及同当地政府签订的协议通常要求，开发商使用当地劳工，并按当地现行标准支付工资。

　　不过，中铁建的主营业务除了工程承包，也包括房地产开发。近年来，一些大型开发商频频走出国门，掀起了海外开发房地产的热潮。中铁建高层也多次表示，在把握内地市场机遇的同时，积极放眼海外业务。

　　2012年6月，中国铁建及旗下中土公司的七公顷房地产开发项目在尼日利亚最大城市拉各斯启动。这是中铁建的第一个海外房地产项目。

　　如今，在更加广阔的旧金山市场，中铁建能够参与当地最大的房产项目建设，也不失一个探路美国房地产市场的重要契机。

　　可见，无论是从商业角度还是政策角度，国开行与莱纳房产的这笔交易，看起来还算“划算”。

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