房地产信贷影响住房价格了吗?

　　房地产信贷影响住房价格了吗?

　　2014年年初以来，全国住房价格结束了2013年全年的大幅上涨，同比增速连续三个月为负，引起社会各界对住房价格增速持续下滑原因的讨论。不少学者认为导致住房价格增速大幅回落的一大重要原因在于银行房地产信贷的收缩，另一些学者则对此提出异议，认为并非房地产信贷影响住房价格，而是住房价格增幅的大幅回落导致了房地产信贷的收缩。基于以上分歧，笔者根据2007年以来房地产信贷与住房价格变动情况，深入探讨房地产信贷是否影响了住房价格，现实数据证实并非房地产信贷影响了住房价格，而是住房价格影响了房地产信贷。

　　房地产信贷与住房价格

　　2007年2月至2014年4月共80个月房地产信贷与住房价格增速数据显示，二者的变动呈现出以下几方面的特点(如图1所示)：其一，二者整体上呈现出不断增长的趋势。很大程度上说明了2007年以来房地产信贷与住房价格相互影响、相互作用，整体上不断增长。其二，二者波动趋势基本一致。从图1可以看到，二者波动趋势基本一致，房地产信贷的波峰一般也是住房价格的波峰，反之亦然。由此从数据及图1可以直观判断出，房地产信贷与住房价格相关性较强，二者相互作用、相互影响。为了验证这一直观判断，笔者采用E-views软件检验得出二者相关系数为0.7，呈现出显著的正相关关系，证明了二者相关性较强的直观判断。

　　房地产信贷与住房价格二者呈现显著相关的检验结果符合我们大多数人的判断。但是，还是不能解释房地产信贷是否影响了住房价格。为此，需要通过格兰杰因果检验对二者因果关系进行检验。格兰杰因果关系检验结果显示短期内住房价格增速是房地产信贷增速的原因，房地产信贷增速对住房价格增速的影响作用不明显。由此，可以对2014年年初以来住房价格与房地产贷款增速回落的原因做出判断，住房价格下行是导致房地产贷款减少的重要原因，而房地产贷款对住房价格的影响作用不够明显。

　　住房价格影响房地产信贷的路径

　　路径一：抵押物预期值降低

　　住房价格影响房地产信贷的第一条路径是：住房价格通过影响购房者抵押物的价值及预期，进而对住房消费信贷产生影响。

　　一方面，住房价格通过影响抵押物价值进而影响购房者住房消费信贷。在购房者受较强的信贷约束的前提下，其购房需求必须通过房地产消费信贷才能得以满足，而银行信贷的投放往往根据购房者抵押物价值进行评估投放，购房者只有在能够提供抵押物的前提下才能够获得住房消费信贷，而住房往往成为购房者进行抵押的资产，因此住房价格波动通过影响住房价值，进而影响到银行的房地产信贷规模。当住房价格上升时，住房价值也随之提升，那么，购房者可从银行获得的住房消费信贷额度也会随之提高;住房价格下降，住房价值也随之下降，从而，购房者从银行获得的住房消费信贷额度也会下降。

　　另一方面，住房价格通过影响购房者收入预期及房价预期，进而影响住房消费信贷。首先，影响购房者收入预期。住房价格变化对购房者的收入预期产生影响，从而导致其改变当前的借款计划及信贷需求。当住房价格上升，购房者收入预期也会随之上升，从而增加住房消费信贷。住房消费信贷增加必然伴随着住房需求的增加，而短期内住房供给弹性小，从而导致住房价格的进一步上升。这种住房价格与住房消费信贷的相互影响，会导致住房市场与信贷市场相互强化。其次，影响购房者房价预期。房价预期对于住房消费需求具有极其重要的作用，住房价格上升会强化购房者乐观预期，从而增加当期住房消费需求。从图2可以看到，居民预期房价上涨指数和预期收入信心指数与住房价格变动趋势基本一致，充分说明了，当期住房价格对消费者房价预期及收入预期具有重要的影响。

　　路径二：开发商资金压力增大

　　住房价格影响房地产信贷的第二条路径是：住房价格通过影响开发商的资金条件、预期及决策等方面，进而影响房地产开发信贷。

　　住房价格上涨会对房地产开发商资金条件、预期及决策行为产生较为显著的影响。其一，开发商资金状况良好。在住房供求矛盾突出导致住房价格上涨的背景下，开发商销售状况良好从而去库存较快，开发商总体资金压力得以缓解。其二，开发商总体预期乐观。住房价格上涨会增强开发商的乐观预期，尤其是在需求较强，供求矛盾突出区域，乐观预期更为突出，并有效带动全国整体乐观预期。即使是在具有较高库存的区域，受房地产市场“买涨不买跌”规律的影响，在全国整体住房价格上涨趋势下，开发商往往也会坚守价格不会轻易降价。其三，开发商总体采取涨价策略。供求矛盾突出区域涨价惜售现象尤其突出，一些房地产库存较高的城市受全国整体住房价格上涨的影响，往往采取不降价促销的手段应对供求结构的转变。

　　因此，从以上分析可知，在住房价格上涨的背景下，开发商资金状况良好，总体预期乐观且会进一步采取涨价策略，从而带动住房价格的进一步上涨，由此导致住房价格上涨的不断循环，从而强化开发商上涨预期，加大住房开发投资建设，从而加大了对房地产开发信贷的需求。而住房价格下降则会使开发商的资金链较为紧张，总体预期悲观，减缓开发进度，降低住房投资，从而降低对房地产开发信贷的需求。

　　路径三：银行资产价值与预期下行

　　住房价格影响房地产信贷的第三条路径是：住房价格通过影响银行资产及预期，进而影响房地产信贷。

　　一方面，住房价格波动通过影响银行资产进而影响房地产信贷。银行房地产信贷两大供给主体为房地产开发商和购房者，无论是为开发商提供房地产开发贷款，还是为购房者提供住房消费贷款，均以房地产资产的价值作为贷款前提条件和贷款额度衡量指标。住房价格上涨提高了房地产抵押资产的价值，从而加大了银行房贷意愿并激励银行扩大房地产信贷。同时，住房价格上涨也会促使银行更愿意以简便的条款提供更多房地产信贷，进一步促进了房地产信贷的扩张。相反，住房价格下跌则会使银行资产缩水从而导致房地产信贷收缩。

　　另一方面，住房价格波动通过银行预期，进而影响房地产信贷。住房价格上涨往往会导致银行对房地产市场的乐观预期，在乐观预期下使得抵押住房评估价值上升，增加房地产信贷的投放额度。而住房价格下跌则会导致银行对房地产市场的悲观预期，在悲观预期下使得抵押住房评估价值下降，进而会降低房地产信贷的投放额度。

　　住房价格影响房地产信贷的风险

　　从以上分析可知，住房价格通过购房者、开发商和银行三大市场主体对房地产信贷具有显著的影响作用，显示出房地产信贷对住房价格及住房市场具有较高的依赖性。我国房地产行业的融资主要来源于银行信贷，这就导致了信贷市场的主体——银行和住房市场主体——开发商与购房者，在住房价格波动的情况下均存在较为严重的风险。2014年年初以来，全国住房价格连续三个月负增长，引起了社会各界的隐忧，其中各大银行金融机构也提高了对房地产市场的警惕，开始缩紧房地产信贷规模，避免住房价格下跌引致风险。

　　购房者风险

　　住房价格下降特别是大幅下降，对购房者会产生多方面的风险。首先，住房持有者资产价值下降。无论是自主性住房还是投资投机性住房，均具有资产保值增值的作用，在住房价格急剧下降的情况下，会导致住房持有者资产价值迅速下降。其次，住房价格下降会导致准备购房的消费者难以获得消费信贷。相关数据显示，通过按揭贷款买房的消费者占全部购房者人数的90%，其中80%的购房资金来源于银行贷款，因此住房消费信贷对购房者具有较强的信贷约束作用。银行在住房价格下跌时会实施风险考虑限制，甚至会停止住房消费信贷，从而给准备购房居民带来丧失住房所有权的风险。

　　开发商风险

　　目前，虽然国内银行直接贷款占房地产开发资金来源的比重仅为30%左右，但是加上自筹资金及应付款项(开发商拖欠施工单位的工程款和供货商的材料款等)中的银行间接贷款，银行贷款比重一般会高于30%。一般认为银行贷款占房地产开发资金来源的比重高达60%左右。由此可知，开发商对银行贷款具有较高依赖性，这种高依赖性在住房价格下跌时则可能引发较高的风险。一是来自银行的风险。住房价格下降，会导致住房抵押物的价值下降，从而导致银行对开发商开发信贷收缩，从而使得开发商面临资金链断裂的风险，导致依靠银行贷款才能顺利推进的工程建设和经营管理难以为继。二是来自购房者的风险。住房价格下降会导致购房者的悲观预期，从而在“买涨不买跌”的规律作用下，导致购房者对房地产市场持续观望，甚至发生购房违约。另外，部分购房者也会因为受到银行住房消费信贷收缩的影响出现无力购房及购房违约现象。住房价格下跌时期，银行和购房者的反应均会对开发商带来风险，银行贷款不畅及购房者需求不足会影响到开发商回笼资金，开发商往往会通过“以价换量”的方式维持经营管理，因此，他们也会面临巨大利润损失甚至破产倒闭的风险。

　　银行风险

　　住房价格下跌时，我国房地产信贷集中于银行的特征必然会使得银行承担着巨大的风险。一方面是来自房地产开发商的风险。住房价格下跌会导致银行不良贷款率的上升。相关数据显示我国银行不良贷款与房地产相关的比重高达30%～40%。住房价格下降会导致银行抵押物价值下降，坏账增加。不良贷款及不良贷款率上升，使得银行承受巨大利润损失的同时，面临房地产信贷有可能引发的金融风险。住房价格下跌也会导致银行面临来自开发商的道德风险。住房价格下降导致开发商资金链断裂风险的背景下，开发商为了维持正常经营与管理，会采取各种手段规避自身风险，往往通过采取“一房多贷” 及“一房多卖”等多种违背道德的行为将自身风险转移到银行。另一方面是来自个人购房者的风险。住房消费信贷是长达二三十年的中长期贷款，一则是影响银行的资金流动，二则是在长期经济发展过程中，住房价格一直平稳增长的可能性几乎没有。因此，在任何住房价格波动时期，银行都可能面临购房者带来的风险。在住房价格快速上涨时期，银行住房消费信贷扩张，从而导致诸多想购房又不具备支付及借贷能力的个人可能凭借虚假证明从银行骗取贷款，增加了银行不良贷款的可能性。而在住房价格下降特别是快速下降时期，住房持有者可能违约，不再为住房负资产支付按揭贷款，因此，银行面临着大量住房所有权人断供的风险。

　　从以上分析可知，住房价格对房地产信贷具有显著影响，住房价格剧烈波动期，住房价格通过购房者及开发商均会对银行产生风险。尤其是在我国住房市场对银行信贷具有较高依赖性的典型特征背景下，住房价格剧烈波动的风险就容易转化为银行信贷风险，从而使我国面临潜在的金融风险。

　　政策建议

　　综上所示，住房价格对房地产信贷有显著影响，住房价格通过购房者、开发商及银行三大路径对房地产信贷产生影响，同时也通过这三大路径对金融系统及金融安全产生作用。为此，促进住房价格对房地产信贷的良性影响作用是确保国内银行金融安全的重要保障，具体应从以下几方面着手。

　　建立完善房地产资产评估系统，加强风险管理。房地产信贷的稳定持续投放是住房市场及银行系统健康发展的重要条件，但是目前房地产信贷往往依据住房价格波动导致的抵押资产或担保资产的价值波动作为评估依据，在住房价格上涨时，银行争相发放房地产贷款导致贷款过度投放。而在住房价格下降时期，银行则急剧收缩房地产贷款，特别是住房消费信贷，不利于国内金融稳定及住房市场的健康发展。未来要促进住房价格对房地产信贷的良性影响，就有必要建立并完善房地产资产评估系统，客观评价住房资产价值及住房市场发展状况，防止房地产信贷的过度扩张和收缩对银行业造成的不良影响。同时加强住房消费信贷诚信体系建设，并完善个人房贷信用信息记录，同时加强银行自身的风险管理，有效防范规避房地产信贷风险。

　　完善房地产金融体系，促进房地产融资多元化。目前，国内房地产行业以银行为主的单一融资渠道，一方面会加剧银行信贷风险，另一方面也会因为银行的不合理信贷调整影响房地产市场的健康发展。因此，未来要健全房地产金融体系，促进房地产融资的多元化。鉴于我国金融体系以银行为主的现实，以及住房市场中众多中小房地产企业自身资金不足的现状在未来较长一段时期内难以改变，未来相当长一段时期内，我国多元化的房地产融资仍将以银行信贷为主，但是要不断完善融资手段和创新融资工具，不断推进房地产证券、房地产信托、基金及外资对房地产市场的融资支持，不断推进房地产融资的多元化进程。

　　针对不同区域实施差别化的房地产信贷政策。由于不同区域的住房市场及结构特征不同，因而应据此实施差别化的信贷政策。一二线城市特别是一线城市房地产信贷对住房价格弹性较大，鉴于这些区域的高房价及高增长率，有必要持续性地采取紧缩性信贷政策，促进这些区域住房价格的合理回归;住房价格较为合理的三四线城市有必要采取较为宽松的信贷政策，带动这些区域住房市场的稳定持续发展;住房价格畸高而需求支撑不足的部分三四线城市，要加强风险监管和风险防范。

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