个贷开发贷普遍收紧 开发商寄望投资客

　　信贷温水煮青蛙 房企资金压力空前

　　近日有传言称，首次住房贷款首付可能提高到5成，让本已低迷的市场再添紧张。

　　“如果没有银行资金支持，房地产的明天将会如何？”最近这样的讨论屡屡见于各大论坛。稍一深究会发现，这其实是个伪命题，因为前提几乎不可能出现。“拒绝”不可能，但“最大程度地限制”却是事实。个贷、开发贷对中小房企都是可望而不可及，有人扬言“唯一的出路是等着被收购”，这对降房价有作用吗？

　　出了同贷书也要等半年

　　“起码要半年，一年也别惊讶。”广州农业银行珠江新城支行的一位个贷部负责人语带调侃。在他看来，这也是没办法的事，原本一直是公司优质业务的个人购房贷款忽然变成“鸡肋”。“这一叠都是出了同贷书的，但直到现在也没有拿到钱。”这位负责人告诉《中国经营报》记者，最早的去年12月就已经递了申请。

　　5月初有媒体表示，首次住房贷款首付要提高到5成，市场一时哗然。5月5日，银监会否认了这一传闻，表示首套房贷比例维持在3成不变。“可能性不大，”国都证券房地产行业分析师邹文军认为，“因为管理层调控房地产市场主要是针对购买二套及其以上房屋的居民。而从理论上讲，首套房属于自住性住房，不在调控范围之内。”但上述农行个贷负责人表示，现在各大银行对于个贷业务普遍收紧，个别银行要求客户提高首付款也并不罕见。

　　5月初，记者电话询问了建行、民生、招商、工行、深发展、中行等银行的房贷业务，均表示首次买房者仍可以获得最高7成按揭贷款，但二套房贷则普遍只能做到4成按揭。而在利率方面，大部分银行的首套房贷利率都上调了10%，而二套房贷利率则普遍上调20%。

　　在记者暗访中发现，在这波“限贷潮”中首套房买家受影响最大，在许多银行眼中与其贷款给首次置业者，不如服务二套房买家。广州招商银行某支行的个贷经理则明确表示，如果希望获得7成按揭，且想加快过款时间，利率可能要在基准利率基础上上浮15%~20%。

　　“没办法，额度有限，高收益客户优先。”上述农行个贷负责人表示，现在很多银行的个贷都向高收益业务倾斜。多办抵押贷款，少办按揭贷款；多办二套房按揭，少办首套房按揭。“往年个贷经理都有一定权限，例如收到50万元的贷款申请，如果某日客户提前偿还60万元的个贷，个贷经理可以腾出50万元的额度给贷款申请人。”他告诉记者银行的内部审批手续发生变化，“现在把关的是分行，而且需要几个部门开会后再决定，是不是发放贷款，投放给谁”。因此在他看来出了同贷书，再等半年也是非常正常的事。

　　中国人民银行5月3日发布的《2011年一季度货币政策执行报告》披露，我国房地产贷款余额增速自2010年5月份以来持续回落。其中，个人购房贷款余额6.48万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末低6.5个百分点，连续11个月下滑。

　　开发贷因大小而异

　　“一次性付款原价减8万元，再加额外93折。”这是广东东莞某中小型楼盘的折让优惠，可是按揭付款则没有这个优惠。“银行按揭贷款放款太慢了，唯有鼓励客户一次性付款。”该楼盘的负责人表示。

　　与个贷受限相仿，中小开发商的命根子开发贷也是不断压缩。上述央行发布的报告也显示房地产开发贷款增速连续4个月下滑。地产开发贷款余额8368亿元，同比增长12.5%，增速比上年末低12.2个百分点。

　　“今年银行还没有一分钱过来呢。”上述东莞楼盘的负责人告诉记者，今年年初他们向银行申请的开发贷，已经在基准利率的基础上上浮了30%。但银行告诉他们额度非常紧，“先还了部分前期贷款，再借的可能性会更高些”。于是“我真的先还了部分钱，但银行的贷款却迟迟不见踪影”。该负责人有些悔不当初。

　　银行开发贷缩水，开发商唯有将希望寄托于回款上。据公开数据显示，一季度房地产开发企业本年资金来源中，自筹资金、其他资金（定金及预收款、个人按揭贷款）增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%，其中，定金及预收款同比上涨28.7%。“现在银行个贷缩水，即便降价也没有任何意义。”有中小开发商向记者表示，由于个人按揭贷款回款太慢，他们唯有将希望寄托于更有资本实力的投资客身上。他认为这是因为开发贷根本指望不上。

　　“今年开发贷没有新增额度。”有银行内部人士向记者透露，即使开发商愿意将利率上调到50%，没有额度也是枉然。所谓没有新增额度，简而言之就是贷款到期的老客户才能在今年贷到钱，新客户只有排队等老客户退出的额度。“很可能我的额度都被别人占了。”上述房企负责人表示，银行的朋友曾向其透露，广深的一些品牌房企老总，早在春节前后就亲自飞往北京，直接与大银行的总部进行沟通，“他们的开发贷直接由总部下放”。该人士表示。

　　有中小开发商表示，今年的日子比2008年更难过。公开数据显示，今年大多中小房企都出现业绩下滑甚至亏损。据Wind资讯统计的数据显示，2011年一季度113家房企中，净利润出现下滑的多达42家，其中有13家同比下滑超过100%。另外还有25家房企出现亏损；而与此同时，一些大房企依旧高歌猛进。例如万科一季度营业收入与净利润分别增长了6.2%和7%。

　　于是大鱼吃小鱼的故事大量上演。世联地产监测数据显示，今年一季度并购案例比去年同期增加22起，比去年第四季度减少两起，但并购总额明显增加，一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长高达229.1%，环比增长72.6%。手持现金的大鳄正双眼发红，虽然万科最新公布的4月销售额环比下跌了15%，但他们还是在广州新并购了一个项目，这个位于广州番禺区的楼盘，万科为此支付了31亿元。

　　银行贷款温水煮青蛙，对于老百姓最为关心的房价影响又有几何？“从历史来看，2008年金融危机爆发后，房地产企业资金来源分类指数几乎与房价保持同步，房地产企业资金来源分类指数跌破100的1个月后，房价环比出现下跌。”世联地产首席分析师王海斌认为危机隐现，从去年“新国十条”政策颁布后，房地产企业资金来源分类指数一直下滑，2011年2月份房地产企业资金来源分类指数降至99.0，是调控以来首次跌破100，在近几年只有金融危机才出现过，这预示着房企资金压力空前。