个人住房贷款方式以及还款方式解析

　　个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

　　借款人必须同时具备下列条件：

　　(1)有合法的身份。

　　(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

　　(3)有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。

　　(4)有所购住房全部价款30%以上的自筹资金(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%)，并保证用于支付所购住房的首付款。

　　(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

　　(6)贷款行规定的其他条件。

　　贷款额度期限及利率

　　贷款最高为所购(建造、大修)住房全部价款或评估价值(以低者为准)的80%;贷款期限一般最长不超过30年。 贷款利率按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。

　　还款方式

　　贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。

　　1、等额本金

　　是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

　　每月还款金额 = (贷款本金 / 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率

　　特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

　　2、等额本息

　　在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

　　每月还款金额 = [贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

　　特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。