个人按揭贷月增超千亿 地产信贷“曲线回暖”

　　一季度社会融资总量大增，新增人民币贷款同比去年增加3000亿元，大量新增资金进了房地产。

　　记者调查发现，从银行信贷来看，增量资金主要以个人按揭贷款形式为地产开发“输血”。国家统计局数据显示，自去年9月以来，每月进入地产开发的个人按揭资金均在千亿以上，在近几年里较为少见。

　　多家银行信贷部门向本报证实，个人按揭贷款额度在放宽，大型银行的变化更明显。

　　业界认为，经济复苏势头尚不强劲， 不过“国五条”对今年楼市的影响亦有限，购买需求或将复苏，从而缓解地产商的资金链压力。

　　按揭放量

　　“去年最紧的时候，房贷审批要等两个月才能放款。现在一个月内就放，额度明显宽松了。”广州地区一名国有大行支行长表示，“政策上还是执行差别化房贷，支持首套房，利率按基准走，没有折扣。”根据国家统计局的数据，从去年9月开始，每个月房地产开发企业到位资金中的个人按揭贷款均在千亿以上，一直维持至今年3月——自2010年以来，类似现象只在当年12月出现过一次。多数月份中，进入地产开发的按揭资金都在700亿左右。(注：1月、2月数据合并公布，以平均值计算)。

　　记者统计，一季度房地产开发企业到位资金中，国内银行贷款增量4586亿元，同比增长18%;个人按揭贷款增量3157亿元，同比大增61%。“按揭贷”已逼近“开发贷”，成为地产商“曲线融资”的重要通道。

　　统计局口径下，一季度开发贷和按揭贷的新增量同比去年多增1900亿元。而在央行的统计口径下，一季度新增人民币贷款同比多增3000亿元。若忽略口径差异，可估算有6成新增贷款流入了房地产开发。 莫尼塔分析师马昀亦发现类似现象：今年一季度社会融资总额6.16万亿，其中比较实在的部分，包括人民币贷款、信托贷款和债券融资总额4.33万亿，相比去年一季度的3.03万亿增加了1.3万亿。，其中地产、基建融资多增部分占全部多增量的77%，地产融资增量以居民按揭贷款为主。

　　地产信托收益率下降

　　据媒体报道，银监会今年继续把房地产信贷风险作为监管工作重点，加强经常性监管和专项检查。

　　“我们对地产商还是严格的名单制管理，一般只做本地大企业。”广东某农商行对公业务老总说。

　　深圳某股份制银行个金部负责人则表示， “监管重点是名单制管理和压力测试，虽然也说要配合地产调控，但目前不是要打压房价，别做过火就行了。按揭贷款是居民中长期贷款，有抵押物，还款来源以客户收入为主，利润不高但风险容易控制，所以相对近期额度宽松些。”

　　对地产商而言，按揭贷的资金成本几乎为零，其放量增长意味着企业融资结构的改善。

　　此外，今年一季度地产开发资金来源中，“定金及预付款”达到7092亿元，同比增长高达61%，这部分资金则类似免息贷款。

　　高息融资则增长乏力。Wind资讯数据显示，从去年12月开始，地产信托产品数量的占比从11.11%一路下滑至今年4月的7.03%，平均收益率也降至8%左右。

　　深圳一名信托经理告诉记者，“去年一笔地产信托还能做到11.5%的收益率，今年只有七点几，开发商的融资成本一直在降。”

　　业界预期，由于开发商资金链减压，房价将得到支撑。“开发商不差钱了!”上海易居房地产研究院副院长杨红旭(12日)在微博中写道，地产暂无降价压力。

　　广州地产专家韩世桐对本报称，本轮地产信贷的回暖要追溯至去年。“去年政府为了稳增长，采取了降息，加上地方政府大笔投资，资金面宽松。去年下半年至今，楼市成交和房贷都很火爆。”

　　中国指数研究院发布的“百城住宅价格”显示，今年1至4月，百城样本住宅平均价格从每平方米9812元稳步走高至10098元，4月有76座城市房价环比上涨，仅24座城市下跌。

　　注：国家统计局统计的房地产开发企业到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。该指标是累计数据。

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