公积金贷款或将成为个人购房贷款首选

　　公积金贷款或将成为个人购房贷款首选

　　原本公积金贷款因其利率低、期限长等优势，应成为中低收入群体住房消费贷款的首选，但难以随房价的快速上涨而同步调整的贷款额度，却在很大程度上降低了其使用率。

　　120万元的公积金贷款上限调整，不仅可满足购房者信贷需求，且由于公积金贷款利率低于商贷利率，将进一步降低购房者的购房成本。

　　作为目前为数不多仍保留房地产限购政策的城市，北京正试图通过更多调控手段的运用提振房地产市场。

　　2014年12月31日，北京市住房公积金管理中心发布消息，宣布调整房地产公积金政策。其中最引人关注的是，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米(含)以下的首套自住住房，个人贷款最高额度调整为120万元。

　　一些业内专家表示，与此前“个人贷款最高额度80万元”的“旧规”相比，此次调整幅度较大。这实质上等同于给予住房需求更大的信贷支持，因此将有利于激发市场潜在需求。

　　从80万元上调至120万元

　　除提高个人贷款最高额度外，调整后的住房公积金政策中还出现“贷款额度不再依据个人信用等级上浮”的新规定。

　　此前的规定是，北京住房公积金贷款的最高额度为80万元;购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款最高额度可上浮30%，即104万元;AA级的借款申请人，贷款最高额度可上浮15%，即92万元;如果购买第二套住房或套型建筑面积在90平方米以上的非政策性住房，贷款最高额度不能上浮，80万元封顶。

　　某业内专家向记者表示，一方面，取消与“个人信用等级”的挂钩，意味着最高额度贷款评判门槛的降低，更多人将因此受益;另一方面，从贷款额度上看，调整后的120万元甚至要高于此前AAA级104万元的最高额度，可进一步满足购房者的贷款需求。

　　原本公积金贷款因其利率低、期限长等优势，应成为中低收入群体住房消费贷款的首选，但难以随房价的快速上涨而同步调整的贷款额度，却在很大程度上降低了其使用率。

　　根据中原地产近期统计的数据，2014年，北京纯商品住宅成交均价为25286元/平方米，以90平方米房屋为例，房屋总价接近230万元。那么如为一手房，根据首付款比例3成的规定，即需支付69万元;二手房首付款比例不低于5成，即115万元;二套房首付款比例按照北京此前出台的“不低于70%”的新规，则超过160万元。

　　链家地产某工作人员向记者介绍，即便购买的是新房，加入各种税费后，首付款也要超过80万元。同时，由于回款较慢等因素，开发企业往往不接受住房公积金贷款。

　　不难看出，120万元的公积金贷款上限调整，不仅可满足购房者信贷需求，且由于公积金贷款利率低于商贷利率，将进一步降低购房者的购房成本。

　　今后或以公积金贷款为主

　　一位业内人士向记者表示，公积金贷款或取代商贷成为购房者购房贷款的主要途径。

　　目前公积金贷款利率为4.25%(五年以上)，与商贷相比较为优惠。去年底，某大型银行房贷部门负责人告诉记者，首套房住房贷款仍维持6.15%(五年以上)的基准利率，并未调整。

　　以贷款100万元为例，如为商业贷款执行6.15%的基准利率，选择30年期，每月等额还款的方式，那么每月需还款6100元，总支付利息为119万元;如选择公积金贷款，每月仅需还款5000元，总支付利息则降低为77万元，总支付利息减少了42万元。

　　事实上，根据住建部的数据显示，到2014年，全国实际缴存公积金职工1.06亿人，缴存余额已达到3.27万亿元，对于商品房市场来说，公积金余额不是一个小数目。因此，一旦公积金贷款政策出现松动，就会对行业产生较大影响。

　　某银行业人士也向记者坦言，在资金成本不断上行的情况下，银行继续向购房者提供低利率房贷已不现实，需要带有政策性和普惠性的公积金贷款的及时介入。

　　其实，早在去年10月，为提高住房公积金缴存职工住房消费能力，住房城乡建设部、财政部和人民银行便联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，此次北京市调整当地住房公积金政策亦被认为是对通知的贯彻落实。

　　“调整对托底楼市，刺激刚需提前释放有积极作用。”一位业内人士表示，同时他还判断，“新规定实施后，申请到超过100万元住房公积金贷款的比例将提高”。

　　从目前情况来看，庞大的房地产库存压力已成为楼市“触底”的最直接导火索。而采取措施刺激刚需提前入市，将避免这一导火索引燃。

　　据上海易居研究院数据，2014年11月份，有30个城市库存出现了同比增长现象。截至11月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3859、20154和4098万平方米，同比增长分别为38.4%、15.4%和17.9%。以北京为例，截至12月7日，北京可售商品住宅总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。

　　如何消化库存?从目前的调控思路来看，在商业贷款难以进一步调整的情况下，通过公积金贷款额度的提升，可增加贷款供给能力，最终达到消化库存的目的。考虑到北京在房地产政策方面所起到的“风向标”作用，因此，此举亦有可能引起更多城市效仿。

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