个人住房抵押贷款证券化产品研究

　　个人住房抵押贷款证券化产品研究

　　个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)是住房抵押贷款支持证券的一种，通常指以银行、储贷机构或抵押贷款机构(mortgage banker)等发放的住房贷款为抵押，以贷款组合产生的本金和利息作为偿债资金来源的资产支持证券。个人住房抵押贷款证券化始于上世纪70年代的美国，由于发行该产品后可改善住房贷款发放和经营机构的资产负债情况、提高流动性，因此发展迅速，成为结构融资的最主要产品。然而，由于美国金融机构在审贷时放松标准、评级时高估信用等级、投资时盲目追求收益、监管力度不到位，致使金融体系积聚的风险依次通过RMBS、CDO、相关衍生品步步传导，酿成了次贷危机。RMBS虽然不是危机的制造者，但是鉴于次贷危机的影响，我国在2005年、2007年发行了2单RMBS后一度暂停。由于资产证券化在调整银行资产负债结构、降低风险、提高资产流动性等方面的积极作用，金融危机后美国的资产证券化业务很快恢复并保持稳步发展，2012年我国的资产证券化业务也开始恢复试点，而且近期开始逐步步入常态化发展轨道。在此背景下，有必要深入研究分析RMBS风险特点及我国进一步开展RMBS的相关问题，以期为我国资产证券化重启后推动RMBS健康稳定发展提供参考。

　　一、美国RMBS发展情况

　　与中国相比，国外的商品房和住房贷款市场起步早，长期稳健的发展促进了RMBS市场的发展，基础资产和RMBS产品的相关安排都比较完善。从国外RMBS市场的发达程度来看，美国的RMBS市场最为成熟与复杂，由于美国政府力量的推动，住房贷款积累了庞大的规模，在住房抵押贷款证券化应运而生后，美国RMBS市场经过40年的发展也积累了较大的规模，在整个债券市场尤其是结构融资产品市场中都具有重要地位。其存量规模虽然在2007年后逐渐回落，但目前仍然有超过10万亿的巨大规模，且个人住房贷款的证券化程度较高。

　　二、RMBS的风险特征

　　与其他证券化产品相比，RMBS具有以下风险特征：第一，RMBS的信用基础是个人贷款，评估个人信用风险有一定困难。相比之下，CLO的信用基础是企业贷款，一般具有经审计的财务报表，且有比较成熟的信用风险评估方法和较丰富的评级经验，评估准确性较高。第二，住房贷款期限极长，风险暴露时间长，且有可能会跨若干经济周期，因而RMBS基础资产的预期损失的不确定性较大，评估资产支持证券信用风险的难度比其他证券化产品大。第三，RMBS的抵押物是个人住房，通常情况下房屋的保值及变现能力很强，违约损失较低。相比之下，汽车贷款抵押物虽然保值能力弱，但变现能力强，违约损失程度一般;工商企业贷款如果属于信用贷款，则损失程度也很高，如果属于保证或抵押贷款，则要根据保证人或抵押物情况具体分析。第四，RMBS集中风险较低，通常涉及几千笔至上万笔贷款。第五，RMBS面临较大的提前偿还风险。住房贷款最长期限可达30年，但有一定比例的借款人会提前还清贷款，这会使资产池损失部分利息收入;但同时又能降低贷款的违约风险，因此需要对提前还款风险做具体分析。第六，RMBS对贷款服务机构的尽职能力要求较高。如果贷款违约，则需要贷款服务机构对贷款进行催收甚至处置抵押物，由于抵押物为个人住宅，属于不动产，处置难度较大，成本较高，因此需要贷款服务机构有较强的尽职能力。第七，行业及宏观经济有较大影响。当宏观经济下行，房价大幅下跌时，会造成借款人收入锐减，房产价值不足其未偿贷款余额，进而导致大量借款人集中违约，基础资产信用质量急剧恶化。

　　三、我国开展RMBS的相关思考

　　美国住房贷款的证券化比率高达70%，而这一指标在我国还不足0.1%，可见我国住房贷款证券化的市场前景广阔。

　　(一)我国住房贷款市场及RMBS产品的开展情况

　　我国住房贷款业务起步较晚，人民银行于1995年发布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》标志我国住房贷款业务发展步入正轨。从住房贷款存量来看，2013年底，个人购房贷款余额达到9.8万亿，在金融机构贷款余额中的占比达到13.63%。并且近几年来，住房贷款余额呈逐渐增长趋势。不但如此，住房贷款不良率显著低于汽车贷款、信用卡应收账款等个人贷款的不良率，并且近年来都低于1%且有下降趋势，这表明我国具有大量的优质住房按揭贷款基础，适宜证券化。

　　RMBS在我国并非首次推出，借着2005年我国开展信贷资产证券化试点的契机，建设银行率先发行了我国第一单个人住房抵押贷款证券化产品，开启了我国RMBS的序幕。目前，我国已经发行了2单RMBS产品，发起人均为建设银行，这两单RMBS产品的基础资产质量较好、分散度较高，目前这2单RMBS产品偿付状况良好，基础资产池的累计违约率均较低。

　　这两单产品为我国开展RMBS业务打造了良好的开端，并且随着美国逐渐从金融危机的阴霾中走出，市场对资产证券化的认识回归了理性，而我国2012年5月资产证券化重启，为进一步开展RMBS扫清了政策上的障碍，再加上我国住房贷款存量规模庞大且不良率低，因此我国已经具备了进一步开展RMBS的基本条件。

　　(二)我国深入开展RMBS的意义

　　从商业银行的运营和资本管理方面看，进一步开展RMBS业务为商业银行带来诸多裨益，主要体现在以下两个方面。第一，RMBS能释放商业银行流动性，有利于商业银行转变经营模式。通过证券化业务，原来流动性较差、期限较长的住房贷款转化为流动性高的现金资产，可以迅速用于新贷款的发放，提高了资本周转率。第二，RMBS有利于降低银行体系风险。首先，由于住房贷款一般期限较长，不确定性较高，因此进行证券化可以剥离出风险暴露时间较长的资产。其次，使用银行存款资金来发放住房贷款实际上会造成资金期限错配风险，而通过资产证券化设计出不同的期限和利率类型的产品，可以在一定程度上消除“短存长贷”的错配风险，并提高银行的产品设计和创新能力。最后，RMBS有利于分散我国住房贷款的集中风险。目前住房贷款集中在大中型银行手中，风险集中度高，并且房贷期限较长，对银行资产流动性有较大影响。如果深入开展住房贷款证券化，无疑会较大幅度提高银行资产的整体流动性，同时将集中在银行的住房贷款风险有效分散。

　　(三)我国进一步开展RMBS需要注意的问题

　　在发行及产品设计方面，一是选择优质资产进行证券化。选择管理能力较强、贷款质量较好的银行的优质住房贷款进行证券化业务，这能在市场发展初期保持稳定健康发展，起到培育市场的作用。二是加强基础资产风险分类，逐渐形成差异化风险的RMBS产品。由于我国目前个人征信制度尚不完善，对个人贷款的信用评估造成一定困难，不利于RMBS产品信用风险的评估及区分。因此，在RMBS开展初期可以将账龄以及抵押率相近的住房贷款打包进行证券化，起到风险区分的作用;同时，在住房贷款业务的发展中，推进个人征信制度建设，不断完善住房贷款的精确细分，进而形成易于被投资者识别出风险差异的RMBS产品。三是适度创新，不搞再证券化。相比之下我国现阶段产品比较简单，创新程度较浅，这与我国处于资产证券化发展初期的现状相匹配。在继续探索RMBS发展道路时，仍然要坚持此项原则，产品结构清晰，不搞再证券化。

　　在风险防控方面，一是在评估风险时，审慎考虑房价波动风险。房价的稳定是开展RMBS的前提，而我国的房地产市场刚性需求与投机需求并存，可能造成房价的波动，因此在进一步推进RMBS业务时，尤其是在评估RMBS风险时，需要谨慎考虑房价波动对RMBS产品带来的风险。二是坚持风险自留机制，由发起机构持有一定比例的资产支持证券。由于RMBS产品的存续期长，而且可能经历跨周期的经济波动，因而基础资产的违约风险和早偿风险较高，这就要求由发起机构担任的贷款服务机构在证券存续期内不断管理基础资产，在住房贷款违约时加强催收以及抵押物的处置变现，这些在一定程度上增加了发起机构的成本。为了防止发起机构消极管理，适当的风险自留使发起机构能够获得资产池的剩余收益，可以起到一定的激励作用。

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