房地产贷款风险被高估

　　近期，我国房地产业形势波动较大，房价一直处于居高不下的位置，使很多消费者叫苦连连。根据发改委36城市的房价数据显示，2009年和2010年全国房价平均上涨了17.8%和24%。这一方面造成了房地产行业的高额利润，导致资金脱离实体经济和房地产投资的过度增长;另一方面，高房价及其带来的买房贵、买房难等问题加剧了社会不公和社会不满。

　　据悉，我国从2009年底开始便出台一系列措施对楼市进行调控，但效果并不明显。2011年开始，楼市调控进一步加码。在以限购限贷为核心的、号称“史上最严”的房地产调控措施的政策环境下，房价自2011年三季度起开始出现小幅下跌。而房地产销售、新开发面积和房地产投资均出现了大幅的减速甚至绝对水平的下降。

　　对于这种形势，悲观人士认为，中国房地产市场存在巨大的泡沫，房价有可能出现30%-50%的大幅下调，而在此过程中，银行体系将出现新一轮的不良贷款危机。而另一种观点认为，楼市调整不会形成银行体系的系统性风险。比如，银监会进行的房地产压力测试的结果显示，即使房价下跌50%，银行业也可以承受。

　　笔者认为，如果仅仅考虑银行体系在房地产行业的直接风险敞口，银监会压力测试的结果基本上是可信的。

　　至今年三季度，银行体系的房地产贷款共为11.7万亿元，约占全部银行贷款的19.1%，其中住房贷款约7.9万亿元，房地产开发贷款3.8万亿元。

　　就总体而言，中国银行体系住房贷款的违约率很低。这有几方面的原因：

　　第一，监管层一直在房贷最低首付比率方面有严格要求，家庭部门的杠杆率较低。比如，2009年至2011年的三年内，新增房贷对于住房销售额的比例分别为46%、32%和20%。这显示购房对银行贷款的依赖度相对较低。

　　第二，大部分住房贷款的发生期在房价上涨期，因此即使房价出现大幅下调，房价上升和最低首付比例的两道闸门使得出现负资产的可能性很低。

　　第三，即使出现负资产，由于有金融体系和文化制度方面的差异，中国的房贷像美国那样出现大幅违约的可能性不大。以香港为例，尽管从1997年至2004年间房价下跌了约70%，导致负资产现象大规模出现，但是房贷违约率只上升到2%-3%。

　　相对而言，房地产开发贷款的信贷质量更易受到房地产周期的影响。但是，这部分风险敞口规模相对较小，仅占银行贷款总额的6%左右。而从房地产开发商的资金结构来看，楼市调控的结果使得房地产开发商更多地依靠自有资金和预售收入，银行贷款的作用在逐步下降，而且基本集中于大中型房地产开发商。即使房价出现大幅下降，并导致房地产开发商的倒闭潮，这些大中型开发商也可能在行业重组和并购中处于一个相对有利的位置。因此，银行体系在这方面的风险敞口仍然整体可控。

　　在银监会的压力测试结果中，一个常被诟病的问题是，它并没有考虑到房价崩盘所可能造成的间接效应，即房价大幅下跌对于实体经济的影响。假如房价大幅下跌30%-50%，中国经济毫无疑问会面临硬着陆，很难想象其他行业可以独善其身，因此银行贷款质量可能会出现全面恶化。

　　但是，房价出现大幅下跌仅仅是一种假设情形，其出现的可能性很小。一方面，中国与欧美去房地产泡沫化的途径可能不同。去房地产泡沫的共同目的是使房价回到与居民实际收入或实际需求相当的水平。

　　在美国、西班牙、英国等发达国家，由于居民收入变化甚微，一旦房地产泡沫形成，只能通过房价的大幅下调来纠正。而中国处于经济快速增长时期，居民收入年增长达到两位数，因此房价回到合理水平更多地依赖收入的增长而非房价的绝对下跌来实现。根据统计局和搜房的数据，2010年底中国城市居民购买90平方米的住房平均需要10年的家庭收入，而最新的计算显示，这一指标已回落到8年左右。这期间房价平均水平基本保持稳定，收入的上涨在其中起到了关键作用。

　　就近期的市场供需情况和政策导向看，楼市出现大幅反弹和下滑的可能性都不大，最可能出现的情形是楼市调控政策仍旧持续，房地产市场逐步回稳。城镇化进程的持续意味着房地产市场的需求在未来五年至十年仍然会保持比较旺盛的需求。如果房地产政策可以避免像过去十年的大起大落，那么将有助于房地产市场的平稳发展。