住房贷款有诀窍　如何才能更省钱？

　　日前，广州部分银行开始取消首套房贷利率85折优惠，执行基准利率。毫无疑问，这意味着在银行贷款的市民，将加重经济负担。那么，在月薪增长远远赶不上物价上涨的时下，如何“谋划”房贷，才能更省钱呢?

　　公积金使用有窍门

　　赵先生和她女朋友都在广州某大型企业工作，收入稳定，两人月薪加起来有15000元。打算近期结婚的他们，也早在几个月前就开始谋划“婚房”。最近赵先生“锁定”万科金色悦府的一套房，折后价为125万。

　　最后赵先生采用住房公积金的贷款方式，首付三成，加上其他费用，光是首期，赵先生就花费了40多万。

　　记者随之到广州天河区合富置业一家房产中介了解房贷情况，据其业务员介绍，一般而言，前来购房者采用住房公积金贷款比较多，因为在利率上优惠也多。

　　但相比与商业贷款的模式，公积金贷款有最高上限80万元的额度限制，因此购房者还要结合自身的经济条件，看采用哪种方式比较合适。

　　该业务员介绍，若是购买了130万的房子，首期付50万，还款期限为20年，用公积金贷款，大概月供就是5000多元。

　　据了解，一手房公积金最高贷款年限为30年，而二手房则为20年。记者查询建设银行的官方网站得知：在个人住房贷款要求中，除了要借款人有一定合法身份和收入外，还要求有所购住房全部价款30%以上的自筹资金(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%)，并保证用于支付所购住房的首付款。

　　除了有首次购房外，有些市民也有购置第二套房的需求。据悉，要是采用组合贷款的方式购买第二套房，其首付和利率优惠也会“打折扣”。一般而言，第二套房的首付会提至四成，而利率的优惠上也会相应减低。

　　因此，若是市民打算在将来购买第二套房时，不妨把公积金贷款买房留到第二套房购买时再使用，优惠会更多。

　　抵押消费贷款利率低

　　林小姐在广州工作已7年多，自己拥有一家服装批发店。其爱人李先生在广州一家大型房地产公司担任高层管理人员。4年前，林小姐夫妇在中山大学附近购置了一套120万的三房。由于首期付款比例较高，加上近2年生意不错，去年林小姐就提前把房贷还清了。

　　近期林小姐由于生意上有融资的需求，打算用30万扩充生意，因此林小姐打算采用将名下的房产做抵押向银行贷款，以解决融资问题。

　　据了解，采用房产做抵押进行消费贷款，贷款的最高额度一般为所购住房价格的70%，同时要经过贷款申请、核定额度等一系列程序后，银行会下发贷款。

　　不过，据了解，抵押消费贷款相比其他经营贷款而言，在贷款利率上相对低一点。因此作为中小企业，若是在融资上有需求，也可以考虑采用抵押消费贷款方式。

　　不过，值得注意的是，并不是所有的房屋都可以进行抵押消费贷款。记者查询建设银行的官方网站得知，该行的个人住房抵押额度贷款，除了要求贷款人无不良信用记录等条件外，对于抵押房屋的房龄也要求在15年之内。因此，若购买的是二手房，就需注意房龄是否在相应的范围内。

　　等额本金还款更省钱

　　现在不少市民会因为购置房子后觉得还贷压力大，那每月还贷额度应控制在多少呢?一般而言，在买房时，销售员会根据购房者的经济条件而综合其每月还款压力。

　　记者向购房销售员了解到，一般而言，每月还房贷的额度应该在月收入的一半以下最佳，过高则会加大还款负担。

　　此外，值得关注的是，不少贷款买房者往往忽略了利率调整。一般而言，利率调整期限有4种可供选择，其中就包括下月起算、下季度起算、下一年1月1号起算、下年签约日起算。这些调整都是可以由买房者自己选择的，但是面对合同中多项条约，买房者往往会忽略利率调整，觉得相差不大，其实不然。

　　一般而言，在加息期间选择下一年起算会比较划算。不过要是选择下一年度起算，那在降息期间可能会减少几个月的降息优惠。

　　对此，房产中介销售员在接受《民营经济报》记者采访时指出，各行执行的利率调整也有相应的出入，利率的优惠也有所不同，购买时记得要事先咨询清楚。

　　另外，在还款方式上，等额本金和等额本息两者也大有不同。等额本金是每月还款固定，但是利息也会递减;而等额本息是每月固定还款额。从还款成本上讲，等额本金比等额本息划算。因为每月是固定归还本金，虽然前期的每月还款金额比等额本息要高，但后期的还款压力会逐渐减少。因此，若是前期还款压力可以承担，不妨考虑采用等额本金的还款方式，着实还能省下一笔钱。