上海银行业压缩商业性住房开发贷款

　　昨天，记者从上海银监局获悉，截至2012年8月底，全市名单制项下保障房贷款余额为759.4亿元，同口径较年初增加230.5亿元，保障房贷款增量占全部同期住房开发贷款增量的比重为125%。

　　据了解，今年以来，上海银行业压缩了商业性住房开发贷款，积极支持保障性住房建设。

　　一直以来，如何在保障房项目中为公租房提供开发贷款困扰着许多人。经济适用房可以通过出售收回成本，但公租房只能收取“略低于市场价格”的租金，现金流不足，只能靠长年累月、细水长流地收回贷款。然而，银行贷款具有短期性，房地产开发贷款一般不超过3年。

　　一边是急需资金的公租房建设项目，一边是不得不考虑经济收益的银行。这道难题，怎么解?

　　国开行上海市分行参与了华泾一个公租房项目，为了增加还款来源，项目中包含了一定比例的商业配套设施，这为项目增加了现金流，也为社区居民提供了商业配套。该行业务部门负责人表示：“尽管增加了商业设施，公租房的租金收入与贷款的还款要求相差仍然较大，国开行根据项目实际现金流情况，延长了贷款期限。”截至今年7月底，国开行上海市分行保障房项目贷款余额229.3亿元，贷款支持的保障房惠及中低收入人群48.5万人。

　　浦发银行上海分行参与了沪上首个市场化运作的区县公租房项目，通过多种方式开源节流。这一项目土地使用权采取划拨方式，降低了土地成本。通过提升可出售商业项目比例，积极拓宽该项目还款来源，并控制自身贷款比例。在贷款期限上，为项目安排了3年宽限期，宽限期无需还款。这样一来，项目的贷款期限被控制在15年。浦发银行上海分行对公业务负责人表示：“这些安排，让公租房项目依靠自身现金流就可以偿还贷款本息，这一运作模式完全可以批量复制。”截至今年7月底，浦发银行上海分行信贷支持保障房贷款总额超过170亿元。

　　建行上海市分行率先为公积金结余资金支持保障房建设提供委托贷款业务，此前还率先推出个人经适房商业性贷款。据了解，该行为解决大型居住社区土地储备贷款无土地证抵押的问题，积极与银监局和政府有关部门反映，在本市出台储备土地预告登记制度后，在同业中率先办理了第一笔大型居住社区土地储备贷款预告登记。截至7月底，该行保障房贷款余额达到205.4亿元。

　　上海银行则为保障房项目开辟绿色通道。在参与闵行区马桥旗忠基地经适房项目过程中，在“四证”只有二证的情况下，先行受理，在材料完备后一周内批复。目前，上海银行业还在探索借助信托、保险、债务融资工具，尝试建立多元化融资渠道，并积极争取保障房定向私募票据工具。截至今年7月，上海银行对市、区级保障房发放额度为164.16亿，贷款余额79.18亿元。

　　从上海银监局监测情况看，本市重点保障房建设项目中，基本没有出现因银行方面原因而影响项目融资进展的情况。上海银监局相关负责人表示，辖区内各银行在加强风险管理的同时，正积极争取额度，力争全年实现保障房项目及旧改贷款增量651亿元，预计占2012年全市贷款增量约20%，加大对本市重大民生工程的支持力度。