买二手房 先替卖主换清贷款对不对？

　　如今，贷款买房已经不是稀奇事，完成了许多想提前入住新房买家的梦想，但是贷款买房可不是件小事，贷款的程序等手续都需要仔细衡量再下手，尤其是贷款买二手房更是会多出很多手续。下面我爱卡就为您讲述一个贷款买二手房的例子。

　　买套二手房，房产证还没有过户，买家就提前支付了20多万元的购房款，目的就是帮助房主将房子从银行那还清贷款“解冻”后好顺利成交。不过，买家这种“好心”的做法在一些有经验的房产中介经纪人看来，却存在较大的交易风险。

　　市民章女士(化名)最近打算买套二手房。在网上搜索到相应的房源且经过一番实地考察之后，全家人甚是满意。不过，在与房主的交涉中了解到，房主是办企业的，资金周转比较地紧张，急于将这套房子卖掉后套现用于偿还银行的债务。就是章女士看中的这套房子，已经被抵押在某银行，并欠下40多万元的贷款。按照二手房交易流程，只有在还清了银行的欠款拿到银行的他项权证，这套房子才算是“自由”了，才可以前往产权登记部门登记过户。为此，房主提出先让章女士帮着还款。

　　为了保证交易安全，细心的章女士也咨询过房主其他房屋产权的情况。发现房主的两套房子目前均处于在银行抵押的状态。两套房子均被抵押了，这样的房子还能买么?章女士在一家中介公司打听时，这家公司的工作人员认为，只要章女士能够顺利办理到房产证就行了，“不管是提前给部分房款还是按照一般的流程走，都是要付款的，区别就在于早给还是晚点给。”但是，这种做法在另外一些中介公司人员的眼中，却被认为是极不安全的冒险做法。

　　“二手房的权利负担主要有两大类，一是司法机关的查封，二是抵押。在二手房交易中，购买具有权利负担的二手房存在很大的交易风险。一旦某个环节出现差错，都有可能导致买家吃亏的后果。”记者在咨询首佳、中山等公司的一些资深经纪人时，他们均认为，此前给章女士做咨询的那家中介为了成交，对买家很不负责。“这样的房子最好是不要买。如果确实需要买，首先要确定买家帮助卖家还贷的资金是否未被挪作他用。否则就算签订了买卖合同，届时卖家反过来不承认，合同本身也是无效的。”

　　市区另外一家品牌中介的经理也表示，公司以前就曾遇到过买家“好心”帮着还钱后，卖家矢口否认的案例。虽然之后买家通过法律诉讼赢了官司，但大把的时间和精力也一并跟着浪费了。“所以，章女士可以帮房主还钱，但必须先小人后君子，签订一份补充协议。”

　　具体需要注意的细节还包括：还款的时候买卖双方一起到场，确定买家的资金确实是被用作还贷。其次，买家需要到市房屋档案馆查看一下卖家的房屋拥有情况。“即便是资金的确是用于还贷了，但是已经还清贷款的房子也有可能因为另一套被抵押房的存在，又重新被抵押或是查封，因此后续的事情很麻烦。”为此，业内人士认为，补充协议的内容还应该包括一旦出现上述情况买家的权利该如何主张的条款。这样即便是以后打起官司，买家也可以事先有所准备。