国务院升级“限购令” 开发商遭“灭顶之灾”

　　编者按：“当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。”7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控做出如上部署。这也是自“新国八条”出台6个月后，国务院再次布局楼市调控。“政府如果真的在二三线城市推行限购令，这对二三线城市的中小开发商来说将是‘灭顶之灾’，同时也对布局二三线城市的大开发商的销售带来影响。我估计这些城市至少有一半的销售量被抑制。”陈云峰对记者说。

　　二三线城市房价高烧不退 国务院升级“限购令”

　　“当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。”7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控做出如上部署。这也是自“新国八条”出台6个月后，国务院再次布局楼市调控。

　　会议提出5项政策措施，涵盖限购、信贷、税收、保障房、租赁市场等多个层面。在接受记者采访时，中国房地产学会副会长陈国强对此表示，需求仍在“做减法”，供应则继续“做加法”。

　　根据国家统计局发布的数据，今年上半年全国商品房销售面积仍同比增长12.9%。部分二三线城市更是出现成交“爆棚”的态势。

　　如今“限购令”被再次祭出，在业内人士看来，经历了此前一轮“扩军”之后，限购政策或继续蔓延。

　　减法：限购令推至三线城市

　　在年初“新国八条”推出的各项调控手段中，“限购令”也被证实为最具杀伤力。根据官方数据，在全国成交普涨的背景下，今年上半年，北京、上海两个限购热点城市的商品房销售量均下降超过10%。

　　对于统计数据中提到的“上半年全国商品房销售面积同比增长12.9%”，陈国强认为，在热点城市成交缩水的情况下，推动成交量的上涨主要动力来自于未实施“限购令”的二三线城市。

　　12日的常务会议强调，已实施住房限购措施的城市，要继续严格执行相关政策；房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有业内人士指出，对“限购令”的强化并不是最新提法，但一定是最有威慑力的手段。

　　目前执行限购的城市超过40个，但包括重庆在内的一些热点城市却并未出台“限购令”。而在国家统计局重点监测的70个大中城市中，有超过一半尚未出台“限购令”。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，未来限购很可能全国化，预计限购的城市将超过100个。

　　加法：保障房建设进度过半

　　在市场供应方面，保障房将继续成为主要推动力。上述会议透露，截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。

　　影响保障房建设进度的主要因素在于资金。据住建部估算，今年建设1000万套保障房所需要的资金规模接近1.4万亿元。而算上保障房建设所需的配套设施，实际投入将会更高。

　　如此规模空前的投入，被华远地产总裁任志强称为“大跃进”。不少业内人士也担心，一旦保障房建设进度无法保证，商品房投资降温导致的市场缺口将难以弥补，市场可能再次出现供不应求的局面。

　　对此，上述会议强调，完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。同时还强调确保保障性住房用地。

　　为筹措保障房资金，近期财政部与住建部已要求各地多渠道筹措公租房资金，发改委也放开利用债券融资支持保障性住房建设的“闸门”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，接下来，央行、银监会等也可能下发贷款方面的通知。

　　专家：“高压期”或持续一段时间

　　在不少业内人士看来，与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但这一信号的意义在于，强调楼市政策的“高压期”仍将持续一段时间。

　　对此，接受记者采访的专家多认为，三季度房价调整的压力加大。

　　按照国家统计局的数据，截至今年5月，全国70个大中城市中，有50个城市的新建商品住宅价格环比上涨，比4月份减少6个，价格持平和下跌的城市数量继续增加。

　　另一组数据显示，截至上半年，全国房地产开发企业本年资金来源为40991亿元，同比增长21.6%，但增幅比去年同期大幅下降24个百分点。而在银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，个人住房贷款已连续4个月出现负增长。

　　杨红旭说，在抑制通胀的背景下，三季度融资环境仍然偏紧，这将迫使开发商作出价格调整，预计促销和降价策略将被越来越多的楼盘采用。

　　另一方面，庞大的库存也在对房价施压。来自广发证券的统计数据显示，截至7月初，全国11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。

　　中国房地产调控力度再度升级。14日中央公布房地产调控新的五条措施，通过“从严把握和执行房价控制目标”、“房价过高的地区要加大调控力度”、“房价上涨过快的二三线城市也要限购”等手段加大楼市调控力度。中国房地产专家指出，此次中央进一步加大房地产调控力度，在房地产调控和保障房建设方面向地方政府施加更大压力，强化调控政策的执行，预计房价松动回调的时间点会提前到来。

　　国务院12日召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。提出当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，落实各项政策措施，不断巩固和加强调控效果。并在从严执行房价控制目标、促进房价合理回归、住房限购范围向二三线城市扩大、落实住房用地供应计划、规范住房租赁市场等方面加大调控力度。

　　今年上半年中国608个城市公布了房价控制目标、一线重点城市住房全面限购，一系列史上最严房地产调控政策相继实施，房地产调控取得积极成效。前期房地产价格过快上涨的趋势得到遏制，部分一线城市房价出现下降，多数城市房价涨幅收窄，投机投资性需求受到抑制。

　　根据国家统计局公布的数据，今年上半年住宅销售面积3.98亿平方米，同比增长12.1%；销售金额2.06万亿元人民币，同比上涨22.3%，增幅较1-5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐现象。

　　业内人士认为，虽然各地楼市量价关系已出现积极变化，但调控效果仍然需要加强，突出表现在三四线城市房价上涨势头明显，部分一线城市降价动力不足，与此同时，通胀的压力又给房地产调控带来新的压力。面临下半年的楼市反弹的威胁，房地产调控需持续加强。

　　中国银行战略投资部高级经济师周景彤14日接受中新社记者采访时表示，此次中央再度出手进一步调控楼市，主要与近一段时期以来的市场表现有关系。一线城市房价稳定，交易量下降，过热的态势基本控制，市场取得明显降温效果，但还有部分地区楼市调控效果没有达到预期。今年上半年以来，二三线城市房价继续呈上涨态势，房地产过热态势持续，房地产泡沫由一线城市向二三线城市蔓延。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强14日接受中新社记者采访时指出，此次国务院出台新五条调控措施，与今年以来部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松，保障性安居工程建设进展不平衡，社会资金投入保障性住房建设措施不完善等有关。

　　陈国强指出，此次调控措施呈现几个特点，在商业银行差别化信贷政策、保障房建设等方面对地方政府提出更加具体的要求；着眼于增量市场，加大新建保障性住房供应，对存量房市场，提出规范发展租房市场；继续抑制投资投机性需求；加快土地供应，确保普通商品房和保障性住房供应等。

　　陈国强说，此次房地产调控政策与今年初的“新国八条”一脉相承，呈现双管齐下调控的政策特点。并对今年以来需求增长明显、房价上涨过快的城市出台限购措施，限购区域进一步扩大，房价过快上涨的二三线城市也要限购，已限购城市要加强执行力度。

　　专家表示，即使不出台新的调控措施，此前政策如果没有松动，今年三、四季度以后，一些城市房价也会出现稳中有降的趋势。新调控政策的出台，会使房价松动、回调的时间点提前到来。下半年会有更多的企业通过以价换量加快资金回笼，房价限购区域房价松动、成交量恢复没有悬念。

　　坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，这是12日召开的国务院常务会议释放出的下半年楼市调控信号。业内人士分析认为，一方面利用限购等政策措施抑制投资投机需求，另一方面加大保障房供给、加强租赁市场规范化，供需两头双管齐下，政府着力改善供求关系、促进房价合理回归的调控意图非常明显。可以预期，下半年开发商将面临更为严峻的销售压力，价格调整可能势在必行。

　　限购扩大至二、三线城市

　　尽管调控取得初步成效，但当前楼市存在的问题仍不可忽视。从商品房市场来看，当前部分城市房价上涨压力仍然较大。总体而言，2月以来，全国70个城市房价指数涨幅持续回落，但全国商品房成交均价仍偏高。根据国家统计局数据，上半年，全国商品房成交均价同比上涨9.9%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1-5月上升1.8个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨9.1%，较1-5月增加2.2个百分点，住宅成交均价明显回升。

　　值得注意的是，部分二、三线城市成为今年上半年全国楼市房价上涨的"领头羊"，而投资投机需求向未限购城市转移是造成这一现象的重要原因。国家统计局数据显示，70个大中城市中，沈阳、长沙、宜昌等3个城市近3个月新建住房价格月环比涨幅均超过0.5%。中国指数研究院监测数据也显示，其监测的8个重点城市中，上半年房价同比涨幅最大的城市是重庆，达到30.1%，而重庆是这8个城市中唯一一个未执行限购令的城市。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，5、6月份房地产开发投资仍保持高速增长，主要原因是在房地产市场中，一大批资金充裕的房地产企业正逐步把房地产开发的"主战场"转移到了二、三线城市，导致二、三线城市房地产开发和投资快速升温，房价持续攀升，且有迅速向一线城市看齐的涨势。

　　针对这一现象，国务院常务会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　"随着楼市明显降温，部分地方出现放松调控的苗头。"上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示。因此，国务院此次重申和强调，旨在为地方政府敲警钟，会议提出的五条措施主要是要求各地进一步加强落实既有政策。

　　杨红旭分析认为，二线城市主要是指5个计划单列市和省会城市，目前除了重庆之外基本已施行限购，而佛山、三亚、温州、苏州、无锡等三线城市目前也已实行限购，因此政策的重点是要求已限购城市继续从严执行，不要放松。

　　也有业内人士认为，限购范围的扩大将对二、三线城市成交量构成直接冲击。由于房地产新开工和投资的增量大多在二、三线城市，因此从三季度开始，房地产新开工及投资增速或将出现明显回落。

　　扩大供应促房价回归理性

　　在坚决抑制投资投机需求的同时，加快保障房建设、加大普通商品房市场供应，也是促进楼市供求关系平衡、深化楼市调控效果的有效措施。从国务院常务会议部署的五项措施来看，有三条主要目的都在于加大市场供应。

　　在保障房建设方面，会议要求加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，并建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。

　　在土地供应方面，会议要求认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。根据国土部公布的数据，2011年全国计划供地21.8万公顷，较去年实际供地面积增长72.6%。今年全国住房用地供应计划总量较大，主要是为确保落实保障性安居工程建设用地任务。随着今年土地市场供应量的进一步加大，土地价格下降预期明显，这也暗示着房价在今年有可能出现小幅下降的情况。

　　另外，会议还特别提到规范住房租赁市场，要求抑制租金过快上涨，加强市场监测和监管。实际上，最近有关部门已经在采取行动。近日，住建部和国家发改委下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各地采取多种措施，控制住房租金上涨过快。另外，上海、北京等地也出台了《居住房屋租赁管理办法》。

　　业内人士认为，国家将租赁市场的规范纳入楼市调控政策体系内，是希望通过将一部分住房需求疏导至租赁市场，起到平衡市场供求关系、平抑房价的作用。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，下半年楼市调控的方向和力度已经明确，在抑投资、保供应的政策基调下，下半年开发商将面临更为严峻的销售压力，价格调整势在必行，新房销售市场优惠力度或将进一步扩大。不过，政策效果还需取决于落实程度，尤其是限购政策将扩大到多少城市、能否严格执行、保障房建设任务能否保质保量按时完成等，这些都还有待观察。

　　当前存在两方面主要问题：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松；由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方有了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

　　据新华社北京7月14日电时至年中，房地产市场调控成效初显，但部分城市房价上涨压力仍然较大，下半年调控方向、力度将会怎样？12日举行的国务院常务会议给出明确答案：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控成果。

　　国务院常务会议指出，今年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项政策措施，着力推进保障性安居工程建设，取得初步成效。

　　——多数城市房价涨幅明显趋缓，根据国家统计局数据，今年5月70个大中城市新建住房价格同比下降的城市有3个，涨幅比4月回落的城市有41个。部分房价过高城市出现稳中有降态势。

　　——投机投资性购房需求得到有效抑制。国家统计局数据显示，今年1至6月，全国商品住房销售面积增速回落。据权威部门介绍，43个已实施住房限购的城市中，有33个城市新建商品住房成交面积比去年月均成交面积下降。

　　——保障性住房建设进展总体顺利。截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。

　　尽管调控取得初步成效，但是也要看到，当前存在的两方面主要问题，不可忽视。

　　从商品房市场来看，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。

　　根据国家统计局数据，70个大中城市中，沈阳、长沙、宜昌等3个城市近3个月新建住房价格月环比涨幅均超过0.5%。部分房价较高的城市，商品住房价格仍在高位运行。

　　另外，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方有了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

　　从保障房建设来看，进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。

　　坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，这是国务院常务会议释放出的明确信号，同样体现在下一步的工作安排中。为此，还提出具体要求：

　　从房价控制目标来看，要求各地要从严把握和执行。从今年4月份国务院办公厅组织的专项督查情况来看，房价控制目标与群众期待有较大差距。因此，国务院常务会议明确要求未来要从严把握。

　　从保障性住房来看，再次强调要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。

　　从遏制不合理住房需求来看，国务院常务会议要求继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。

　　值得关注的是，“限购”政策不仅没有松动，而是更加严格。国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”

　　国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施。这意味着房地产市场宏观层面的调控政策不但不会放松，还可能迎来新一轮限购令。

　　本轮限购令主要以房价上涨过快的一线城市为主，二三线城市主张限购的只有少数。开发商普遍被一线城市限购令“逼退”至周边二三线甚至四线城市，限购令意外成为这些城市的利好因素。

　　作为房地产投资的价值洼地和限购令“盲区”，二三线城市楼市随即被催热。北京限购令出台后，周边的保定、石家庄、秦皇岛等地房价出现不同程度上涨。其中，邯郸以1.95%的涨幅位居房价涨幅榜首，廊坊房价涨幅一度居全国百城第5位。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“一线城市执行限购政策效果明显，目前房价上涨过快的主要集中在二三线城市。一方面这些城市本身具有一定的刚性需求，而另一方面则主要源于一线城市限购后的挤出效应。”

　　国家统计局7月13日发布数据称，今年上半年，全国商品房销售面积为44419万 平 方 米 ，同 比 增 长12.9%，比2009年同期增长30.2%。

　　中国指数研究院近日的数据显示，多数城市楼市成交量同比上涨，且涨幅较大。

　　一位业内人士分析，从区域来看，楼市的上涨区域已从一线城市转向二三线城市。今年上半年销售额前10位的房地产企业，大部分销售额来自于二三线市场的布局，而这些地方很多城市并未实施限购政策。

　　二三线城市楼市过热已经引起业界及相关部门重视。多位业内人士此前预测，楼市限购令的实施范围可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向二三线甚至四线城市。

　　张大伟告诉记者，“如果二三线城市新一轮限购令密集推出，有效抑制需求，打消市场预期后，将加速下半年房价下行趋势。”

　　尽管已经淡出管理的一线，但作为万科董事会主席，王石似乎又做了一次准确的判断。日前，在有预期称宏观调控可能松动的背景下，王石对媒体表示："当前，中国只能继续楼市调控。如果此次调控再半途而废或终告失败，结果会相当的糟糕。"

　　他的判断很快得到印证。就在14日下午，新华社披露的消息显示，12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，并提出"已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施"。

　　此举，让原本寄希望于下半年部分城市调控松动的开发商大为失望，也让一些较早布局二三线城市的开发商焦虑，前6个月，他们曾经因为二三线城市的市场活跃而取得相当不俗的销售业绩而领跑同行。

　　三四线楼市推高成交量

　　整个上半年，大部分开发商的日子依然过得不错。一方面各家企业销售数据并不算太坏；另一方面不少公司口袋里余粮尚丰。

　　数据显示，万科继续以656.5亿元的销售额领跑全国，这一数据甚至超过了2009年全年销售额。除此之外，中国海外、恒大地产、保利地产、绿地、万达、碧桂园等企业，也都各自取得了同比或者环比增长。

　　中国海外在5、6月连续实现过百亿的月销售额后，前6月合计卖522亿港元(合人民币约430亿)；恒大地产则从今年2月起连续自我突破，每个月均完成同比、环比双增长，以423亿交出期中成绩单；前5个月不温不火的保利地产从6月起突然爆发，单月销售超过110亿，并于上半年完成395亿元销售业绩；而排名第七的碧桂园，也实现了200亿元的突破。

　　7月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，尽管强力政策频繁出台，限购城市观望氛围严重，但标杆企业仍旧保持了高速的增长势头。其中，十大企业卖楼3323亿元，同比增长八成多。

　　另有数据显示，6月全国商品住宅销售面积1亿平方米，首次"破亿"，销售面积同比增长24%，较5月同比增速提高7个百分点；销售面积环比增长42%，较5月环比增速大幅提高31个百分点。

　　上述提及的几家开发商都有着几个极为相似的特点：周转速度高于同行；全国布局较为完善，相当数量的项目位于二线甚至三四线城市。过去的半年时间里，一二线城市的限购政策，无意之间正好成就了三四线城市的崛起。

　　对此，广发证券发布报告称："我们认为主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。"

　　小城市也要挤"泡沫"

　　王石说，总体来看，中国房地产市场仍然向着积极健康的方向发展，应该说，楼市崩溃的可能性并不大。但是，进入2011年，由于限购、限售、限融资等调控政策，"100%的公司都感受到压力"，资金紧张。在这种情况下，政府调控已经进入骑虎难下的境地。

　　但他坚信，调控始终要继续下去，而不会如部分人士所期望的一样出现"松动"。而他的这种判断，恐怕直接来源于一线城市房价的岿然不动，以及三四线城市房价的上涨。

　　上半年，三四线城市的房价伴随着交易量的上升而水涨船高，一些投机性资金开始转战到这些城市。

　　"今年上半年开的一个楼盘，还真有浙江人把一个单元全部包下的。"云南丽江的一位开发商称，上半年，数量众多的外地人抱着现金涌进了这座旅游城市。

　　恒大地产属于三四线城市楼市崛起的直接受益者。该集团董事局主席许家印在11日的一次业绩发布会上透露，上半年公司所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局极大地避开了限购的"雷区"，从而完成销售业绩的突破。

　　据悉，目前执行限购的城市超过40个，而自从限购政策实施以来，这些城市的成交量明显萎缩，投资性需求被严格挡在门外。北京、上海、广州、深圳等城市今年上半年的商品房交易量急剧下降，其月度成交量甚至出现环比60%~70%的跌幅。各大城市的楼市，仅剩刚性需求在继续入市，成交楼盘多集中于价格较低的郊区。以北京为例，在限购后的成交量中北京89.6%为自住的首次置业，本地户籍购房也占到了91%，相比之前超过了40个百分点以上。

　　随着限购令向二三线城市蔓延，发生在北上广深等大城市的故事，恐怕将在小城市上演。有分析人士预计，限购可能会全国化，预计限购城市将超过100个。

　　鉴于此，部分业内人士开始对恒大地产、碧桂园等主要集中于二三线城市的开发商表示担忧："下半年的压力应该蛮大的，就连万科都还离全年任务有800亿缺口。"

　　据悉，大部分开发商的货量都集中在下半年推出。恒大地产9月份之后的新推盘计划将超过60个，而其上半年的新盘量才33个。保利地产、金地集团、富力地产等公司也都声称，下半年供应量远高于上半年。

　　事实上，此前曾经有业内人士期望下半年调控松动，甚至有开发商有意将货量压到下半年，但现在调控加码的信号，显然打乱了这些开发商的算盘。

　　北京中原市场总监张大伟就在14日下午对媒体表示：国务院再次重申限购政策不放松，严格信贷税收等政策，打消了开发商、投资者对市场在下半年放开的期待。调控不放松将使得部分开发商开始促销求量。

　　开发商资金或进一步紧张

　　调控加码的消息，对于原本已经感受到资金压力的开发商来说无异于雪上加霜。

　　国家统计局披露的数据显示，上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；自筹资金16463亿元，同比增长32.7%，增速进一步提升。

　　长江证券研究报告指出："由于今年以来的信贷紧缩，使得资金来源银行方面大幅地收缩，这方面体现在国内贷款与其他资金中的按揭方面，按揭来源甚至出现了负增长。在自筹资金方面，同比增速进一步提升，这部分资金应该包含开发商自筹的信托资金，如果下半年在信托方面进一步缩紧，开发商的资金情况将会更加紧张。"

　　事实上，依靠信托和房地产私募股权基金抽水，已经变得越来越艰难。尽管从去年到今年上半年，为数众多的开发商都通过信托和房地产基金获得资金，但开发商为此付出的成本也越来越高。日前便有消息称，绿城计划发行的一个信托产品，年化利率有可能高达25%，创下房地产信托产品的利息新高。

　　比较起来，在香港股市上市的公司，资金状况明显好于A股，因为可以凭借海外资本市场发行债券和配股。不过近期海外资本市场出于对国内宏观调控的担忧也开始出现对内房股的"冷淡"症状。龙湖地产的3亿配股计划流产，便被视作国际机构对中国房地产保持"警惕"的信号。

　　今年上半年及6月经济数据刚刚出炉，国务院五大措施加强楼市调控政策便接踵而至。由此可见，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，对房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施，表明管理层对调控力度在“加码”，限购“扩容”。对此分析人士认为，国房景气指标可能跌至不景气区间，进而影响到房地产板块的走势。

　　日前，国家统计局公布的数据显示，6月份全国商品住宅均价4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。全国房地产开发景气指数为101.75，比5月份降低1.45个百分点，比去年同期回落3.31个百分点。

　　而昨日召开的国务院常务会议又提出，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。对此，接受记者采访的有关人士认为，在严厉的调控之下，下半年国房景气指标有可能跌至100点以下的不景气区间。

　　房价下跌有缘由

　　西南证券地产行业分析师肖剑说，6月份全国住宅销售价格比5月份环比下降8%，一线城市销售依然低迷。而昨日召开的国务院常务会议又提出，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，这表明管理层对调控力度在“加码”，限购“扩容”。

　　“住宅销售价格环比下降的原因是多方面的。”肖剑说，一个原因是随着“限购令”的实施，使市场供求关系发生了变化。如6月份北京的商品房期房住宅市场销售量仅7215套，远低于去年平均销售量。

　　另外一个原因，是一些现金流比较紧张的开发商“坚持”不下去了只好放下“身段”销售，在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，个人住房贷款已连续4个月出现负增长。

　　还有一个原因，是每年的这个时候都是房地产销售的淡季，价格回落也是很正常的事情。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，今年以来上海商品住宅均价为22600元/平方米，但近两个月出现小幅下滑。二手房市场走势基本与新房市场相似。用一个词语来概括，那就是“量缩价稳”。

　　杨红旭在分析房价下降的原因时同时认为，这直接影响了市场供求关系。2010年全国商品房开工量比2009年激增了40%，从开工到可以卖一般是半年到一年之间，所以说今年可以卖的房子量远远超过去年，但今年的卖房速度与去年的下半年相比明显减缓，成交量都有3成左右的下滑，进而引发了房价的回落。

　　杨红旭告诉记者，目前北京市新房住宅的库存量已经逼近11万套，创今年以来的高点。上海的库存甚至超过了2008年。“记得2008年底的库存可以卖11.3个月，而目前需要12.4个月才能消化完毕。”

　　浙商证券地产行业分析师戴方说，6月份住宅价格有所回落可能与成交的结构有一定的关系，即中低价位的住宅成交比例较大，而高价位的住宅成交比例小。就其价格的绝对值来看没有下降，最多也就是与5月份持平而已。

　　量增价跌是趋势

　　杨红旭说，我认为到今年第三季度，楼盘数量相较第一季度、第二季度会出现大幅增加。在信贷融资卡得很死的情况下，很多企业还是要通过卖房子来回笼资金。预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场可能到来。

　　在谈到货币政策对其影响时，杨红旭说，央行虽然又一次加息，但调控没有任何放松迹象，如果上半年是“量缩价稳”，下半年随着开发商资金链的越来越紧张，推盘量必将放大；而在当前的形势下，不促销，难旺销。推盘加降价，结果只能是量增价跌。

　　“如果一定要让我说开发商的资金链还能支撑多久的话，我觉得总体上比2008年好，但比过去两年要差。”杨红旭说，虽然很多开发商上半年坚持不卖房，但银行不给它们贷款，下半年无法坚持，也会适当进行促销。

　　肖剑说，上半年，全国住宅投资增长36.1%，高于房地产开发投资同比32.9%的增长幅度，当前市场上存货肯定增加了，在存货增加的情况下，会调整开工计划和销售价格等。因此，今年下半年的房价无论同比，还是环比都会回落。特别是原来价格就很高的一线城市及其周边地区，回落幅度会更大一些。

　　那么，二三线城市的房价又会怎么样？对此，肖剑认为，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。一线城市降价潮会蔓延到二、三线城市。

　　戴方说，今年上半年房企到位资金40991亿元，同比上涨21.6%。来自金融贷款的资金占比为17.1%，为2010年来连续18个月最低。按上次利率6.40%计算需支出利息371.4亿元，按本轮加息0.25个百分点后的利率计算，需支出利息377.2亿元。今年5月地产贷款增速4.57%，同比回落了38.98个百分点，相当于2008年底的水平，如果再次加息或者提高存款准备金率，将使一批房地产开发企业“搁浅”。

　　“过去因为在500座二三线城市中大都没有实施"限购令"，而今后对房价上涨过快的二三线城市实施"限购令"，下半年二三线城市的住宅价格可能也稳不起了。”戴方说。

　　保障房题材有机会

　　杨红旭说，据住建部测算，今年新开工1000万套保障房，共需资金约1.4万亿元，几乎相当于今年前5个月13290亿元的全国住宅投资总额。但截至5月底，全国保障房开工率只有34%。今年下半年，保障房投资仍将高速增长，从而使全年房地产投资增幅保持在30%以上的较高水平，这也将逐渐改变未来的楼市供应结构。

　　“今年全年业绩真正能超预期的地产股不会超过10只，至于"招金万保"四大龙头地产公司，应该辩证地看待。”肖剑说，一方面，它们资金实力雄厚，品牌优势明显，他们在二三线城市的开发项目较多，在那些没有实施“限购令”的城市里，会有一定的机会；但另一方面，这些公司大都过了成长期，进入了成熟期，业绩虽然稳定但上升幅度已经不大了。

　　至于前期被市场普遍看好的纯商业地产公司，肖剑说，现在看来也有压力。因为纯商业地产项目在一座城市中的地理位置很重要，同时，投资的力度很大，回收周期较长，比较考验投资实力。相反，同时拥有地产和其他产业的上市公司可能好于纯粹的地产公司。这是因为如果其他产业能够带来比较稳定的现金流，那么，可以弥补地产现金流的不足。

　　戴方说，保障房建设任务将平衡地方房价控制目标，推动房地产板块估值修复行情，如果货币政策在三季度“趋稳”，结合热钱流入，有保障房建设题材的个股值得期待。

　　专家：“政府如果真的在二三线城市推行限购令，这对二三线城市的中小开发商来说将是‘灭顶之灾’。”

　　开发商：“我们不是因为在一线城市推行限购令才去二三线城市布局的，在二三线城市布局是我们长期以来一直实施的政策。”

　　“限购令”将扩大至二三线城市。根据7月14日公布的国务院常务会议内容显示，各地要从严把握和执行房价控制目标，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。这表明，楼市宏观调控并未达到监管层的预期目标，二三线城市限购令的冲锋号已经吹响。

　　二三线涨价太惹眼？

　　国务院会议对楼市调控的阶段成果定调显示，目前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。

　　会议要求，应继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　“在政府对一线楼市采取限购、限售、限融资等调控政策的‘打压’下，房地产投资还保持着较高的增速，这是与开发热点跟投资热在发展潜力巨大的二三线城市扩大蔓延分不开的。造成了部分地方房价飙升的局面。这或许是政府在二三线城市也要推行限购令的因素之一。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对记者指出。

　　旨在打击投机客

　　据中国指数研究院周二发布的今年7月4日到10日间中国主要城市的楼市成交量最新报告显示，多数城市楼市成交量同比上涨，且涨幅较大。同时，据恒大、万科等上市房企公布的上半年销售数据，大部分房企第二季度销售一路上升，整个上半年销售金额和面积保持了两位数甚至三位数的增长。

　　楼市在部分二三线城市的过度“繁荣”与政府的调控初衷“背道而驰”。对此，会议强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

　　“限购令并不是一个新政策，只是强调了一下二三线城市。这意味着国家调控政策针对全国市场，并不仅仅只是针对一线城市，打消一些人炒作二三线城市房地产的疑虑。”著名房地产专家陈真诚对此表示。

　　开发商的“灭顶之灾”

　　“政府如果真的在二三线城市推行限购令，这对二三线城市的中小开发商来说将是‘灭顶之灾’，同时也对布局二三线城市的大开发商的销售带来影响。我估计这些城市至少有一半的销售量被抑制。”陈云峰对《国际金融报》说。

　　“我们不是因为在一线城市推行限购令才去二三线城市布局的，在二三线城市布局是我们长期以来一直实施的政策。”北京万科总经理毛大庆对《国际金融报》如此说，“限购令在一线大城市推行这么久以来，发展比较成熟，在房价过高的其他中小城市运用起来也会比较顺利。”

　　“政府在二三线城市推行限购令，对我们影响不大。我们不会松动房价的，我们会根据市场合理定价。”毛大庆对记者补充道。

　　也有分析认为，二三线部分城市房价过高其实“不足为虑”，不会影响中国楼市的调控预期。据国家统计局7月13日公布的数据显示，1月至6月完成房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，较1月至5月的34.6%增幅稍有放缓，中国楼市正在朝调控预期方向缓慢挺进。