信贷紧缩 房地产信托或叫停楼市要闹“钱荒”

　　赵鑫最近正忙着四处与融资方谈判，核心就一个——若融资两亿元究竟要付多高的成本。

　　在信贷规模紧缩的大背景下，房地产开发商融资不外乎两个渠道，除了直接高息借款外，就是借道房地产信托等方式来募集开发资金。不过，在借贷和信托两个行业里，几乎有着一个较为普遍的标准，房地产开发商通过信托募集资金的，融资成本每年都在20%以上。这也难怪，赵鑫原本并不为公司高管看重的融资公司工作经历，会在今年如此吃香。

　　不过，赵鑫却坦言最近工作压力越来越大，监管层严防死守房地产信托，想要打“擦边球”通过审批已越来越难，这也难怪赵鑫会感慨“钱越来越难借，利息越来越高”。

　　缺钱的房地产市场

　　近年来，细心的市民或许已发现，昆明多了好些个塔吊林立的建筑工地，一片片高楼拔地而起。不过，半年多过去了，昆明楼市并未迎来想象中的扎堆开盘现象，反而是土地拍卖时流拍屡屡出现。而有机构统计，在短短月余间，因购房者无法正常办理银行按揭贷款而申请办理退房（车位）手续的达33笔之多。

　　这也成为银行收紧房贷的一个信号。在银行过往的零售信贷业务中，个人住房按揭贷款一向都是“一枝独秀”。2010年年末数据显示，不少银行个人住房按揭贷款在零售信贷中的占比在50%以上。现如今，这个占比数据已有了大幅下降。从中信银行昆明分行提供的数据可以看到，截至5月底，该行共发放个人贷款1576笔，金额6.37亿元。其中住房贷款仅693笔，贷款的金额也才2.6亿元。不难看出，个人住房贷款不再“一枝独秀”。据了解，基本上银行都将个人业务的侧重点放在了个人经营性贷款方面。

　　更让房地产开发商头疼的是近期屡屡出现的土地流拍现象。

　　先是备受业界关注的原昆明市政府土地交易一波三折，处于昆明CBD绝佳位置的地块，第二次拍卖因报名人数不足而流拍。而最近热点的环湖东路半岛地块，第一批13宗土地9宗流拍，4宗仅以起价成交，而第二批土地则因报名人数不足而被迫取消。其余的小宗土地和城中村土地交易，也均以起价成交或是流拍告终。即使成功交易的土地，开发商拿地热情也并不高，仅有一位竞买人应价，其余参与竞买人则表现尤为冷静，多数土地交易会都冷清、快速收场。

　　土地竞买人冷静的背后，究其原因与资金链紧张不无关系。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，近期土地交易频频遭遇流拍，原因都是报名人数不足。而事实上，有的地块确实有中意的买家，但因在规定期限内开发企业未能按时缴纳竞价保证金，只能失去买地机会。该人士表示，目前很多中小开发商因为资金因素都追求周期短回报快，可限购令使得楼盘销售困难，资金也无法很快回笼。

　　云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚说，今年以来央行连续三次加息，而事实上从去年开始，开发商从银行融资已经几乎不可能，资金短缺是开发商面临的最致命问题。

　　由此可见，缺钱使得开发商拿地受阻。除了资金因素，市场预期也是一个方面，目前开发商对未来市场预期普遍不看好，在严厉的楼市调控政策影响下，开发商拿地也很谨慎。

　　信托输血开发商

　　虽然开发商面临着资金链紧张的窘境，但从官方披露的数据来看，云南省的房地产开发投资似乎并未受到明显影响。

　　云南省统计局数据显示，上半年全省房地产开发投资519.31亿元，同比增长37.5%。

　　一边是开发商在诉苦缺钱，一边又是房地产投资较快增长，看似矛盾的背后究竟有哪些隐情呢？监管层其实早已揭露了答案——在货币紧缩政策的大背景下，信托早已成为开发商不可或缺的“造血干细胞”。

　　银监会数据显示，截至5月末我国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元。同期，国内信托公司共成立房地产信托产品148款。其中，纳入统计的产品募集资金达到447.71亿元，单只产品平均规模约为3.64亿元，远超其他信托产品。而根据用益信托发布的数据，在刚过去的6月份，在各种信托资金投资领域中，房地产的成立规模遥遥领先，占据了半壁江山。

　　“我们并不担忧没人来申购，现在民间流动的资金太多了，房地产限购、股市低迷，这些资金都正在自谋新出路。”一家信托公司云南区域负责人说，6月份房地产信托成立规模为243亿元，占比为49%，平均预期年化收益率同样是最高，达到了10.06%。此外，从已成立产品的平均预期年收益率来看，房地产信托依然以9.72%位居收益冠军。

　　这种说法也得到了不少人的认可，马先生此前就在为自己手里的500多万元闲散资金苦恼。“放在银行肯定不划算，通过担保公司借给他人又担心到期收不回来。”马先生说，一番权衡后他决定将钱投向房地产信托。

　　当然，房地产开发商要想借道信托计划募得资金，支付的成本则要远远高于银行贷款。

　　“目前来看，房地产信托的年融资成本多数都在20%左右，部分项目甚至接近了30%。”一家国内知名信托公司云南区域负责人透露，当银行不再向开发商和购房者轻易敞开与房地产相关的贷款大门，双向的挤压效应让开发商们不得不寻求新的融资途径，而其他渠道的融资显然让开发商们正支付着高昂的利息。

　　“开发商融资的渠道其实不多，除了传统的私募、融资担保、民间借贷等方式外，借道信托公司发行房地产信托也是无奈之举。”昆明一不愿具名的业内人士透露，眼下看来，房地产开发商的日子正越过越紧巴，融资的成本也呈现出了急剧上升的趋势。这位人士透露，房地产开发商若是通过融资担保公司搭桥，进行民间借贷，在确保有抵押的前提下，每个月的融资成本在6%左右。“一般担保公司还要审核抵押物的质地，对担保公司而言最佳的抵押物就是不动产，例如已有了产权的房产或商铺等。”

　　而昆明一城中村改造项目开发商财务总监说，虽然监管层原则上不再审批新的项目开发信托融资计划，但并未禁止股权融资信托计划。在这位人士眼中，在银行不再向房地产开发商发放项目开发贷款的背景下，信托行业已经成为很多房地产公司的主要资金来源之一。

　　绷紧的“最后一根稻草”

　　6月28日，平安信托推出“平安财富·安城1号房地产基金集合资金信托计划”，项目开发商是总部位于杭州的绿城房地产集团有限公司，融资规模约8.6亿元，客户年化收益率高达25%。

　　“我了解的一些开发商愿意给的借贷利率：短期高于36%，长期高于24%，也听说过更高的，但没确证。”乐港投资管理（北京）有限公司CEO陈龙在微博中如此点评，“前几天我收到了销售绿城平安信托产品的手机短信，我的判断正在成为现实，即：绿城可能熬不过这次危机。”

　　监管层也看到了这种风险，进入今年以来，几乎隔三差五就会传出房地产信托被叫停的消息。

　　此前有消息称，从6月17日起，国内主要信托公司已经暂停除保障房以外的房地产信托业务。一名大型信托公司的高管在接受媒体采访时说，“银监会目的很明确，让一部分小房地产商‘死掉’。这次喊停是动真格。”

　　这次监管层并未以红头文件的形式下发，而是采用了电话逐个通知，通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停，这就是业界俗称的窗口指导。

　　此外，监管层还要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。而在此前，这类信托计划采取的方式都是信托计划发行后再向监管部门报备，“由事后报备到事前审批，这意味着银监会有意用审批权卡住我们。”一名大型信托公司高管表示。

　　“这可能是我们今年最后一个房地产信托项目。”华润信托一名理财经理向客户介绍一款地产信托产品。

　　这其实并非监管层第一次“叫停”房地产信托，早在2010年2月，银监会也已出手控制。去年末，银监会又曾发出了一份《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。

　　这份看似平常的文件，却成了套在信托公司和房地产开发商头上的紧箍咒。对于地产信托产品，银监会要求明确是“真贷款”或“真股权”。但对于信托公司，恰恰两面都“真”不起来。

　　若真贷款，房地产开发项目必须满足“四证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。同时信托资金也不得发放土地储备贷款。前述地产股权投资机构高管坦言，“开发商做信托项目，往往是四证不齐、自有资金不够30%的情况。”因为如果四证齐全、自有资金满足条件，“开发商就直接找银行贷款了”。

　　若真股权，则必须做到同股同权。但上述投资机构高管指出，“开发商不可能舍得让信托投资人分享股权带来的收益，因为他只是临时缺钱借一笔钱罢了。”这位负责人说，虽然行业里主要是股权信托为主，但“实质上就是贷款，所以被停掉”。

　　“我们只是接到监管层的口头通知，并没有出台正式文件叫停房地产信托计划。”国内一家大型信托公司的高管向记者表示，暂停和叫停是两码事，监管层也是基于风险的管控。而据国内一家财经媒体调研显示，目前国内已有多家信托公司开始暂时停止房地产信托计划的成立，分别是华澳、兴业、中海、华宝、平安和爱建信托。不过，平安信托等多家公司则表示，他们已接到监管部门关于房地产信托业务的“窗口指导”，但并非完全叫停。

　　多数受访者同时也表示，眼下，房地产信托这个被业界誉为开发商的“最后一根救命稻草”正在悄然紧绷。

　　高收益背后的风险

　　在部分信托公司的官网上，记者仍看到了房地产信托的身影。

　　7月8日成立的名为中融－天来国际广场股权投资集合资金信托计划，信托计划总规模预计为40000万元，所投资金除用于支付相关信托费用和税费外专门用于该公司开发经营的成都温江区天来国际广场项目募集的资金。仅从信托的名称就能看出，这就是一款房地产信托计划。

　　不过，方正证券昆明营业部总经理陈俊文等多位业界人士却对投资者的这种盲目冲动不无担忧。

　　“我们开始劝说自己的客户，让他们尽量不要去申购房地产信托。”陈俊文的这种举动并非无的放矢，而是根据公司“全盘考虑”后才付诸实际。在陈俊文看来，随着二三线城市限购正逐渐成为可能，楼市从紧的调控措施中短期内并无放松迹象，在眼下“最艰难的时段”将钱投给房地产开发商，风险正越来越大。

　　而国内某知名信托公司相关负责人也对资金蜂拥进入房地产信托计划表示担忧。“现在的房地产信托计划，给人感觉有些类似于2007年市民抢购公募基金。”这位负责人说，今年以来，大量的房地产信托正逐步从北上广深等一线城市向昆明、成都等二三线城市转移，这就难免让人联想到，2007年全民疯抢公募基金的场景。

　　“个人认为房地产市场的短期调整可能性比较大，而房地产信托计划投资周期，短则两年，长则3到5年。”这位负责人说，一旦房价出现波动甚至下跌，大批的房地产信托的投资人不仅无法获取高收益，还可能面临本金大幅亏损的局面。

　　云南信托综合管理部副总经理徐曦则提醒，购买信托类产品首先要看清交易对手是什么样的房地产企业。以著名的大型企业、全国排名在前的企业为优，其实力及偿还能力更强。其次要看抵押和质押的情况。如项目价值10亿，抵押和质押部分30亿，保障性更强。另外，项目本身也特别值得关注，如地段好则销售会快，资金回收则没有太大影响。

　　严控融资平台贷款

　　近日，中国银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，部署下一阶段的重点工作。银监会主席刘明康指出，下半年要加强平台贷款和房地产信贷风险防控。

　　会议要求，各银行业金融机构要更加注重走款方式的实质性合理，确保信贷资金最终不被挪用。

　　刘明康强调，要深入推进平台贷款风险防控不动摇。用科学的机制让风险早暴露、早发现、可度量和早干预，严格依据有关要求，控制新增贷款风险。审慎开展与地方政府之间的战略合作，加强土地抵押贷款管理，切实根据现金流覆盖情况分类计提风险资本。