房屋贷款里的那些“黑幕”

　　房屋贷款里的那些“黑幕”

　　一、银行的选择

　　1、一手房

　　如果你所购买的是一手房，即在开发商手中买过来的期房(是就未办理房地产权证的房子)，所能选择的贷款银行非常有限，因为受到开发商所开发的楼盘是否在哪家商业银行办理准入的限制，比如：A开发商所开发的B花园，在工行、建行已办理好楼盘的准入，那么你只能选择工行或建行，如果只有在工行准入，那么你只能唯一选择工行了，就要看开发商办理楼盘准入的情况而定。在这里就要注意了，建议准业主们在两家银行以上申请房屋按揭，因为受所谓的“贷款额度规模限制”，即使商业银行审批通过你的按揭申请，也未必能放款或即时放款，这样会影响到开发商交楼给你。

　　2、二手房

　　如果你所购买的房屋是二手房，即在个人或法人(非开发商，前手已办理好房地产权证的房子)，你可选择的贷款银行较多，你可去多家商业银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，你可比较一下，哪个划算些，当然，你也可以向多家银行申请贷款，这个就需要你所购房屋的前手配合(技巧：你和前手谈，向多家银行申请的好处是哪家银行批复快，哪家放款先，你就在哪家办理贷款，这样前手自然得到尾款也快)。

　　二、银行贷款利息及费用

　　1.利率

　　银行的贷款以中国人民银行当时的存贷款利率基数所定，以自身管理层的决策定价，对基准利率上下浮动，一般浮动值在+-50%之间。比如：10年期的房贷，应参照中国人民银行5年期以上贷款年利率7.05%(2011年07月07日调整数据，具体的数据可上网查)，上浮指是的加码，下浮指打折，如上浮20%，实际年利率=五年期以上贷款7.05%×(1+20%)=8.46%。这个浮动值一般是由商业银行的总行类机构所定，很难有得讲价，这是要走多几家银行的原因所在，有时会相差好远，所要注意的是，我上面的例子是年利率，但有些银行是以月利率计算，所以你就要折算一下，月利率=年利率÷12，不要给数字迷糊了你。

　　2、费用

　　(1)一手房所需要的费用较少，其中包含律师见证费(或公证费)、贷款印花税、房管部门查档、抵押费、代办费。律师见证费就是你和银行所签贷款合同由第三方人来证明法律的真实性，一般计算方法是你的贷款额的0.1%~1%，这个你看你的口水了，你口水多到把银行淹了，那你肯定是最优惠的;贷款印花税这个不用说了，这个交国家的，5元钱，相信这个没人讲价;房管部门查档、抵押费这是当地房管部门的霸王条款，房管部门怎么收你就得怎么交，这个没得商量的;代办费用就是律师或其他人帮你和银行跑脚办理抵押登记手续的费用，这个有得商量的。如果还有其他费用，肯定是银行或是和银行有利益分成关系的了，这个地球人应该懂的吧。

　　(2)二手房所需承担的费用项目比较多，除了一手房的费用外，还有二手房评估、房屋按揭贷款保险、二次查档等。二手房评估一般是由银行指定的房产评估公司评估，这样才能通过房屋抵押手续，可商量的，最低可打3折，也要看当地情况，技巧是不要发票能更低些;房屋按揭贷款是银行的保障条款，说白了就是你的房屋因灾害或是倒塌之类的事故，银行没了抵押物，就找保险公司要钱，这个买了对自己也好，费用呢，可以商量，看你的关系和口水了;二次查档，还是房管部门的霸王餐，不说了;

　　(3)还有些附加费用，如理财费、按揭费、额度占用费，那银行的附加费用或是房产中介、销售公司无中生有的费用，这些费用的处理就见人见智了，有一点提醒大家的是，国家曾出台过一些什么文件，说房贷不能夹带理财产品一起销售的。

　　三、贷款所需资料

　　1.身份证，如是已婚人士就要夫妻两人的身份证，当然，要是联名的，那就要更多人的身份证;

　　2.户口本，这个没什么好说的，注意的是有些银行如果你不是户主，那户主的信息页和登记卡都要复印;

　　3.婚姻证明，也就是结婚证、离异证、未婚证明;

　　4.工作证明，某些银行有特定格式的，或是要有某些要素的，这个要问清楚银行;

　　5.流水帐，就是你收入的证明;

　　6.非当地户籍的还需提供当地的一年期以上的社保历史证明或是个人纳税证明;

　　7.查档证明，这个查档证明是去房管部门查询你有没有房屋权属记录，就是查你有没有房子，如有为几套之类的，要这要自己去房管部门办理;

　　8.银行所需的其他资料;

　　四、贷款利息的计算方法

　　房屋贷款的利息计算方法有两种，一种是等额本息每月，另一种是等额本金每月。等额本息的计算方法和火箭的公式差不多，本人工作那么多年一直没用懂，只知道用阶梯公式把利息和本金的和值每月相加都是一样的，具体自己百度。等额本金额就比较简单，就是把你的贷款本金除以你的贷款月数，然后加上当月利息，这样是首月最多，以后每月递减，也中递减还款法。下列以贷款100万，20年，以实际利率8%计算，大家看看两种还款法的区别：

　　等额本息 等额本金

　　每月还款 每月8384.64元 首月10833.66元/末月4194.44元，平均为7514.05元

　　贷款总利息 1007515.91 803373.50

　　从上表可以看出，等额本金20年下来所付的利息较少，但刚开始还款压力较大，等额本息还款压力相对较小，但所付利息较多。如何选择，这就看你的收入情况来定了，这两种还款方式可自由选择，你不选择，银行会默认你是选择等额本息。提示一点，网上有好多网站可以下载银行按揭计算器，你可以下载来为自己算算。

　　五、贷款手续

　　1.两方签定房屋(或预售房)买卖合同，当然，这只是意向性合同，不要先去过户，也不要交首期，订金这就看你和前手的谈的条件了。

　　2.向银行提交贷款申请，有些银行强制你要把首期款放在他那，这点怎么处理就见人见智了;期间银行接纳你的申请后，如资料不齐全或不充足会要求你追加提供，一般审批时间会在2周左右;有些银行会在你申请贷款时会要求你办信用卡、理财、投资之类的，尽可能的能推就推，那些可能是吸钱的陷井。

　　3.当银行审批通过后(是同意你的贷款申请，不是同意给你放款)，这时你就要注意了，你要问清银行经办人员，你的贷款如抵押办妥后，能安排什么时间给你放款，至少大概给个时间，确定后，你就可以去办理过户，首期款给付。这里又要注意了，一般银行是要求首期款在办理行给付的，你在别的行给付办理行是不承认的。

　　4.与银行签定贷款合同，缴交各种费用，办理抵押、保险。签定贷款合同时，你要看清楚里面的条款，因为银行经办人员大部分都是批量做这些贷款合同的，错漏是难免的。

　　5.办理抵押手续、保险手续。

　　6.放款，有些银行需要客户再去一次银行做放款的申请的。放款后，记得向银行索要一份属于你的贷款合同、借据，二手房就还有保险单、评估书、发票等。还有复印两件房产证复印件，记得要银行加盖行政公章，因为有些机关部门办事时需要。