紧缩政策下 房企多渠道融资

　　随着银根的逐步收缩，以及房地产开发贷款政策的趋严，房地产项目获得信贷支持的难度加大，机构统计显示，中国国内多家大型房企转向海外融资的趋势日渐明显。恒大地产、雅居乐、复地、首创置业等多家房企纷纷通过海外发债、优先票据、向外资银行借贷等方式及早发力海外资本市场来储备资金过冬。西安目前信贷状况如何?各开发企业资金又面临如何境地?

　　银行提高贷款门槛

　　目前，虽然对开发贷尚未全面暂停，但银行不仅对中小型开发商提高了房贷门槛，对大开发商的贷款审核也更加严格，贷款难度已经显著增加。

　　一家股份制银行陕西分行的负责人说，“现在监管层对于商业银行向房地产商贷款限制得非常严格。‘压缩存量，不能有新增’是监管层对各商业银行的硬性要求，该行已将现有的房地产商贷款户进行了全部梳理，并选择了部分压缩或退出。”这位负责人同时表示，在流动性趋紧的背景下，银行信贷规模将在较长一段时间内保持压缩，这也意味着银行的借款门槛以及成本再度提高。而除了少数具优质背景的大型房地产企业以及经营水平高、管理规范的优质企业外，中小房企从银行获得贷款的可能性甚小。“各地商业银行普遍开始收紧信贷，除了部分大银行能正常发放贷款之外，很多银行都‘无款可放’。”

　　日前，有媒体称，工农中建四大国有银行在10月底已停止了新增开发贷款审批，本年度内不再给房地产开发商发放贷款。记者也就此事采访了西安的相关银行。虽然银行人士表示，开发商贷款仍在正常审批，但是他们也坦言，已经积压了许多没有放款的项目。某银行信贷部门对记者表示：“该业务还在正常开展”，但是也明确对记者透露，“开展是开展，但是放款周期就相对比较长了”。更有一位不愿透露姓名的银行人士向记者表示，“虽然业务表面上还在正常开展，但实际上，好多符合条件的贷款都批了，一直都放不了款”。

　　某国有银行陕西支行负责信贷的工作人员告诉记者，他们上半年信贷形势较为宽松，但从三季度开始形势较紧，四季度会更为困难。

　　资金链吃紧日子难熬

　　多重调控政策之下，加上难以贷到款，西安开发商目前的资金状况到底如何?记者采访了多家企业，发现都对此问题比较敏感，不愿多说，但言语中透露出销售压力之大。一位不愿具名的上市公司高管告诉记者，“其实说到资金，虽然开发商嘴上不说，但哪个不缺?像我们这样的企业负债率都在50%左右，一般企业都在70%以上。”就连实力雄厚的西安绿地目前也由于商业地产运转急需10个亿的资金贷款，其他中小企业资金短缺可想而知。

　　市场上的各种迹象透露出了哪些企业缺钱，“一类是铆足了劲加大宣传打折力度，促销推货的，肯定是为充年底任务回笼资金的。一类是一再推迟开盘时间，或迟迟不动工的，自然是资金紧张。还有一类就是把手上的土地或项目转手卖出的，肯定是资金不足启动不起来的。”某项目营销总监向记者透露，他一周就能接到至少两个要卖土地的电话，可见一些中小企业已经面临的窘境。据一位不愿意透露姓名的营销经理向记者透露，目前，为了解决资金问题，开发商到处找钱融资，要想通过银行贷款等传统渠道融资难度加大，国家不断出台限购限贷政策，使银行已经出现无钱可贷的状况，运用其他方式融资的成本又高达30%，有的融资条件竟然高的离谱，让人无法承受。

　　多途径融资已成趋势

　　在密集调控政策影响下，融资瓶颈将成为房地产开发企业必须面对的挑战。目前社会融资结构发生了变化，信贷规模在2002年的时候占到了90%，到现在信贷占社会融资总额只有50%左右，这充分说明房地产公司希望通过银行信贷获得资金的模式已经发生转变，未来将是多途径的融资渠道。

　　值得一提的是，在国家货币政策由积极调整为稳健的2011年，不管是银行信贷还是其他融资渠道都将在相当长的一段时间内保持压缩。而对更多的房地产开发企业而言，如何维护稳定的现金流、融资渠道如何拓宽都将成为企业亟待解决的问题。