银监会会议召开 可能提高商业地产房贷标准

　　近日，商业地产圈内的微博上一条消息被多次转载：7月20日，中国银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，银监会主席刘明康发表讲话，落实贷款新规、防范房地产市场风险仍将是中国下半年金融经济工作的重点之一。

　　会后，南方都市报的记者采访相关人士后报道，“此次会议不仅强调了商业地产抵押贷款的风险，还第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。”

　　一旦标准落地，商业地产贷款的首付和利率标准大幅度提升，对杭城上半年红透半边天的商业地产又会是利空还是利多?

　　商业地产半年报，“面包”、“面粉”双线飘红

　　上半年的杭州商业地产暖风劲吹：随着“限购”细则的出台，众多机构和专家就纷纷预测，商业地产或将迎来真正的春天。而这种预测在事实面前一步步被证实：以酒店式公寓、商铺和写字楼为代表的商业地产上半年一场火爆，截至7月12日，根据杭州市透明售房网公布的数据，上城区钱江新城附近一商业地产项目，3月以来，两度开盘，300余套房源目前只剩2、3套尾房在销售。

　　杭城某商业大户型楼盘开盘现场

　　根据住在杭州网统计数据显示，杭州今年上半年成交前十位的项目中，有四个是商业地产项目，而其中，下沙的保利湾天地更是以近400套的成交总量位居排行榜首位。在4月份杭州楼市1369套的成交量，商业地产更是撑起楼市天空，冠亚军城市之星、蓝色钱江当时销售的均为商业地产，而成交前五强中，除了上东城之外，竟然全是商业项目。杭州这个宜“居”城市，一夜之间仿佛换上了宜“商”的晚礼服。

　　除了“面包”，“面粉”的表现也是“解放区的天是晴朗的天”：全国城市地价动态监测系统发布的第二季度数据显示,全国商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米,环比增幅分别为2.77%、2.17%、1.13%,同比增长率分别11.76%、10.73%、5.45%。无论是环比还是同比,商业用地已经替代居住用地成为地价增长领头羊。

　　而据住在杭州网土地网统计数据显示，今年上半年(1-6月)，杭州主城区一共仅出让15宗地块，“熄火”得很明显，其中纯住宅用地只有4宗，商住地1宗，商业用地则有10宗，占总量的67%;以建筑面积也就是未来的可建体量来算，总可建建筑面积为1147003平方米，其中商业用地的建筑面积为760510平方米，所占比例也达到了66%。

　　大户型商业地产成为上半年杭城楼市一大亮点

　　尊蓝轩C1户型 约168方

　　相对于商业地产中最深入投资者人心、大众认知度最高的50-60方的小户型酒店式公寓产品，上半年杭州楼市中关注度最高的却是两大大户型商业地产项目，绿城·蓝色钱江“尊蓝轩”最大户型168方，滨江·城市之星CBD5、6号户型面积接近300方，从户型和使用上看，更倾向于市场上的大户型住宅产品，而不是以往人们印象中50、60方的酒店式公寓。

　　而其中CBD5、6号和尊蓝轩更是被客户直言为：“该区域内不可能以住宅价格购置到的住宅产品”，多位购房者表示，“是冲着产品户型的舒适性和开发商的品牌而来的。”

　　类似城市之星CBD类型的，商业用地上规划设计建造大户型住宅满足购房者居住需求的产品成为了杭州今年楼市的一大创新亮点。他们没有限购限贷的政策框架，在地段、户型、装修、物业上占据优势，加上品质开发商的品牌号召力和理性定价，一时间这种大户型商务住宅大行其道，满足了杭城不少改善性需求。

　　客观上，城市之星CBD为代表的商业地产的热销，一方面是产品创新、理性定价、不受限购政策制约的商业地产市场打开的一个缩影，另一方面则得益于杭州这几年不动产市场发展中“商住倒挂现象”。以大户型商务住宅集中的钱江新城为例，蓝色钱江的一线江景大宅售价65000元/方，而大户型的酒店式公寓尊蓝轩则为37000元/方。因此，虽然商业用地难比住宅的70年产权，但是同样的地段，一样的配套，相差近三万的单价，数百万的总价。

　　银监会会议召开，可能大幅提高商业地产房贷标准

　　而近日，银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会议则似乎给杭城这些下半年即将推出的商务大户型的前景蒙上了一层阴影：此次会议上，银监会主席刘明康强调要深入推进平台贷款风险防控并进一步加强房地产信贷风险防控。此次会议不仅强调了商业地产抵押贷款的风险，还第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。

　　而在此前的房地产信贷调控中，商业地产贷款并未被纳入严控的对象。目前抵押贷款标准和二套房差不多的商业地产，首付五成，利率根据具体市场浮动20%到30%。一旦政策落地会给市场怎样的信号?一位某银行的工作人员告诉记者，“这或许将可能很快导致各银行大幅提高商业地产抵押贷款的放贷门槛，然后是提高首付，提高利率。”

　　这是近期政府宏观调控计划对二三线城市限购后，在资金链上不允许商业地产风景这边独好的一个信号还是政府通过资金杠杆来对住宅需求中改善性人群的分流?

　　随着保障房未来1000万套的远景目标，住宅用地10%配建用地等政策的出台，商品房市场不再是以往一枝独秀的宠儿。在杭州，今年500万方的保障房竣工面积，10%的配建政策的实施，杭州特有的10%村级留用地来共同满足城市普通居民的基本住房需求的同时，也让商品房所需的住宅用地更加稀缺。

　　从2010年以来，在国十条、新国八条等中央政策、地方细则对楼市的宏观调控下，尤其是“限贷限购”政策让部分富庶的杭州本地居民或者新杭州人的改善性需求被扼制。杭州楼市今年上半年成交量也创下五年来新低，甚至低于政府救市的2008年。

　　而拥有更强购买力的改善性需求人群的市场则可以在商品房市场和具有居住功能的商业地产商去选择。在杭州这个拥有宜居优美环境和富庶的省内购买力的房地产市场，改善性人群的需求客观存在。通过提高商业地产的首付比例和利率可以更好帮助购房市场群体实现分流，让购房者用不同的代价来实现对居住功能的不同需求。

　　杭州意见尚未落地，项目已趋稀缺

　　除了银监会在资金链上的可能提高的门槛以外，从2010年开始北京、宁波等地的政策也开始对酒店式公寓等商住项目收紧口袋。虽然说杭州到目前为止并没有类似的明文规定出台，但记者通过多方渠道了解到杭州商业地产界流传这么一则消息：去年6月，市规划局拟定了一份草案上报市政府等待批复，名为《关于规范办公及酒店类建筑规划设计管理的若干意见》。

　　《意见》一共涉及13条规定，内容非常细致，跟去年北京、宁波出台的禁令较为相似。同样对商改住项目审批从严控制;还明确规定“通常办公楼每层建筑面积不宜少于800平方米，并须按层集中设置卫生间，配置独立卫生设备的单元式小空间办公室不得超过各层建筑面积的20%”甚至连杭州特有的10%村级留用地上的商业项目也纳入管理范围。

　　除了规定第三条提到的“城市重要地段、集中商业区内的商业金融业用地可建设酒店式办公、公寓式酒店;园区、开发区、科技园区可设置适量的酒店式办公和公寓式办公、公寓式酒店”，杭州酒店式公寓的项目和体量将会锐减。

　　此前曾就这消息接收媒体采访的商业地产资深业内人士、赢商投资总经理方芳说， “的确，到目前为止已经听说有好几个项目报批被卡住了。”，看北京现在这样雷厉风行的架势，全国逐渐推行开来的可能性也是有的，“而就杭州本地的情况来看，虽然明面上不说，但操作时已经在从严执行了，尤其是新地块，今后能够做成酒店式公寓的数量将会很少。”

　　如果方总一语成谶，当杭州房产市场场的酒店式公寓供应量锐减时，在假定需求保持不变的情况下，酒店式公寓将会因为供不应求而价格被推高。而这则关于未来大幅提高商业地产抵押贷款首付比例的消息，会是高昂的物业费、商用水电费、产权年限、户口、教育等种种商业地产不利因素后的最后一棵稻草吗?

　　2008年国家推进车辆购置税改革，鼓励购买小排量汽车，对大排量的汽车征收高额购置税，排量在3.0升以上至4.0升(含4.0升)的乘用车，税率由15%上调至25%，排量在4.0升以上的乘用车，税率由20%上调至40%。当时就有人断言，这对生产大排量的进口豪华车市场并不会有太大影响。因为，这道购置税门槛的提高，恰恰给了购置大排量车辆证明自己经济实力的群体更好的机会。

　　从2008年9月1日实施新的车辆购置税至今，以宝马、奔驰、奥迪为代表的豪华大排量车销售数量和在中国市场的占有率逐年上升也从一个侧面证明了这一论断。那么这次的关于提高商业地产抵押贷款首付的消息会是政策面上的又一盆冷水，还是房产界的一次“提高大排量乘用车的购置税”改革呢?