两类人提前还房贷需谨慎 专家帮您权衡

　　2009年已经进入倒计时，有两类人群却忙活着提前还贷，而记者从沪上银行了解到，如果现在申请并预约，欲在明年1月1日前提前还贷已经不太可行。

　　第一类人：为避营业税

　　12月23日，财政部发布通知，要求从明年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，税率标准为5.5%。而此前，二手房营业税免征期限为2年。

　　根据房产交易中心的规则，二手房如果还有贷款尚未还清，则不能办理过户手续。这也意味着银行停止提前还贷将要增加房屋转让的交易成本。以一套购入130万，现价180万的上海内环房源计算，由于不符合普通住房的要求，故在新政之后，转让需要交纳180万×5.5%=9.9万元，和之前(180-130)万×5.5%=2.75万元相比，之间相差高于7万元。

　　“12月份时前来咨询提前还贷的客户就已经比往年要高出许多，但是因为多数银行提前还贷都需要预约，时间在10天至半个月不等，故现在来申请已经赶不上末班车了。”建行上海分行的一位信贷员透露。

　　而根据按揭贷款合同，某些银行对提前还贷还设置了门槛，例如需要还贷满一年，更有银行曾规定如果借款人享受了7折利率优惠，就不能提前还贷。

　　但是，业内人士也提出，欲享受营业税优惠其实并没必要提前还贷。“现在只要买卖双方签订了购房合同，就可以交税了，只要合同在1月1日前签订还是可以享受原先的税收优惠。也就是说，如果卖家不急于过户，还贷款可以放到明年再说。”沪上我爱我家房产中介的一位陈姓业务经理支招。

　　第二类人：为避利率上调

　　近日，市场对通胀的预期趋强，“根据以往的经验，通货膨胀肯定要加息的啊。”手中还有两套房产贷款的刘女士对明年的加息对利息支出的增加表示了担忧。

　　确实，和刘女士一样，房奴们最担忧的便是利率的上升，特别是对北京、上海和深圳等高价房的房奴来说，加息将给每月的日常支出带来不小的压力。

　　今年11月份，国家统计局公布的CPI数据如期转正，业内有不少观点认为明年国内将出现温和通胀的局面，市场预计加息的可能性确实存在。但是，在近日国泰君安的一次研讨会上，李迅雷也认为，由于通胀比较温和，而从信贷的规模空间来看，实际上不怎么宽松。故如果稳妥判断，国内明年上半年将不会加息，很可能明年全年都不会加息。

　　所以，由于现在还处在货币政策及经济发展的不确定时期，迫于明年将加息的压力而赶在年底提前还贷的客户确实有些多略。“即使明年加息，按照大多数按揭贷款合同的约定，要在2011年1月1日才开始执行提高后的利率，故明年有一年时间让房奴们考虑是否提前还贷。”工行杭州分行理财师陈凌云表示。

　　另外，对于贷款额度较小的客户，提前还贷更加不值得提倡。理财专家建议，即便手头上有部分闲置资金，也不妨先用来投资或储蓄，而不要为了每月多付的几十元而将现金用来提前还贷。