银行收紧二套房贷款 消费贷改头换面卷土重来

 　　“您买二套房首付压力大也没关系，只要您把原来的房子抵押给银行做消费贷，我们就能想办法给您贷出钱来。”这并非是哪位房地产经纪人在忽悠购房人，而是在近期北京房地产市场商业银行贷款收紧之际，一些中介机构和购房人联合筹划的变通之策。

　　昨日，记者调查发现，早已被明令禁止、不得进入房地产市场的消费贷“起死回生”，充当一部分购房贷款，从而削平了楼市调控政策对于“第二套房”购买所设置的门槛。

　　三成人担心近期银行“钱紧”

　　家庭购买首套房贷款利率上调至基准利率不再打折、购房贷款银行批贷时间延长至两个月以上、部分银行对第二套房贷款基本停止审批……9月份以来，中介和购房人在二手房交易中的亲身经历，证明“京城楼市房贷收紧”并非空穴来风。

　　与此同时，房地产成交的势头却未见减弱：二手房市场基本延续着日均三四百套的网签量，而新房可售库存量一度跌破6万套的历史新低。

　　“不论是刚需购房人还是兼具投资需求的购房人，大家最关心的只有一件事，现在出手买房，年底前还能否从银行贷到款。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖披露，10月份以来，我爱我家呼叫中心接待的二手购房咨询者中，咨询房贷能否顺利办理问题的购房者比三季度月均增长近10%。此外，约三成的购房者因担心年底房贷紧张现象重演，届时影响家庭购房计划，从而提前着手买房。

　　胡景晖认为，咨询房贷审批问题购房者数量增多的主要原因在于：一方面，近来受北京等国内多个省市购房贷款紧张的影响，购房者对此问题关注度有所提升;另一方面，当前购房者中以刚性自住需求为主，且刚需购房者多为贷款购房，据我爱我家买卖业务成交统计显示，在近半年的购房者中，贷款购房占总体交易的六成左右，银行房贷政策收紧，将直接影响大多数购房人的购房计划。

　　“相当于享受首套房政策”

　　“在银行住房贷款收紧的时候，让抵押消费贷变相成为房贷，早已成了业内公开的秘密。”在一家大型中介已担任5年店长的周经理说，特别是当二套房首付比例提高至七成以后，很多已有一套住房的家庭因为凑不齐高额首付款，多数都会选择把首套房抵押给银行借出消费贷，占房款三成的二套房贷款，再加上这部分消费贷，购房人实际使用的银行贷款比例高达六至七成，“消费贷在全部贷款中几乎占了一半，虽然这部分贷款利率会调高，但购房人基本仅需首付三成，相当于‘享受’家庭首次购房政策了。”

　　京城一家担保公司的业务经理透露，如果是用房产抵押的消费贷款，目前最高能申请到200万元，用于首付是足够了。因为按照上述中介的算法，即便消费贷只占到购房总价的四成左右，购房人再拿出约150万元的首付，最高可以买到总价约500万元的“第二套房”。

　　“二手房购房人借出的大额抵押消费贷款，在与银行签订合同时通常会以购买珠宝、古董家具等名贵奢侈品的名义申请。”周经理解释，按规定，银行应该将贷款直接打给售卖这些商品的商户，但客户如果提供一个他人或第三方公司的账号——比如珠宝公司，出具其与购房人签订的珠宝交易凭证，银行也不会细查，能直接把款打过去。钱到账后，收款的这家珠宝公司完成“取现”，然后再将这些钱全部转到卖房人名下账户，从而实现消费贷“过桥”目的，使其随后变成房产抵押人即借款人的购房贷款。

　　中介一单可获上万收益

　　楼市中的消费贷“过桥”并非个案，而消费贷到底能否用于购房?

　　央行和银监会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》曾明确：“各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”。根据《个人贷款管理暂行办法》的规定，个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付。但在某些条件下，也不排除借款人自主支付方式，银行有责任审核借款人相关交易资料和凭证是否符合条件。

　　“虽然有规定，但一些银行在具体操作时会睁一只眼闭一只眼，并不严查贷款的真正流向，也不是把贷款直接放给与客户交易的商户，使得消费贷变成国家禁止的‘无指定用途贷款’。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇分析，目前，包括二套房贷在内的购房贷款被严格控制，消费贷突然就成了抢手货，特别是在部分城市首套房利率已提至基准利率的环境下，部分商业银行“消费贷1.1至1.3倍基准利率、最长贷款10年”的条件，与二套房贷相差无几，但却会对房地产调控造成严重的负面影响。

　　本来因为手头紧一度放弃购房的市民徐女士，日前通过中介顺利获得了银行130万元的消费贷额度，用于购买第二套房，事成后她按中介要求交了3900元的“取现费”，相当于借款额度的0.3%，再加上付给这家中介公司下属担保机构的1%服务费，仅此一单，中介方面便有1.69万元入账，徐女士实际只能拿到128万余元。

　　业内人士认为，在整个操作过程中，中介和担保公司会帮助客户打通包括银行、第三方收款公司在内的全部环节，致使消费贷违规使用并从中获利，因此，下一步应将贷款业务纳入整治中介违规经营的重点。

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