英国买房：首选维多利亚期别墅 海外投资者贷款难

 　　当北京、上海等国内中心城市的房价渐渐与国际接轨的时候，有一批中国投资者把目光瞄准了几千公里外的英国。

　　泰晤士河入海口附近的伦敦，足球之都曼彻斯特，许多地产中介的大堂里都闪现着中国人的身影。

　　不过，要想在英国买房，做一回憨豆先生和英国王妃的邻居，切记以下的建议：带一本英国历史书。

　　这是因为英国的每一套住房都有它的特点，投资者需要慢慢地走进它，了解它背后的历史，才能评估出房屋的投资价值。

　　投资首选维多利亚时期别墅

　　英国最上乘的房子应该要属维多利亚时期所建造的别墅了。因为那个时期建造舍得花功夫，并不吝惜建筑材料使用得多少，而更多专注于房屋的整体美感。那个时期的房子大多屋顶很高，屋外有雕花，建筑结构上也比较结实，最重要的是它是有历史的，很多买房者愿意为此多花10万至20万英镑。

　　如果是上世纪70、80年代建造的房子，虽然比较现代，但是在建造工艺、结构上都无法与维多利亚时期的房屋相比，价值上要逊与后者。

　　投资房产首先要看自己所持的资金有多少，在英国，每个地区的房屋价格都不同，从10万英镑(约人民币100万元)到几千英镑不等。如果资金充裕，那投资伦敦、曼城、伯明翰，斯菲尔德这些英国的一线城市都是可以的。

　　在英国，买房看区域比看是否处于市中心更为重要，因为并不是中心的房子升值空间越大，很多居民喜欢住在郊区或是偏离市中心的地方，而且每个区域又都有它的市中心，所以市中心和乡村的房价的差别不是很大。

　　区域之所以重要，是因为它和很多因素有关，但这往往又是很多初次投资英国房产的人最不了解的。据MasonKnight Properties集团工作人员Louise Liu介绍，通常区域分为两种，一个是好的区域，一个是不太好的区域。这两种区域的主要不在于外观和环境，而是在于人的因素。“比如伯明翰的一个区域，有很多医生和律师聚集在此，之后越来越多的中产阶级会居住在此。房价有时会高三分之一到二分之一左右。”

　　据上述工作人员介绍，有些好的区域，需求量大，价格涨幅也较快，而相对来说，不太好的区域买房需求就小得多，没有太多人想在这里安家落户，买房市场非常小，虽然价格便宜，但是收益率也比较低。

　　那么对于初次投资英国房产的人来说，如何知道哪些才是好的区域呢?有一个大致的规律，对于那些工业革命时期形成的城市，工厂一般在东边，比较好的区域则在西边和南边。

　　不过这只是个一般规律，具体还是要和当地的人或是专业房产公司交流，因为这种文化和历史形成的习惯对于一般中国人来说是很难一下就了解的。

　　英国别墅一般拥有土地所有权

　　除了要考虑区域因素以外，投资房屋的类型也很重要。在英国，房屋类型一般分为三种，House，也就是我们通常所称的别墅，另一类是Apartment，即公寓，还有一类是豪宅。据了解，一般前两类在市场上比较多，约占95%。当记者向伦敦一知名的国际房产中介咨询时，工作人员表示，要看投资者倾向于哪一类型的投资，一种是刚开始投资时收益率比较差，但涨幅比较快，另一种是收益率开始时会比较高，但是未来涨幅不大。

　　前述工作人员透露，一般来说，除了伦敦中心区外，在其他地方投资的话，投资别墅的机会比投资公寓的机会更大，主要由于英国人一般住别墅，国内的人一般先习惯住在公寓里，但后来会发现别墅的好处是非常多的，别墅的需求比较大。而且欧洲那边的人都喜欢有自主土地和建筑权。

　　英国的房产权和土地权分为保有(freehold)和租赁保有(leasehold)，前者一般别墅居多，而后者公寓较多。保有可拥有房子和土地，而且所有权是永远的，包括地和地上建筑永远的产权，你可以扩建你的房子或改造。此外，由于土地是自有的，省去了每年交付土地租金的钱。英国大部分个体别墅都属于这种。

　　相对于保有，租赁保有是指拥有土地上的建筑，但不拥有土地产权，土地产权期限从10年到999年不等。等到了土地产权期限再跟土地所有者重新签订协议。这有点像中国的小产权房，但并不完全相同。

　　出租房：房型和地区很关键

　　不过，在英国，出租房的选择和中国很像。在中国，越是离学校近的房子，越是抢手，因为学生比较多。另外，中等面积的房子较好出租，就是那种有3-4个房间的房子，某种程度上，房间多的话收益也相对会高。

　　由于现在外国留学生越来越多，英国名校附近的房屋价格也水涨船高。这是因为不少学校里面的房租较贵，学生们一般会选择在学校附近租住公寓，且大部分以合租为主。

　　需求多的房源自然价格会比较高，也不用担心空置率，如果地理位置比较差的房子空置时间会比较长，这样每年的房屋的税收都需要自掏腰包。

　　然而有所不同的是，在英国租给学生的房子的收益率往往会比租给上班族或是家庭居住的房子要高2—3个百分点。租给学生的房子年收益率多为7%—8%，而租给家庭的房子多为6%—7%。

　　以伯明翰为例，如伯明翰大学门附近，三居室每个月需要10000元人民币以上。如果是其他区，租给上班族大约每月6000元—7000元人民币，四居室一般是每月1000元—8500元人民币。

　　还有最重要的一点是要选择质量高的房客。如果你将房屋出租给了一个信誉度不高的房客，那么即使你定的房租再高也收不回来，收益率是很低的。

　　已在房产中介工作了1年半的Louise Liu向记者解释，“房客质量是指房客本身工作收入，品行，房客信用记录，英国有个信用背景调查，一般房产公司会提供这项调查记录，保证房客是优质的，目前在英国一般信用差的租客在好的区域是租不到房的。”

　　如果你在英国有一套出租房，但是你常住地为中国，那么很有必要请一个房产公司和会计。前者帮你把每月的租金收入打到账上，而后者主要是在每年年末的时候帮你计算一下你一年的收入和支出，方便向当地的税务部门报税。英国当地的税收比较严厉，所以这个问题不容忽视。

　　中国投资者宜全额付款

　　如果你是个讲求品质的金领，在伦敦工作，那么可以选择在新兴区买套高档公寓，就是带所有装修和家电的房子，价格在600万元—700万元人民币。不过一般像这样的公寓都只是租赁保有，不拥有土地所有权。

　　如果只是想要一套中档的房子，供一家三口住，那么在英国买套三居室的房子就足够了，面积大概在100平方米左右。不过也要考虑孩子上学的因素。和中国的很多城市一样，英国的城市实行就近入学，住在附近的孩子需要在附近读小学、初中、高中。

　　一般来说，好的区域中比较好的学校也比较多，不太好的区域则相对较少。以伦敦为例，虽然伦敦是分为1-7区的，但是划分学校时是按照东西南北来划分的，然后再在东西南北不同区中分好的区和相对较差的区。

　　据理财周报记者从业内人士了解到的情况，目前海外的许多买房者全额付款的比较多，主要是因为英国的房屋贷款利率较高，而且需要提供个人在英国的信用记录。而且居民和非英国居民的贷款首付是不一样的。

　　据最新信息，英国的银行目前可为英国居民提供5%的首付贷款，其他的15%由政府借给居民。但是，对于未在英国居住过，刚刚搬过来工作的人，还不能申请英国银行的贷款。只有当你在这里工作满三年，才可申请，一般要过2年才能拿到绿卡，也就是说要等5年的时间才能向英国这边的银行申请房屋贷款。所以，在国内银行贷款或是全额付款是比较好的选择。

　　英国的交通系统比较发达，地铁、公路贯穿城市的每个角落。因此不必纠结于是否买套离工作单位远的房屋。

　　不过，前述房地产集团人员提醒，买房无论是在国内还是国外，对于家庭还是个人投资者来说都是一个重大财务决策，所以在买房前应多多了解相关情况，多方考察后再出手。