中国人购买美国房产的贷款指南

 　　上个世纪末，流行着这么一个故事：有两个老太太在天堂里相遇了，一个来自中国，一个来自美国。中国老太太说：“我攒了一辈子钱，终于在临死前买了一套大房子，可刚搬进去，就上天堂了。”美国老太太说：“我住了30年的大房子，在上天堂以前终于还清了全部贷款。”时光荏苒，十多年过去了，中国人的购房观念已经发生了巨大变化，按揭贷款购房已成为绝大多数人不二选择。部分国人甚至走出国门，在大洋彼岸的贷了款买了房。那么，中国人如何在美国申请贷款购房呢?

　　贷款途径

　　作为世界上最大的经济体，美国拥有完善的借贷系统，中国人在美申请贷款购房一般可以通过以下三种途径：

　　1、贷款经纪人

　　据美国房产网介绍：美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人，找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用,贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。

　　2、商业银行

　　商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。

　　3、抵押贷款银行家

　　抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。

　　对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国的商业银行是主要的贷款途径。

　　贷款的发放原则和条件

　　在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前，在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

　　如果贷款人能够支付较高的首付比例和贷款利息，那贷款申请在操作层面上所需要的准备和文件大致如下：

　　足够完成首付和其他交易费用的现金证明(存期至少60天)

　　提供在美国或国外的资产证明

　　护照

　　近期收入证明(工资单或税收申报表)

　　信用记录/国内相关信用报告/信用推荐信

　　拥有美国银行账户(不一定是贷款银行)

　　房屋买卖的交易合同

　　提供目前居住地址证明

　　贷款类型

　　如果符合贷款购房条件，那么您就可以考虑贷款类型了。美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

　　1、浮动利率贷款(ARM)。通常分为:3/1,5/1,7/1 ARM,表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。例如， 2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1 ARM贷款，前五年贷款利率为4.132%，从第六年起浮动。

　　2、固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。

　　短期(3-5年内)来看，浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低0.5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择;而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行选择。

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