泉州二手楼市颠倒购房程序 先纳税后申请贷款

 　　自从3月1日“国五条”细则出台后，全国多个城市掀起一波波二手房过户潮，买卖双方都希望在地方细则出台之前，抓紧时间完成交易，泉州亦如此。值得关注的是，记者在采访中了解到，因担心地方细则出台后，缴纳“差额20%个税”成为现实，不少买卖双方纷纷采取先纳税、再申请贷款的方式进行交易，使得市场上提前申税现象变得常见。　　

     行业人士提醒，将申税环节前置，颠倒了正规的购房程序，如果后期银行审贷无法通过，不仅卖方拿不到房款，买方也将面临进退两难的尴尬境地，并将导致房产买卖交易纠纷的增加。

　　为抢搭“末班车” 提前申税现象常见

　　“国五条”细则的出台，使得许多市民提前实施了买房或卖房的计划。

　　市民高女士便是一典型案例。高女士是南安人，原本打算在泉州市区为儿子购置一套二手房，但因为婚期定在明年年底而迟迟未出手，直到最近“国五条”细则的出台，高女士便着急起来：“虽然规定20%个税由卖方支出，但很多人都认为其缴纳的税费最终会转嫁给买方，那我们岂不是很亏?”抱着这样的想法，高女士近期只要有空就从南安跑到泉州市区看房，希望赶在地方细则出台前买到房子。

　　4月2日晚上，她带着儿子及其女朋友赶到泉州看房，当晚就拍板定了一套小三房，而房东也爽快地在总价上降了两万，“实在太急了，都还没看采光情况我们就已经付了定金，第二天一早才又去看房。”

　　与此同时，因为担心交易尚未完成，泉州细则就出台，高女士和房东一拍即合，约定次日上午交完首付之后，就先到交易中心申请过户和纳税，此后再到银行申请贷款。“如果交易还没完成，细则就出台，这税费谁来出?双方都不愿意出现这样的情况。”高女士如是说。

　　纳税环节前置 颠倒了购房程序

　　其实，高女士选择的先过户、纳税，再申请银行贷款的购房程序，在当前二手房市场并不少见。

　　记者在采访中了解到，正规的二手房交易程序为，签订房产买卖合同、提前还贷及申请按揭贷款，等银行初审通过之后，再办理过户手续及纳税。其中纳税和过户手续，一般可在同一天完成，双方只要提供房产买卖合同以及相关证件，到行政服务中心相关窗口办理就可以。

　　但是3月份以来，交易程序显然已经被打乱。据了解，目前正规的交易程序没有太大变化，和以往唯一不同的是，相关部门采取的是先纳税再过户的程序，而一些买卖双方却将纳税和过户程序前置，选择先纳税、过户再申请贷款。也就是说，在签订房屋买卖合同之后，双方跳过银行按揭贷款审批程序，先到税务窗口办理申税手续。

　　“选择这种方式的目的，就是为赶在个税调整之前完成申税手续。”有行业人士表示，将纳税环节前置，颠倒了正规的购房程序，存在很多不确定的因素和风险，因此多数中介都不提倡甚至反对如此操作。不过不可否认，个别中介会建议买卖双方选择该种交易程序，另有一些私下交易的买卖双方也会选择此方式抢搭政策末班车。

　　先过户再申贷 风险不可小觑

　　颠倒购房程序之后，究竟能抢占多长时间?据了解，按照正常的购房程序，房贷初审一般需三天至一周时间，初审通过后两天内即可办理纳税和过户手续。表面上看来，可以抢三天至一周时间，但是行业人士却表示，其中的风险巨大，且带来的纠纷可能导致双方都得不偿失。

　　“跳过银行按揭贷款审批环节，选择提前纳税、过户，会给交易带来很多不确定因素，并可能导致交易中断，我们公司不允许采取这种操作方法。”缔信家业总经理饶于勇介绍，近两年来，随着“限贷”政策的执行，银行在房贷审核方面更加严格，如果先纳税过户再申请贷款，若贷款办不下来，将面临买方无力支付剩余房款，交易无法进行的风险。届时，将出现买方无力购买，交易陷入僵局，双方进退两难的风险。

　　易嘉房产总经理梁晓辉也表示，先纳税过户再申请贷款，意味着房屋产权已经过户到买方名下，如果届时贷款无法获批或者获批数额较少，房东将面临拿不到剩余房款、房子却已被过户的风险，而买方也将面临无力支付房款、需承担违约金等多方面风险。据其介绍，在实际操作中，买方信用不良或名下房产套数认定不清等情况，都可能导致银行贷款申请无法通过。据另一位银行工作人员透露，日前他们就碰到一起产权证已过户，才发现买方名下已有两套房无法再贷款的情况。

　　那么如果因为种种原因导致交易中断，可否申请退还税费?对此，泉州税务部门一工作人员答复称“很难”，而一行业人士介绍，据其了解，在已经交税但没有过户的情况下，可以申请退还税费，不过时间需三四个月甚至半年，如果已经交税且完成过户，税费则不能退还。“退一步说，如果交易中断了，将已经过户的产权证，再过户到原房东名下，那么徒增的一大笔税费由哪方支付，还可能发生扯皮情况。”该行业人士提醒，二手房交易程序较为繁杂，所需材料也很多，最好还是根据正常程序交易以规避风险。

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