房贷潜规则大起底 漫漫维权何去何从?

　　房贷潜规则大起底 漫漫维权何去何从?

　　距离8月26日央行宣布降息还不足2个月，央行再次降息，自10月24日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整。

　　这是自2014年年底以来，央行进行的第6次降息，而在此次降息后，房地产贷款利率已降至近年最低值。事实上，利率降了后，最大的利好便是房贷可能会少还数万元。但有些时候购房者在买房办房贷时会遇到一些陷阱，要么拿不到房贷，要么会交好一笔冤枉钱。那么遇到这类情况该怎样机智应对呢?本期解密维权由北京安博(成都)律师事务所的黄磊、胡晓、彭安碧、王亮律师为您详细解答。

　　问题一、央行本次降息后，月供什么时候开始减少?购房者可采用什么办法来知悉自己的月供变化?

　　《中国人民银行决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率》规定，中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。故新的贷款利率生效是自10月24日起的，即10月24日以后签订贷款合同或者已经签订贷款合同但贷款尚未发放，皆可按本次利率下调政策享受到利率优惠。而对于已经开始月供的购房者，应都是10月24日以前已经发放了贷款的情况，那么购房者月供开始减少的时间就取决于当初与银行签订的贷款合同。如果贷款合同中采用的是“按年调息”的方式，则购房者要到次年1月1日才能开始享受降息后的新利率减少月供;如果贷款合同中采用的是浮动利率周期调整，即按自然年调整利息的方式，则购房者要到次年的同月才能减少月供。不过少数情况下，有的贷款合同中会约定固定利率，此时购房者就无法减少月供。

　　一般情况下贷款银行不会主动提醒借款人利率何时开始执行，此时购房者则需要主动采用措施来知悉自己的月供变化。首先，购房者应当及时与贷款银行沟通，贷款后可以随时通过手机绑定短信、电话、网站客服等与贷款银行保持密切的联系，与贷款银行及时的沟通，了解自己最新的月供变化。其次，贷款人应当随时注意银行扣款情况，不要因为长达20-30年的购房贷款年限，过分依赖银行的自动扣款，而不随时了解月供的变化。最后，对于申请等额本金还款的购房者来说，贷款利率下降后，每月月供中的本金部分也会相应提高，所以很可能造成1月份的月供金额不降反增，到2月份时月供才真正减少，所以应提前在卡里存入一部分资金用来偿还多出来的月供，并及时向银行了解情况。

　　问题二、银行房贷打折利率的优惠承诺可以相信吗?遭遇银行虚假承诺该如何维权?

　　银行房贷打折利率的优惠承诺原则上是可以相信的，但是由于利率很有可能上升，加之银行自身经营风险，很多银行会采取口头承诺的方式，购房者是应当注意的。

　　房贷虚假承诺是违规的。《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》的第六条的规定：“银行业金融机构办理个人住房贷款业务要坚持面谈、面签和必要的居访，保证贷款条件公正透明，严格履行告知义务并尊重客户自愿选择，严禁虚假承诺、捆绑销售、委托中介机构代签代收贷款合同、乱收费等违规行为。”因此，购房者在办理购房手续的过程中应有意识的、及时的保留一切证据，当遭遇银行虚假承诺时，购房者可持有关证据向银监局等有关部门进行举报，要求其按照约定履行承诺，若银行仍不履行的，还可以向人民法院提起诉讼。但若购房者在购房过程中并没有收集并保留相关的证据，则很难维护自己的合法权益。

　　问题三、部分银行在房贷销售环节出现捆绑销售其他产品或者揽存等行为，这是合法的吗?该如何维权?

　　这种行为是违规的，《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》的第六条规定：“银行业金融机构办理个人住房贷款业务要坚持面谈、面签和必要的居访，保证贷款条件公正透明，严格履行告知义务并尊重客户自愿选择，严禁虚假承诺、捆绑销售、委托中介机构代签代收贷款合同、乱收费等违规行为。”因此，当遭遇银行在房贷销售环节出现捆绑销售其他产品或者揽存等行为时，购房者可持有关证据向银监局等有关部门进行举报。另外购房者还可以先签下合同，等放了贷款，拿上证据去银监会投诉，揭露银行“恶行”并要求返还金额。

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