借款不还，能否直接以房屋抵债?

　　借款不还，能否直接以房屋抵债?

　　随着民间借贷的发展，房屋作为抵押物的情况越来越多，由此产生的经济纠纷也成为2015年大连秋季房交会上市民咨询的热点。大连仲裁委员会及北京市盈科(大连)律师事务所在展会上设立的公益法律咨询站台，三日解答市民咨询200多人次。昨日，记者就市民关心的房屋法律问题采访了马文龙律师。

　　借款不还，能否直接以房屋抵债?

　　案例：李先生因做生意急需资金，2014年1月1日向某担保公司借款两百万元，期限一年，同时双方签定一份房屋买卖合同，约定将李先生价值1000万元的房屋卖给担保公司。借款合同约定，到期不归还借款，借款自动转为购房款，房屋归担保公司所有。

　　借款到期后，李先生无力归还借款，担保公司要求李先生履行房屋过户手续，李先生不同意，担保公司要起诉李先生要求履行房屋买卖合同。李先生咨询，担保公司是否有权要求他办理房屋过户手续?当时约定房价远低于市场价，是否合法?

　　解答：担保公司有权要求李先生归还借款本息，但无权要求履行房屋买卖合同。

　　根据2015年9月1日实施的最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同，人民法院按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　本案中，担保公司与李先生虽然签订房屋买卖合同，该买卖合同是借款合同担保，在法律上称为让与担保，我国担保法虽没有明确规定，但民间借贷司法解释予以规定，担保公司只能以借贷关系起诉，不能直接起诉要求履行房屋买卖合同，也不能直接要求办理过户手续。

　　至于担保公司的权益如何保障，司法解释规定：按照民间借贷关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的还款义务，出借人可以申请拍卖买卖的房屋，以偿还借款本息。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

　　就本案而言，李先生到期未按法院生效判决归还担保公司借款本息的，担保公司有权申请法院拍卖双方买卖的房屋，所得价款如果高于借款本息，应当返还李先生，如果所得价款少于借款本息，李先生还应当继续偿还。

　　抵债房屋是馅饼还是陷阱?

　　案例：市民张先生想全款购买一处大面积的商品房，听说抵债房便宜，便多方打听，得知某开发商欠建筑施工企业工程款，顶了很多房给建筑施工企业，正常对外价格为每平方米10000元至11000元，如果全款为7500元至8000元，这样一套房屋可以省四五十万元。销售方称，可以同开发商办理购房手续，但不能签订正式的《商品房买卖合同》，不能开具发票。张先生问是否合法，如何防范风险?

　　解答：辽宁省高级人民法院的参考意见是，债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。

　　对于抵债房屋不能一概予以否认，有时建筑公司或材料供应商为了及时回笼资金，很多抵债房屋确实便宜，但也不会明显低于市场价，如果明显低于市场价，则存在一定风险，天上不可能掉馅饼，不符合基本的市场规律。

　　本案中，经查证，该开发商共开发了一千余套房屋，只有几十套办理了房屋网签备案，绝大部分属于解除抵押可售状态，还有部分属于不可售状态，不能签订正式商品房买卖合同，不能开具发票。

　　一般情况下，购房者都是全款购买抵债房屋，不用办理银行按揭贷款或公积金贷款，因此不用办理网签备案。一旦开发商资金困难，无法办理解除抵押手续，将无法办理权属登记，购房者的权益将无法保证。如果开发商有其他纠纷，房屋被抵押权人或其他债权人查封，购房者的权益更是难以保障。

　　顶名贷款购房，如何认定所有权人?

　　案例：刘女士咨询，2012年她准备在大连贷款买一套房，但由于是外地户口，不符合贷款条件，其朋友孙某自愿为她顶名办理银行按揭贷款购买该楼房。双方签有协议，约定：甲方刘某购买某楼房，房款共计70万元，因甲方购房资金不足，需贷款30万元，刘某户口不在本地无法办理贷款，经甲乙协商，达成以下协议，1.由孙某出面代刘某在银行贷款30万元;2.以上房产以刘某名字办理房产证，30万元银行贷款全部由刘某偿还，办理房产证等手续的一切费用也由刘某承担。刘某和孙某分别在协议上签了名。

　　之后刘女士按月以孙某名义向银行偿还贷款，现贷款已还完，房价上涨近两倍，孙某拒不配合刘女士办理产权过户，坚称该协议为无效协议，房屋为其所有，同意还刘女士70万元。

　　刘女士想问：她是否有权要求孙某办理产权过户登记手续?

　　解答：在顶名办理购房及贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效情况下，应结合协议并综合考虑案件其他事实确认房屋实际购买人。

　　就刘女士而言，首先该协议是双方真实意思表示，且不存在《合同法》第52条规定的无效情形，虽然双方当事人存在规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定的合意，但从协议中约定的“30万元银行贷款全部由刘某偿还”可看出双方不存在损害国家、集体、第三人利益的意图，所以该顶名协议合法有效。

　　本案双方签订的顶名协议对顶名委托人、受托人的身份及顶名事项作出明确约定，能够直接得出协议甲方刘某是实际购房人，乙方孙某是名义购房人的结论，是委托孙某购房，孙某有义务将房屋产权变更为刘女士。

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