房贷拐点初现?

　　房贷拐点初现?

　　一边是上半年房贷超万亿达到历史新高，一边是深圳等地7月房贷骤然收紧。

　　从去年的9·30新政开始，这一轮房贷放松已经持续了九个月之久。在这样的流动性盛宴中，楼市股市双双上扬，上证综指在6月份创下5178点的新高，深圳楼市放量暴涨，北京豪宅冲上20万+，京沪郊区竞相拍出天价地。

　　然而一片火爆之中，风险也在酝酿。6月中旬以来，股市暴跌，楼市也同步下行。人们惊讶地发现，在没有任何央行和银监会的指导之下，深圳多家银行收紧了房贷;与此同时，青岛、杭州等二线城市也出现了收紧的苗头。

　　7月上半月，在易居CRIC监测的68个城市中，46个楼市成交环比下跌，整体成交量较6月下半月下跌15%，四个一线城市中仅北京环比上涨。

　　曾经无比充裕的流动性，去哪里了?

　　房贷超万亿背后

　　中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比多增1767亿元，是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

　　可比数据显示，此前个人购房贷款新增最多的是在2013年上半年，当时新增个人购房贷款为9628亿元。

　　此前，国家统计局公布的房地产销售数据也显示，尽管房地产投资增速继续下行，但今年上半年，商品房销售面积增速由负转正，销售额增长10%。

　　在很多房地产业内人士的描述中，今年上半年很多城市销售已经回暖，尤其是深圳，可谓疯狂。中原地产首席分析师张大伟指出，2015年上半年楼市企稳回升，与从2014年开始的9·30、3·30房贷政策松绑，以及数次降准降息关系非常大。

　　“3·30新政”对拥有1套住房且贷款未结清再次购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　在后续各地方政策落地的过程中，虽然并未全面按照40%的最低标准执行，但信贷环境趋松成为不争的事实。2015年第一季度，新增房地产贷款以及个人购房贷款同比分别增长25%、16%，且增加额为2010年以来最高位。

　　不仅个人购房贷款金额增加，且利率呈现下行走势。2015年第一季度，个人购房贷款实际平均利率为6.01%，较前个季度下跌0.24个百分点，且利率水平为2011年以来新低。

　　此外，去年末以来，本轮降息次数已经达到四次，与2008年期间相当。目前，5年以上贷款基准利率降至5.4%，5年以上个人住房公积金贷款利率降至3.5%，均创下2000年以来的新低。

　　“今年以来的货币环境可说是2010年以来最好的。”深圳一房地产业内人士表示，房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。

　　值得注意的是，这轮楼市回暖也伴随着股市的上涨。复盘5178点这轮牛市的开端，也是从去年四季度尤其是11月开始加速，券商股先行启动，随后带动京津冀、互联网+、一带一路等概念轮番上涨，直到5178点。

　　张大伟认为，今年以来货币政策在稳健的基础上更加注重松紧适度，这不仅推高了房地产市场成交，也使得股指一路上扬。去年下半年至今年6月，上证综指涨幅最高达到154%。

　　与一线城市中原二手住宅价格指数对比可见，股市与楼市在大多数周期内存在波动方向的同步性，尤其是股市上涨均会带动房价上涨。这是因为两市均以宏观经济为基础，且与货币政策松紧高度相关。今年以来的楼市销售复苏，与股市获利资金再投资因素密不可分。

　　此外，股市上涨的财富效应，也刺激了消费融资、住房抵押贷款融资等行为，套取资金进入股市。以南昌市为例，该市上半年新增房产抵押2万套，是去年同期的3倍。而这些资金很多进入了股市。

　　央行上述报告数据显示，6月末，本外币住户消费性贷款余额16.98万亿元，同比增长19.6%，增速比上季末高 1.1个百分点，1-6月份增加1.6万亿元，同比多增3897亿元。

　　股市下跌影响房贷?

　　喧嚣的流动性盛宴，随着6月中旬的股市暴跌戛然而止。

　　6月15日开始，股市进入大幅震荡行情，两周跌幅达到19%。6月26日，上证综指暴跌334.91点。

　　几乎同步地，深圳个人住房贷款出现收紧。6月中，深圳邮储银行率先在放松房贷的大环境中逆市提高首套房贷利率;深圳农行、中行、建行则将首套房首付从三成提至四成，7月中旬，工行也加入了这一行列。

　　目前，包括四大行在内，深圳首套房贷利率已经从6月之前的基准利率0.95倍，普遍上浮到1.05~1.1倍，二套房贷利率上浮10%~20%。考虑到四大银行占据个人住房贷款2/3强的市场份额，再加上近期多家中等股份制银行暂停房贷，深圳个人房贷业务全面收紧已成趋势。

　　融360最新数据显示，截至7月20日，除汇丰银行一家仍有9折利率优惠外，深圳银行首套房贷优惠幅度全部上调;7月23日，深圳两家房贷业务量较大的国有银行表示，目前由于额度紧张，上述两家分行房贷已断供，放贷基本停滞。

　　深圳也并非唯一收紧房贷的城市。近期，杭州已有银行取消了首套房贷利率优惠。如招商银行、邮政储畜银行对首套房贷均实行基准利率。招行信贷部工作人员更以额度紧张为由，建议客户去其他银行办理房贷。

　　21世纪经济报道记者了解到，近期青岛多家银行首套房贷利率优惠也收紧，部分银行首套房贷利率优惠已从最低9折上浮至9.5折。还没有到6月底，青岛房贷业务集中的大银行，已经用光了房贷额度。

　　融360房贷分析师任雪飞表示，深圳房贷利率上浮是因为深圳房价的暴涨，银行不认可这么快上涨的房价导致的;另有深圳银行业人士认为，进入6月下旬，股市财富效应开始减退，高净值人群购买力明显下降。因此，出于防范风险的考虑，银行也在收紧房贷。

　　深圳中原则认为，今年的房地产市场与股市有很强的相关性。自股市下跌来，深圳中原报价指数以及中原经理指数与上证综指走势基本同步，7月第二周更是双双大幅跳水，分别下跌了19个百分点及11个百分点，创下历年来的单周最大跌幅。

　　受股市和房贷收紧利率上调的影响，市场客户开始转入观望，访客量出现大幅下降，二手住宅成交量自6月以来持续收缩。7月初各区域二手业主报价分化已现端倪，有一半片区报价开始出现下调，下调幅度1%-5%之间的业主占三成，且幅度有不断扩大的趋势。

　　新房方面，6月底开始新房市场推售量明显下降，从前期单周十余盘同时入市的高峰降至1-2个，开盘销售情况也大打折扣，开盘日光的现象更是鲜见。

　　“股市和房市具有较强的正相关关系，短期内股市的下跌必将引发深圳楼市成交量价进一步的调整，虽然中国政府为阻止股灾采取了诸多重磅举措，但高杠杆下的金融风险不可不防。”深中原人士称。

　　被透支的需求和购买力

　　万科高级副总裁、董秘谭华杰对21世纪经济报道记者表示，中国房地产市场已经告别了单边上涨的黄金时代，进入了震荡期，尽管房价目前整体安全，但波动在加大。深圳楼市今年以来的暴涨，是透支了未来几年的涨幅，接下来的两三年估计涨不动了。

　　深圳中原也认为，报价指数和中原经理指数的大幅跳水，加上成交量的不断萎缩，基本预示着深圳房价自“3·30新政”以来暴涨行情将暂时告一段落，短期内房价进行高位调整的几率较大。

　　此轮股市暴跌导致众多中产阶层家庭资产缩水，诸多账户被抢平，购买力大幅减弱。相关统计显示，6月15日-7月8日，21.2973万个持有市值50万-500万元的个人账户“消失”，500万元以上账户“消失了”近3万个。

　　北京师范大学教授钟伟认为，股市暴跌对中产阶层、高净值人群(资产在千万级以上的人群)的购房影响最大，他们可能更会考虑海外的资产或其他理财方式的组合。

　　“7月上半月的数据已经给了大家当头一棒，”易居中国联席总裁丁祖昱称，据CRIC监测的68个重点城市数据显示，7月上半月商品住宅成交建筑面积1183.77万平方米，环比6月下半月下跌15%，各能级城市成交面积环比全线下跌，楼市出现降温的迹象。

　　一线城市当中，仅北京成交高于六月，其余三城均不及6月下半月水平;二线城市表现最不尽如人意，住宅成交环比下跌达到二成;三四线方面成交环比下滑10%，具体到城市来看也是明显分化，跌多于涨。

　　丁祖昱指出，这是因为最急需购房和最有购买力的需求，已经在二季度快速释放，以致7月需求积压效应快速减退，转为青黄不接。

　　还有就是6月主要房企都在冲指标，能赶在6月开盘的都开盘了，以致7月上半月供应节奏放缓，7月上半月一二线供应环比锐减四成;此外，股市下跌，不仅计划变现股市获利进入楼市的资金还被套牢，最惨的是付了定金，想把房款在股市中运作获利的投资者，不但没有获利，首付款也损失了一大笔。现在不少购房者都在等着股市回升慢慢挽回损失，因此购房计划都被推迟了，下定签约时间也都相应延后。

　　丁祖昱判断，在接下来的7月下半月乃至8月，预计市场还会持续受到需求青黄不接、供应跟不上、股市疲软等负面因素的影响，再加上传统7、8月份就是淡季，开发商对短期市场不应寄予太多期望。

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