二套房贷款最低首付降至四成

　　二套房贷款最低首付降至四成

　　束缚了房地产市场许久的二套房贷款“门槛”和个人住房转让营业税等信贷限制终于正式“松绑”了。昨日，央行、住建部、银监会联合发布楼市新规《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定二套房贷款最低首付比例降至四成。也在同一天，财政部出台《关于调整个人住房转让营业税的通知》，规定“从3月31日起，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税”。

　　“松绑”二套房：首付最低4成，银行自行核定

　　政策原文：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　解读：购房者购买第二套普通自住房最低首付款比例为不低于40%，对于楼市信心是个极大的提振，合肥365地产家居网内容总监郭红兵认为，且具体首付款和利率水平由银行金融机构合理确定，规避了金融机构可能承担的金融风险，更有利于该政策的执行。

　　但同时，业内人士对新政落地的时间表示担忧。中国房地产联盟秘书长陈云峰认为，这次出台政策，尤其是“松绑”第二套房贷，对刺激楼市复苏有巨大作用。但他同时认为，文件中关于二套房贷的许多细节界定还很笼统，如时间就没有规定。他预计，相关标准的制定应该会下放到各地区，由各地自行界定，这么一来至少又要拖两三个月。

　　公积金门槛：“一刀切”，刚需会“井喷”

　　政策原文：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　解读：广州、济南、福建等地早已经开始执行公积金首付两成的政策。首付两成，就意味着贷款额度剩下八成，以现在合肥超过7400元/平方米的均价来看，一套90平方米的房子，少付一成首付款约为66600元，对于才工作的购房者而言，也是一笔不小的流动资金。

　　现在合肥市的公积金已经可以在武汉等地以及全省各地使用，如果资金量充足、签约可以使用的楼盘数可以保证的话，一旦该政策在合肥进入执行阶段，对于刺激老百姓买房会是一大利好，合肥公积金贷款申办量会有“井喷”。

　　减免营业税：合肥近两成二手房受益

　　政策原文：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　大户型不会热销，二手房市场将“回暖”

　　昨日，截止到市场星报、安徽财经网记者发稿时为止，我省的税务部门、公积金管理机构的相关工作人员表示，均未收到以上新政的执行通知。那么，国家的楼市新政对于安徽房地产发展、合肥楼市将带来哪些变化呢?市场星报、安徽财经网记者第一时间连线了我省多位房地产专家，专家们表示，国家此次放开对于楼市的政策“束缚”，短期内，购房者会产生观望情绪，但合肥二手房市场将逐步“回暖”。

　　政策：去行政化手段，也是救市

　　安徽清源房地产研究院执行院长宋元认为，昨日国家的2条楼市政策有2层意义：第一，是“去行政化”的手段，也是符合去行政化、变市场为主导的大势所趋。在市场起主导作用下，就不应该规定二手房上市交易满2年或者满5年以上才免征营业税，不应该要求二手房首付比例需要达到6成……这些政策出台虽然当时出台是有一定的背景，但都是行政化干预市场的手段。目前情况下即使不能去除国家宏观调控对楼市的政策，但未来的发展趋势是要全部去除的。

　　第二层意义就是“救市”，经济发展增速已经进入下行通道，应该把房地产市场出现的问题交给开发商自己解决。虽然这个政策出台，但是市场上愿意买房子的还是会买，愿意观望的不会因为你的政策而改变，未来房地产市场的发展，需要靠开发商提高自身的楼盘品质去繁荣。楼市所谓的小户型、低价位的“刚需”已经没有了，将被各种住房需求而代替。

　　市场：首付降低，大户型不会热销

　　合肥365地产家居网内容总监郭红兵认为，该政策的出台，并不会改变安徽房地产市场的消费结构。短期以内，一部分准备买房的人还会有“观望”的态度。因为“二手房首付最低4成”的政策对市场影响并不大，而且怎么执行，还需要各个银行结合申请贷款人的信用和还款能力来核定，现在商业银行的二手房首付多在7成以上，如果商业贷款首付降低至2成，或者能刺激消费者入市买房。公积金首付门槛低，但是不是所有楼盘都可以使用。

　　安徽省内部分城市小户型，依然会难出售，但省城的小户型因为“变现”速度快还具有投资性。未来，安徽小户型总体的销售量会降低，会凸显大户型在销售总量的比例，但这并不意味着大户型会在安徽热销。在安徽买房的消费者，还是以本省居民为主，以进城的新市民为主，因为楼市投资的回报率已经没有之前那么高，未来安徽楼市的消费主要需求还是自住，投资相对而言较少。

　　购房者：短期观望，不会立即买房

　　经济增速下滑的结果，不会让很多老百姓愿意把钱“放入”楼市，合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为：“昨日国家即使不出台此楼市政策，明天也会出的”。因为在今年经济增长降低增速的大环境背景下，像降低二手房房贷首付诸如此类的政策，迟早有一天会出台的。

　　国家出台政策的目的，就是为了促使房地产平稳较快的发展，促使楼市成交量有所回升，保持房价稳定的增长。优惠政策接二连三出台，会让更多的人对后继政策有所期盼。银行是否能够积极执行这个信贷政策，老百姓能够积极响应这个政策，现在看来都是未知数。

　　单单指望房地产一个行业来支持经济发展的观念，早已经过时了。如果在公积金最低首付款降低至两成的同时，商业贷款的首付也降低为两成，且降低贷款利率，如果这样执行，市场的反应会更大。国家肯定市场没有泡沫，要执行分城治理的政策，就应该将市场的问题交由市场解决，将地方的问题交由地方政府来面对，就不应该有种种宏观调控政策束缚房地产市场发展。

　　刚需：80后，已经不买房了

　　安徽南翔文化产业有限公司董事长王辉认为，为什么说北上广深房地产市场好的主因，还是因为人口，全国13亿人口的资源在那边，当然去买房了，即使会回流一部分回安徽，但是这些人回来之后，不是回到出生地区发展，更多会来省城合肥买房定居。

　　合肥这几年经济发展的速度有目共睹，安徽以前整个商业发展落后，购买力全部向周边的城市转移。而经过这几年的发展之后，整个房地产投资和发展的增速不容小觑。但是，无论经济投资还是房地产发展，都不能做政策“包养”下的产业。

　　作为房地产行业已经不适宜用政策手段干预，二套房新政、公积金新政作用其实微乎其微。有钱人已经不买房了，早先一代的“刚需”70后、80后都已经结婚买房，现在成长起来的90后、00后，父母都是60年代的，都有房子，如何刺激他们在房地产市场消费，就需要开发企业多动动“脑子”。

　　开发企业：要有“互联网+新型城镇化”思维

　　安徽思维沃克企业管理咨询公司执行董事、首席咨询师周家全认为，要解决楼市的根本问题，必须通过开发企业本身来解决。2015年以前楼市的兴衰可能是靠政策，2015年以后楼市的兴衰靠企业。

　　2017、2018年以后，房地产开发企业怎么办?传统城市化的力量会大幅度减弱，人口红利在逐渐消失。按照传统城镇化下开发企业的经营思路，“从满足工业聚集到满足居住类聚集”的开发理念需要调整，未来做房地产开发，不能像之前一样等着政府来配套商贸和公共服务设施，而是在房地产项目的开发同时，自己做好项目的配套设施的规划和设计。

　　以前，开发经营讲的是地段最有价值，而以后，服务设施的好坏直接决定这个项目能否有市场。新常态下的楼市，就是新型城镇化战略下的楼市，看清楚大方向，依托新型城镇化，以“互联网+新型城镇化”的思维去开拓市场，房地产市场还是大有可为。

　　二手房：合肥4月市场将“回暖”

　　营业税免征年限有所变动，二手房挂牌价或会上升，4月份合肥二手房市场将“回暖”，安徽明大房产总经理徐齐付表示。为遏制房价过快上涨，近年来，国家频繁调整二手房交易税。2005年，国家为遏制投机炒作，稳住房价，将前述免征营业税期限“一年”调整为“两年”。2009年12月，国务院常务会议上将免征期限由“两年”调整为“五年”。2011年1月的国务院常务会议上决定，在免征营业税期限五年的基础上，将此前的二手房销售总额差额计征改为全额计征。二手房交易营业税的免税期限现在由五年再调整为2年，意味着减税，也就有更多房源释放，会在短期内刺激楼市。

　　据统计，合肥二手房市场80%的交易是10年以内的、40%是5年以内的，免征税期限改为满2年之后，将会有近2成的二手房交易不用缴纳营业税。如果该政策正式执行，合肥二手房市场免税房源数量将增加，部分年龄近乎于新房的二手房将无负担入市。按照目前税费计算，合肥5年以内的普通住宅营业税是征收总房价的5.55%，如果2年以上房源免征营业税，一套百万元房子便可以免税5.55万元。

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