房奴别着急还房贷

　　房奴别着急还房贷 　　

    三类“房奴”别着急提前还贷

　　记者从西安多家银行了解到，进入12月以来，咨询提前还贷的客户数量不少。“每天都能接到5、6组电话。”中国银行西安个贷中心的工作人员表示，每到年末，提前还贷的人会多一些，还有些客户要再次置业，打算尽早还完贷款。

　　据交通银行西安个贷中心工作人员介绍，要办理提前还贷业务的客户，可提前一周左右与经办银行预约，也可通过网上银行提出申请再进行办理。至于是否划算?则要根据贷款人的具体情况和不同银行的存款利率来定。

　　央行在11月22日下调了存款基准利率，但金融机构存款利率浮动区间的上限由基准利率的1.1倍调整为1.2倍。在西安范围，包括农、建、工、中四大银行在内的多家银行，存款利率已上浮到顶，五年期定存利率达5.10%。所以，以下三种情况的房奴，还是别着急还房贷了。

　　情况一：公积金贷款

　　由于降息的影响，如果你办理的是公积金贷款，五年以上的贷款利率明年1月1日后将从4.5%下调为4.25%，明显低于五年期的定存利率，提前还贷显然是没有必要的。

　　情况二：还款多年或享受7折利率的商业贷款

　　如果是商业贷款的话，降息以后，五年以上贷款基准利率下调为6.15%，高于银行定存利率，提前还贷似乎是有意义的。“如果刚还贷不久，手上又有闲钱的话，可以考虑提前还一部分贷款。”在招行负责个贷业务的张经理告诉华商报记者，大部分房贷都是“等额本息”还款，还款利息支出通常集中在还款初期。如果已还款多年，比如总共贷款20年，已还款5年以上，等于已支付了大部分利息，提前还贷的意义就不大了。特别是2008、2009年买房享受7折优惠的业主，他们的贷款利率远远低于现在的五年期定存利率，也用不着提前还贷。

　　情况三：生意人或投资者

　　“贷款包含杠杆工具、信用成本、资金使用权、货币时间等诸多成本价值，等于是利用银行贷款提前获得房屋的使用权。”西北大学经管学院教授卢山冰建议，有投资打算的或者生意人，不妨把现金放到其他投资中，获得高于贷款利率的收益。

　　据了解，提前还房贷，除了要提前向银行申请外，还可能要交纳一定的“违约金”。

　　“打算提前还贷的业主，可以先找找贷款合同，看一看‘提前还款’的相关约定。”陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡说，贷款合同中还可能有专门附件来约定相关事宜。另外，不同银行对提前还贷也有不同规定，“违约金”如何交纳不尽相同。

　　提前还贷的“违约金”如何交纳?华商报记者从西安多家银行的个贷部门了解到，贷款发放有没有满一年，往往是交与不交，或交多交少的界线。各银行对“违约金”的收取额度从提前还款额的1%-5%不等。姬英凡建议，打算提前还贷者，要好好看一下贷款合同，并联系贷款银行进行咨询。除了解自己是否要交“违约金”外，还应清楚提前还款的金额是否有硬性规定。

　　此外，专业理财师指出，家庭负债占月收入的25%-30%之间是合理水平。在未来可能继续降息的市场环境中，建议有房贷在身的业主，可以试算每月收入及房贷占比。如在25%-30%之间，则不建议提前还贷及缩短贷款期限，保持一定的资金流动性和投资比例是不错的选择。

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