证过5年成本更低同向多家银行申贷

　　二手房攻略:证过5年成本更低同向多家银行申贷，贷款是可以自己选择的，那么你是怎样选择二手房贷款的？

　　向多家银行咨询和申请房贷 择优选择

　　近两年来，东莞楼市发展迅速，二手房交易量逐年攀升。二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到不少置业者的青睐。本期策划主要对二手房交易的相关流程进行详细说明。

　　记者向东莞中介协会相关负责人了解到，当买卖双方确定交易意向之后，从签订合同开始，包括评估、登记过户、银行贷款、银行抵押、银行放款等等的交易流程，整体流程相对繁冗。

　　该负责人介绍，交易一套二手房也分为三种类型，第一种是卖主尚未还完房子贷款，需要找担保公司担保赎楼，买家也需要向银行按揭贷款的，这是比较常见的交易方式;第二种是买家一次性付款的，这类交易方式流程相对简单;第三种是买家直接向银行申请贷款。

　　本报记者针对最常见的第一种交易方式来详细说明其中的注意事项。

　　看好房源 查档并交付定金

　　付定金前

　　房屋所有权真实性要考证

　　关于如何选择一套好的二手房，本文就不再赘述。假设购房者已经看中的一套合适的房子，并与卖家谈拢了售价，那么买家面临的第一步便是向卖主交付定金。因为这时向卖家支付的定金基本不会因为买主后期的反悔而退回，所以买主在交付定金前，一定要对房子严加考察。合富置业资深中介人员周秦介绍，买主可从如下三个方面来评估。

　　房屋所有权是否真实、完整、可靠

　　房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

　　了解所购“二手房”的准确建筑面积

　　合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

　　明确屋内设施的交验细节

　　有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。

　　签订买卖居间合同

　　签订买卖居间合同 房屋细节要明晰

　　交付定金后，便到了签订《房地产买卖居间合同》环节。如果通过中介公司购买房源，中介公司会提供合同模板，买卖双方自主交易时，买主可到东莞市房管局官网(//dgfc.dg.gov.cn)二手房源栏目下载《房地产买卖居间合同》范本。关于这份合同的下述细节，购房者要重点留意。

　　当事人的名称或姓名、住所

　　在这一步，买主要搞清楚卖主的具体情况，包括供职单位等，以免出现欺诈情况。如果可以的话，建议购房者适当调查卖主的情况是否属实，可以拨打对方单位的电话询问其是否为该单位员工，或者通过一定渠道向该房主的邻居来求证身份的真实性。此外，还应在合同中写明是否共用财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

　　房屋细节

　　在这个部分应写明房屋位置、性质、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有违建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。特别提醒的是，不少顶楼或是矮楼层的房源，经常性地会出现原业主违建的情况，买主应向卖主了解真实情况，并在合同中注明。

　　房款

　　这是合同中最重要的内容，应写明总价款、付款方式、付款条件等。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订合同时，买方即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主等。

　　履行期限、地点、方式

　　这部分内容主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。二手房交易流程繁冗，需要买卖双方协调配合完成的项目不少，建议购房者在此部分与卖主约定具体的协调与配合问题，否则会加长交易时间，也增加交易风险。

　　违约责任

　　此外，买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可有利于避免纠纷的发生。如违约责任、违约金款项、逾期付款责任及其他违约情况等。 周素琼

　　找担保公司 担保赎楼

　　卖主有欠款

　　可找担保公司帮忙赎楼

　　“赎楼”的情况，主要集中在房龄较新的二手房当中。一些卖主短期内无法自己还清贷款，这类交易就需要买房人帮忙“赎楼”。

　　业内人士指出，买家垫付资金代卖家“赎楼”存在一定风险：如果卖家名下还有其他欠款，房产证赎回后，房屋可能面临被查封;如果卖方临时变卦，坐地起价、故意拖延不配合交易、将房屋出售并过户到他人名下等情况，都将使买家陷入被动局面。

　　出于这些风险因素考虑，买方垫资赎楼要异常谨慎。

　　而对于那些不愿意单独拿出资金或没有资金能力去做赎楼的买卖双方，业内人士建议，可以向担保公司申请垫资赎楼，由担保公司出资还清业主的贷款，将房产证赎出来，再为买家向银行申请按揭贷款。客户除了交一笔担保费用外，还需支付一笔担保赎楼金，按担保公司所垫资金的1%收取，东莞的二手房交易市场卖家多为实收价，这笔费用最终由买家承担。

　　选择一个靠谱的担保公司，是赎楼过程的重要环节。那担保公司该如何选择呢?辨别的标准为融资性担保公司是否在具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证的基础上具备金融许可证，以及注册资金数额大小，这些信息可在工商网上查询。

　　记者向担保公司了解到，赎楼服务的费用分为两块，以镇街一套欠款20万的房子为例，需支付2000多元的担保服务费用，以及3000多元的担保赎楼费用。 周素琼

　　申请房贷

　　可向多家银行咨询和申请

　　择优选择

　　一般情况下，在交付定金之后，买家就该找银行申请贷款。因为在不确定银行是否能顺利批下按揭额度的情况下，买方最好在缴税之前向银行申请，一旦银行审批不通过，房产交易可以取消。

　　在申请房贷的时候，又有哪些技巧和注意事项呢?

　　可同时向多家银行申请房贷

　　满堂红置业顾问小清告诉记者，对于卖家已办理好房地产权证的房子，买家可选择的贷款银行较多。这时候需要买家勤快些，可去多家银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，最后比较一下，哪家银行更划算。相比四大国有银行，商业银行给到购房者的利息优惠幅度会更大。

　　当然，买家也可以向多家银行申请贷款，这个就需要买家配合。在买房前就和卖家达成一致意见，买家向多家银行申请的好处多，届时哪家银行批复快，双方就选择在哪家办理贷款，这样，卖方收到尾款的时间也自然加快。

　　职业影响房贷申请进度

　　小清表示，自己曾经遇到很多客户在买房时才发现银行流水不够，所以她提醒购房者，可以在购房前一年左右的时间里，让自己银行账户的流水账增多，以争取更快的同贷书以及更优惠的购房利息优惠。

　　此外，申请人的职业是比较重要的问题，也是银行对个人状况的一个总体认识。而其中最受认可的是政府公职人员、行政管理、金融、邮电通讯、律师和会计师，失业人员在申请住房贷款时难度很大。

　　问清银行是否有指定的评估公司

　　一般而言，购房者可以自己找评估公司，只要有资质即可，但因利益捆绑，多数银行都有指定的评估公司，不认其他评估公司出具的报告。当购房者向银行填交按揭申请表后，购房者可以先向贷款银行了解。有的银行还会向客户推荐多个评估公司，买方可以选择一个评估公司约定好时间上门评估。

　　评估费用一般是银行评估价的千分之五，由买方支付。评估公司会把评估报告会直接交给银行，速度快的话，大约一星期的时间，银行审批结果就会出来。

　　需要注意的是，向银行申请按揭的时候需要买卖双方都到场。此外，为了资金安全起见，也可以申请把首期款放在银行做监管，不过会需要一定的手续费。

　　房产登记过户

　　申请办证时资料应清晰明了

　　税款缴纳完毕后，则需要到房地产登记中心递件、过户，正常情况下30个工作日后，新的房产证会出来。

　　办理房产证依然是二手房交易中的重要环节之一，那么，在二手房交易中申请办理房产证时，应该提供哪些资料呢?记者就此采访了东莞市房产管理局交易所的相关负责人。

　　首先，二手交易提供的资料中，最基本的是《房地产权证》或《房屋所有权证》;买卖双方合法身份证明及复印件，如买方是未成年人(即未年满18周岁)，可由其监护人办理，并提交监护人和申请人合法的身份证明。

　　其次，如果是多人共有的房产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。如房地产是处于出租的状态，卖家须提交租赁合约及承租人对房屋买卖的征询意见书。

　　此外，继承、赠与、交换、裁决的房屋须提交公证书或人民法院的裁决书、协作执行通知书等。若是法院委托拍卖的房地产，须提交拍卖委托书、拍卖机构拍卖资格证书及营业执照、法人代表证明书、拍卖确认书和拍卖行发票等。

　　房管局还规定，房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时，可依法委托代理人办理(公证委托)，公证时还需要花数百元的公证费。

　　在资料齐全的情况下，房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰，在房屋产权状态清晰的情况下，房管所受理办证申请，受理后30个工作日内出证。

　　选购精装修二手房 最好找专业人士陪同

　　林先生去年底在南城西平购买了一套二手的三房单位，从看房到完成交易，总共花费了8个月时间，目前正在着手房屋装修的事宜。再重新布置新家时，他才开始后悔当时选房的仓促。记者请他介绍了几点在看房以及交易过程中的经验及教训。

　　1.首先当然是要了解清楚房屋状况，比如户型、采光、通风、面积、层高等，最主要是否有质量问题。如果可以的话，最好抽不同的时段多看几次，对采光和通风情况有充分了解，我买的这套二手房，装修后住进来才发现阳台根本晒不到太阳，也不怎么通风，晒被子也不太方便。

　　2.对装修风格和质量一定要看清楚，最好找懂行的一起去。如果要全部重新装修，买毛坯的更划算，带装修的最好是能达到直接入住的标准，至少不需要做大的改动。能试的尽量试试，能打开看的尽量看仔细，别怕麻烦，能看看装修图更好。我买的房子就是没看清楚，后来发现飘窗下的柜子被虫蛀了，衣柜也不好用，橱柜很多地方也坏了，插座位置设计也不合理，就连两个洗手间之间的热水管都是不连通的，还有很多小毛病，现在找了装修公司，发现仅仅是改动这些东西就要花费一大笔费用，还不如买毛坯呢。

　　3.要对周围环境了解清楚，如果急住，买成熟点的小区好点，要是周围毛坯房太多，以后你可能会遭遇邻居接二连三施工的噪音影响。

　　4.一定要在合同中要求原业主在规定时间内将户口迁出，最好是在正式成交前，一旦成交后，原业主又不愿迁出户口或联系不上，后果会很麻烦，一个朋友就遇到了这种烦心事，孩子快上小学了，户口却因原业主占着迁不进来。

　　5.要明确交房时随房屋附带的家具、家电及其他用具，别在成交前你以为可以拎包入住，收房时发现确是一空壳。

　　提前了解何种房源税费更低

　　李先生近期在万江购买了一套80平方米的二手房，从看房到搬进新家花了7个月的时间，记者采访并了解其购买的经历，从中攫取几点经验之谈给准购房者们作参考。

　　1、看房子要有恒心，要做好艰苦的准备。因为大多数单价便宜的房子基本上都不会让人很满意。 李先生说他买房前，跟着中介在城区看了十来个小区，才找到比较满意的，然后又在比较满意的房源中挑选出最适合自己的那套房。

　　2、尾款不要提前付清。若是选购带装修的二手房，在和一手业主商量尾款的付款方式和时间时，建议不要提前付清。因为一旦房款全部付清，一手业主的配合度会骤降，这是切身体会。由于业主已经收到尾款，李先生催他去把管理费以及水电费的欠款还清并提供房屋电路图的时候，业主以很忙为借口多次推托。由于着急入住，李先生只好自己花时间和掏钱把这些问题处理好。虽然数额不大，但也是白花花的银子。

　　3、在选购的是带家私家电的二手房时，若家电使用时间超过五年，你基本上可以跟业主表示不需要这些家电，并以此作为砍价的理由。本人购房的时候，业主表示所有家私家电都赠送给我，但是收楼后发现，空调、煤气炉、水龙头以及热水器都在收楼后三月内报废了，家电的寿命实在有限。

　　4、物业维修基金费用需明确。以前东莞政府并没有强制购房者在买一手房时缴纳维修基金，很多早期的一手房，业主未曾交付维修基金，但是现在二手交易必须缴清物业维修基金方可交易。本人购买的房源亦是如此，交定金之前就和业主商定，由其补缴维修基金。住宅缴纳维修基金的标准为40元每平方米，100平方米的房子需要缴纳4000元。

　　5、如果在交易过程中，买家是首次置业并且购买面积小于90平方米的普通住宅，而且该房产也属于卖方的唯一住房的话，买方只需缴纳总房价1%的契税。这时候，买方就需要在交定金前和业主约定好，该房产未过户之前不购买第二套房产，并把此项备注到合同中。这样就可再节省总房价0.5%的购房契税。

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