购二手房谎报价格 公积金贷款额度或受影响

　　为避税，二手房市场买卖双方在敲定了实际交易价格后，往往会在一件事情上达成“共识”，那就是缴税时谎报实际交易价格，令二手房合同价格远低于实际价格。

　　日前，长春市民刘先生卖掉一套二手房，实际交易价格为52万元，而买房与其协商签订合同价格仅为5万元，目的就是为了避税。不过，实际上，这样的想法不仅行不通，而且会给买卖双方埋下纠纷或一些隐患。

　　长春市地税局直属局驻房地产交易中心税务所工作人员表示，税务部门征税会参考二手房评估价格，如果合同价格低于房屋评估价格，则会按照评估价格征税;若合同价格高于房屋评估价格，则按照合同价格征税。在工作中，工作人员遇到过交易双方因故意压低合同价格而产生的纠纷，更多的现象不按照实际成交价格报税，影响买方贷款额度。因为按照过低的价格缴税后，贷款额度不够用。

　　故意压低合同价格避税属违法行为

　　且买方贷款额度或受影响

　　再次交易买方或需自己埋单营业税

　　工作人员透露，二手房交易过程中的确存在大量故意压低合同价格的现象，目的就是为了避税。交易双方将远低于实际交易价格报给房屋产权交易中心，这里并不负责监督交易价格。不过，税收部门不会直接按照交易双方提供的价格来征税。据悉，长春市自2012年6月1日起，按照二手房评估价格和成交价格“孰高”的原则确定计税价格征税。目前，长春市二手房住宅评估平均价格为3700元/平方米，不同地段有不同幅度的上下浮动，但通常也是低于实际成交价格的。合同价格若低于房屋评估价格，则按照评估价格征税;若合同价格高于房屋评估价格，则按照合同价格征税。

　　房屋交易双方故意以故意压低成交价格的方法避税，这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的，是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，二手房买卖当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。

　　这种看似避税少掏腰包的便宜事儿，事后可能会留下不少的隐患。工作人员表示，这种方式可能导致买家根据低报的过户价格来付款，造成卖家损失，从而双方引起纠纷。工作过程中遇到更多的现象是，交易双方不按照实际交易价格缴税，而是按照相对较低的评估价格缴税后，买方贷款额度受到影响。

　　记者从长春市住房公积金管理中心了解到，二手房贷款额度是以房屋交易价格为依据的，而这个价格就是按照买卖交易的契税完税价格而确定。据悉，二手房贷款额度根据所购房屋估价值(交易价格)和借款人的还贷能力综合确定，且不得超过所购房屋交易价格与估价值较低值的60%;所购房屋房龄在10年(含)以内的，贷款额度不得超过所购房屋交易价格与估价值较低值的70%;借款人家庭使用二手房贷款购买第二套住房的，贷款额度不得超过所购房屋交易价格与估价值较低值的40%。事实上，买方因故意压低合同价格减免了部分税款，也会影响到下一次卖房交易。下一次卖房交易，此前买方的身份转变为卖方，需要交纳营业税，而营业税会根据差额征收，买方要因前一次避税而自己埋单。

　　案例

　　86平方米二手住宅

　　实际成交价与评估均价征税相差15337元

　　使用公积金贷款额度可相差12.11万元

　　以刘先生出售的二手房为例，86.7平方米的房子，每平方米6000元，实际成交价格为52万元。因这套住宅产权未超过5年，所以契税、个人所得税税率均为1%，营业税及其附加税率为5.6%，如此计算，这套二手住宅若按照实际成交价格报税，共应征税39520元;若按照长春市二手房住宅评估平均价格为3700元/平方米，这套二手住宅的总价为31.82万元，共应征税24183元。实际成交价格与评估均价征税相差15337元，这也是为何买卖双方不按照实际成交价格报税的原因。

　　不过，税务部门工作人员经常会遇到因不按实际成交价格报税而影响公积金贷款额度的购房者。以长春市住房公积金管理中心规定的条件之一为例，二手房贷款额度根据所购房屋估价值(交易价格)和借款人的还贷能力综合确定，且不得超过所购房屋交易价格与估价值较低值的60%。若完税证明价格为52万元，则可获得31.2万元贷款;若价格为31.82万元，可获得19.09万元贷款，12.11万元。这对于手头购房款相对紧张的购房者来说，不是一笔小的数目。因此，会有购房者起初故意压低成交价格，过后又要求按照实际成交价格补缴税款的原因。工作人员提示买卖房屋交易双方，一定要按照实际成交价格报税，否则不仅有可能承担刑事责任，还会带来很多纠纷和麻烦。

　　地方税务局不允许委托其他单位代征契税

　　开发商无权代征契税

　　近年来，地税部门接到不少纳税人的投诉，问题集中在开发商代收契税，且部分开发商甚至超过国家规定比例代收契税，对购房者称在有关证件办下来之后会多退少补，但往往时隔很长时间迟迟不退还多征收部分。纳税人认为这部分税款被税收部门多征收了，其实不然。据悉，国家税务总局规定，自2005年1月1日起，地方税务局终止委托代征，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。开发商不属于税务机关委托代征契税的单位，无权代征契税。业内人士认为，这或许是开发商变相套取购房者资金，利用代收契税等相关费用的时间差把这资金当作“无息贷款”来使用。开发商代收的这笔资金较大，如果一旦开发商资金链发生断裂，有可能会给购房者带来房款和契税血本无归的风险。

　　征收契税的程序是购房人在办理购房手续时，携带购房合同、购房发票等相关资料到房管部门办理权属登记手续，然后办理契税缴纳手续。据税务局有关人士表示，购房人也可在自愿的前提下委托开发商代办产权手续的同时委托开发商代为缴纳契税。

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