如何完善二手房买卖的贷款条款

　　对于购买一手楼的业主来说，在签订合同时，开发商出于绝对的强势地位。然而，二手楼交易却并非如此。深圳地产律师周科告诉记者， 当前各大中介的《二手房买卖合同》中对于买家的贷款条款约定不尽合理，主要表现为对买方应当何时取得贷款承诺函没有时间约束，这容易导致买方不能取得贷款时卖方维权很难，而卖方处于比较被动的地位。

　　银行贷款卡壳或导致卖家被动局面

　　周科律师回忆了一件其亲历代理的案件。

　　买家递交按揭贷款申请一个多月，但银行迟迟没有做出答复，其实私下已经告知不能取得贷款，但是银行却不肯出具拒绝贷款的书面证明。这个时候，卖方如果视为买方违约有如下风险：首先，买方考虑到要承担违约责任，可能不惜成本打通银行关系及时取得贷款承诺函，这样买方的“回马枪”足以让卖方中箭，不但不能获赔反而要赔偿对方。

　　其次，法院可能去银行调查贷款原因，有时候可能不去调查贷款原因，也许对卖家有利的银行证明法院没去调取，也许对卖家不利的银行证明法院又去调取了，这个时候卖家的命运就被法院掌控了。

　　最后，银行在法院要求说明贷款情况的时候，也许因为时过境迁、人员调换等原因银行未必能出具符合当时情景的证明，一旦银行证明对卖家不利，卖方就只能自求多福了。

　　基于这么多不确定因素的考虑，卖家往往只能忍辱负重，浪费无谓的等待时间，或者直接投降，同意解除合同，不要求承担违约责任。而买家可能利用这一问题故意推迟交易，延缓付款时间，恶意违约。

　　不约定取得贷款承诺函的时间也是有很多考虑的，银行政策多变，买方心里完全没底，贸然承诺取得贷款承诺函的时间觉得风险很大，万一没取得怎么办?那不是要损失很大?中介觉得一旦到期不能取得贷款承诺函，可能交易合同就要解除，那中介的工作就白做了，没有佣金收。但是这个约定虽然照顾了买方和中介的利益，却忽略了卖方的利益，属于不合理的条款，况且出事后，卖家如果经常去找中介解决问题，也会损害到中介的正常经营和工作人员的心情。

　　律师建议二手房合同增设贷款条款

　　周科律师认为，综合各方的利益，可以在二手房买卖合同中考虑设定如下条款：

　　1、买方有能力支付的最高首期款为ⅹ元，双方于ⅹ年ⅹ月ⅹ日去 ⅹ银行监管首期款 元，买方承诺在ⅹ年ⅹ月ⅹ日前取得银行贷款承诺函，如果银行要求支付的首期款超过买方有能力支付的最高首期款或买方不能按时取得贷款承诺函，则卖方有权解除合同，买方同意补偿卖方ⅹ元，同意支付中介必要费用ⅹ元。

　　(律师说明：现行版本买方出现不能取得贷款或首期款不够时，买方要承担补足首期款或一次性付款的责任。对于很多买方尤其是首次置业者来讲无异于强人所难。拼够首付已将是砸锅卖铁了，还要一次性付款几乎不可能做到，若做不到就可能首付款就变成了违约金。三方均清楚可能存在的风险，然后约定果然出现这个风险时，买方给卖家、中介补偿几万或几千元，应该是皆大欢喜。客观来说如果买家是善意的，另外两方应该可以理解，况且在极短的时间内卖方损失可控，然后可以及时另行卖给他人，否则，卖方及时回笼资金的想法也会落空。现实中大部分也是按照这个办法和解的，可行性强。)

　　2、买家应向贷款银行提交的资料为：1、身份证复印件、2、结婚证复印件、3、单身证明、4、离婚证明5、户口本、6、家庭房产证明、7、工作收入证明、8、银行流水记录、9、征信记录、10、财产证明、11、社保证明

　　(律师说明：很多初次贷款的人不知道要准备什么资料，等到去银行时才知道这个文件也没有，那个文件也出了问题，导致不能贷款，在签合同时就应准确查询自己是否符合贷款条件，约定清贷款银行，不然双方可能因为银行的选择导致纠纷。)

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