房贷利率上浮令二手房刚需承压 应预判贷款"变数"

　　对于购房者来说，自从去年6月份“钱紧”来袭之后，“一贷难求”就不再是新闻了，这让不少焦急等“贷”的购房者只能寄望于今年年初的“宽松期”。但意外的是，由于新年后信贷政策依旧紧张，邕城部分商业银行上调房贷利率，一些去年底就已签约的购房者非但没拿到贷款，还接到“加息”通知，有购房者表示不满而向银行投诉。对此，业内人士指出，根据目前银行房贷合同内文的条款，购房者在银行放款前遇到利率调整或难以维权。

  现象：

  购房者投诉银行“违约”

  近日，一则关于“南宁某购房者去年底跟一家股份制银行以基准利率签下贷款合同，但是到今年3月份还没能放款，并且银行通知说利率要上浮，该购房者怒而投诉银行”的消息在邕城二手房市场上传开。南国早报记者多方探访，虽然未能联系上该购房者，但通过银行知情人士证实“确有此事”。

  据知情人士透露，由于信贷政策的关系，2014年年初各家商业银行的房贷依旧吃紧。春节前后，南宁多家商业银行都对房贷利率进行了整体上浮的调整，一些原本还有的优惠折扣也取消了。比如二手房首套贷款，去年底基本还能按照基准利率执行，今年工商银行、交通银行、光大银行等多家银行都上浮了5%~10%。那位投诉银行的购房者就是遇到了这种情况，去年底与银行签贷款合同时，约定执行基准利率，但一直没能放款，最近还接到银行要求利率上浮10%的通知，“一时间接受不了，所以就到银行进行投诉”。

  实际上，有类似遭遇的购房者不在少数。市民秦先生说，他也属于二手房首套贷款的情况，去年11月底向南宁一国有大行申请贷款，当时是以9折的优惠利率通过审批，但是签定贷款合同之后，银行一直没放款。今年春节前，秦先生接到银行信贷员的通知，说是由于总行调整了政策，9折优惠取消了，还得在基准利率基础上浮5%，如果想尽快取得贷款就必须重新签合同，如果不接受，可以终止此前的合同。

  “我的首付款都已经交给卖房者了，就等着结清尾款，银行看似给了选择的余地，但是对于无法从其他渠道筹资的人士来说，也只能被迫接受。”秦先生说，“妥协”之后，他在2月底拿到了贷款。

  银行：

  合同条款已“约定”在先

  接受记者采访时，有二手房中介人士表示，商业住房贷款利率上浮10%，利息增加的幅度可不小。以贷款100万元、等额本息、还款期30年为例，基准利率打9折共需还利息113.5万元，恢复成基准利率就涨到了128.7万元，需要多还15.2万元的利息。购房者因此感到不满，自然不难理解。

  “我们行在新年后也将二手房首套贷款利率以基准执行，调整为上浮10%，年前按基准签的合同也是放不了款。虽然没接到投诉，但是客户的情绪还是可以感觉得到的。”南宁一家大型股份制银行支行高管人士庞先生介绍，其实银行的购房合同上，针对这种放款前出现信贷政策调整的情况，是明确约定将重新确定贷款利率的。如果造成误会，有可能是信贷员没有解释清楚，也有可能是客户没有仔细阅读合同内文。

  南宁资深二手房中介人士李先生介绍，各家商业银行个人住房贷款合同中的“利率与计息方式”部分都大同小异地留有“余地”。比如，南宁某国有大行的合同约定“贷款发放前，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法时，甲方(银行)有权按调整后的利率和方式计算利息，并在调整当月通知乙方(贷款人)”。一家股份制银行也规定，“贷款月利率以乙方(贷款人)实际划款当日国家法定利率为准”。

  对此，银行业内人士表示，住房贷款采用的是浮动利率，遇到央行加息或者降息、利率执行政策调整等情况，银行都可以进行调整。如果是放款后一年以内(包含一年)，遇法定利率调整，合同项下利率不作调整;贷款期限在一年以上的，则从次年的1月1日起，按相应期限档次利率执行。

  “从银行的贷款合同条款来看，购房者走法律途径维权的难度比较大。”广西启宏律师事务所律师农进谈到，合同是基于合同各方知情、同意的情况下签订的，其中的补充条款同样具有法律效力。

  走访：

  “马上加息”

  令二手房刚需承压

  据多家二手房中介机构反馈以及记者走访情况来看，在南宁，今年1月份开始有个别银行上调房贷利率，2月中旬起大部分银行都开始上调。目前各家商业银行一手房首套贷款均执行基准利率;二手房首套贷款只有建设银行仍保持基准利率，但额度很紧。其余各家商业银行都上浮5%到10%;至于二手房二套贷款，一些银行甚至上浮20%。

  对此，一国有银行广西区分行信贷主管人士潘先生介绍，今年的房贷政策依旧是实行“有保有压”，对于购房者的首套刚需会提供贷款保障，一手房首套贷款只要符合条件，审批基本都很顺利。但是，二手房方面，由于国家总体房贷调控政策是抑制炒房的，所以二手房首套贷款政策也有所区别。但是目前从南宁总的情况来看，只要是首套，一手和二手都是可以放款的。但如果是二套房贷，审批就相当严格了，各家银行在额度安排上非常谨慎。

  “二手房首套也属于刚需，我觉得区别对待欠缺公平。”市民吴女士说，目前在南宁市老城区内，很多路段都没有在建新楼盘，要想住在这些配套成熟、生活便利的路段只能买二手房，这是刚需购房者的正常需求，贷款政策差异除了给购房者造成利率负担，还会增加交易过程中的压力。吴女士说，今年1月份她购买东葛路上一套市值100万元左右的二手房，业主听说需要贷款，要求订金由5万元增加到20万元，理由是防止“因贷款不顺而影响交易”。

  中介业内人士表示，这种大幅提高订金的现象并不多，但整体来说比去年有了明显提高。比如去年一套市值100万元的房子，最多是交5万元的订金，现在则要10万元左右。这对购房者来说肯定有压力，“交订金只是购买的第一步，万一贷款不成功，购房者就要承受订金损失的后果”。

  提醒：

  买卖二手房应预判贷款“变数”

  多位邕城银行业内人士表示，今年年初的房贷放款紧张局面也令他们始料不及。原本考虑到年初一般都会额度比较宽松，去年年尾不少商业银行增加了贷款申请的接收，这也加重了信贷额度压力，以至于去年11月、12月的贷款申请，到今年3月份还放不出款，“至于这种局面什么时候能缓解，目前还难以预计”。

  “由于放款时间延长，房屋买卖双方都是比较难受的，引发的‘摩擦’也时有发生。但这是一个普遍性问题，一味着急也起不到实质性作用。”辉煌置业一家门店的负责人陈先生谈到，在房贷没有出现放松信号之前，房屋买卖双方都应对付款过程可能出现的问题有充分的预判和准备，特别是一些资金来源渠道窄的人士，尤其应该重视。

  陈先生说，有些市民希望改善住房条件，在资金并不充裕的情况下，采取一边卖原有房屋一边买新房子的办法，在过去房贷办理非常顺利的情况下，这种办法是可行的，同时完成交易的时间也配合得比较好。但现在就不适合采取这种方法，一旦房子的尾款迟迟收不到，很可能会陷入被动局面。此外，还有不少人在签定购房合同时，约定两个月或者三个月付清尾款，这种做法也要调整下，最好是约定“以银行放款时间结清尾款”。如果是急用钱而卖房，应尽量跟有一次性付款能力的购房者交易。

  同时，买房者也应该提前到银行查询自己的征信记录。陈先生提醒说，在房贷趋紧的情况下，征信记录的好坏直接影响到贷款的办理。此外，还需提前筹措好款项，以防银行不能及时放款时自己手足无措。