浏阳农房抵押贷款调查

 　　“三农”贷款难一直是困扰农业农村发展的难点问题，也是各级政府、社会各界关注的焦点问题。1998年开始，在浏阳市委、市政府的推动下，浏阳市农村信用社(现浏阳农村商业银行，以下简称浏阳农商行)、浏阳房产局等部门密切配合、大胆探索，尝试开办农房抵押贷款业务，取得了良好收效，其经验启示令人深思、值得借鉴。

　　一、做法和成效

　　浏阳农房抵押贷款缘起于花炮企业。花炮是浏阳的支柱产业，曾贡献全县GDP、财政收入的70%。到上世纪90年代，国家对花炮行业管理越来越严格，安全标准提高，生产整合、产业转型催生了大量的外部融资需求，加之农村合作基金会的清理，花炮企业贷款难问题更加突出。为了解决这个问题，扶持花炮产业发展，浏阳市委市政府、农商行针对贷款难的症结，大胆突破政策限制，引入了农房抵押贷款。基本做法是：

　　—— 政府出政策、搭平台。1995年，浏阳市委、市政府下发了《关于加强乡镇房地产管理的通知》，在各乡镇成立房地产管理所(后更名为乡镇房地产管理办)，作为市房屋产权管理局的二级单位，其主要职能是负责乡镇房屋产权产籍登记发证、房屋买卖、租赁、抵押、评估等工作，自此，浏阳市各乡镇开始了有组织地推动农房颁证、交易等工作。为了规范农房抵押贷款业务操作，2009年，市政府印发《浏阳市农村房屋抵押贷款暂行办法》，规定了农房抵押贷款的条件、程序、抵押权实现等。2013年，又对暂行办法进行修订完善，下发了《浏阳市集体土地上房屋抵押贷款办法》，拓展了农房抵押的范围。

　　—— 部门确产权、促交易。根据政府安排，浏阳市房产局、乡镇房管办通过宣传发动、关系协调、实地测量等，组织对集体土地上房屋进行确权颁证;推动市场建设，开展抵押物登记等中介服务，推动农房交易和抵押融资。至2013年6月末，浏阳市累计为农村房屋确认产权92077宗，确权面积3494.36万平方米，累计办理农房交易37039宗，交易面积537万平方米，交易额达81.05亿元;抵押登记82967宗，抵押面积4481.53万平方米，抵押金额358.71亿元。

　　—— 商行快对接、放贷款。浏阳农商行积极响应，主动对接政府政策。与浏阳房产局联合下发了《关于做好房地产抵押贷款和担保工作的通知》，制定农房抵押贷款业务操作细则、管理办法，建立专营机构、考核机制等，农房抵押贷款业务很快开展了起来。具体操作中，把握了以下几个方面：

　　首先，限定抵押物范围。能够用于抵押贷款的农房分三种情形：一是农户宅基地上的房产;二是建在集体土地上的企业厂房;三是城镇(集镇)建在集体土地上的门面、商住房。

　　其次，规范贷款流程。贷款须经过以下几道环节：贷款人获得农房产权证——向农商行提出贷款申请——双方实地确认房产价值——签订抵押合同——村委会同意集体土地上房屋抵押登记的证明——房屋抵押权登记——贷款发放。

　　第三，评估房产价值。房产价值评估是抵押贷款过程中的重要环节，浏阳注重从市场出发，没有规定必须由中介评估公司评估，而采取宽泛的方式，允许借贷双方协商评估，为贷款户省去了一笔评估费用。农商行主要参考房产面积、建筑成本、同一区位房产的价值、租金等因素，确定抵押房屋价值。

　　第四，确定贷款额度和利率。农商行参考抵押物的市场价值、变现能力等，确定贷款抵押率，一般为抵押房产评估价值的50-70%;贷款期限以短期(一年之内)为主，利率根据贷款户信用等级、经营状况而定，一般在基准利率上上浮50%，特别优质的客户还可以适当下浮。

　　十多年来，浏阳农商行农房抵押贷款业务稳步发展，取得了较好成效：

　　一是贷款力度大。1998年至2013年6月末，浏阳农商行累放农房抵押贷款达312.7亿元。2013年6月末贷款余额34.86亿元，占农商行贷款的31.19%，是该行第一大贷款业务品种。大瑶、沙市、北盛三个支行分别占到44.28%、62.52%、85.06%。

　　二是支持面广。浏阳农商行农房抵押贷款从花炮企业起步，并逐步扩散到农户、集镇住户、其他行业小微企业。至2013年6月末，浏阳农商行农房抵押贷款户达1.16万户，累计发放农房抵押贷款达9万户次;据不完全统计，该市70%的花炮企业通过农房抵押获得了信贷支持，大瑶镇85%的花炮企业获得支持。花炮行业贷款2/3强是通过农房抵押贷款方式获得，2005年超过90%。

　　三是多赢效果好。企业增效。浏阳农商行积极支持花炮企业创新发展，促进花炮产业产值、利润、税收分别从1999年的25.5亿元、2.1亿元、2亿元上升到2012年的172.8亿、30.7亿元、税收10.7亿元;财政增收。支柱产业和“三农”的发展，促进浏阳由国家级贫困县跃升为全国百强县第60位。2012年浏阳市实现GDP811亿元，财政收入55亿元，城镇居民人均可支配收入27345元，农民人均纯收入15719元;农商行发展提速。在支持地方经济发展的同时，浏阳农商行也得到快速发展，存款、贷款、利润从1999年的13.51亿元、9.47亿元、183万元分别上升到2012年的127.41亿元、93.7亿元、5.97亿元，综合实力在全省农村信用社系统排名第一。

　　二、经验和不足

　　浏阳农商行十多年农房抵押贷款的实践，探索和积累了一些有益的经验：

　　首先，政府敢于吃螃蟹为农房抵押贷款提供了可能性。政府的作为十分关键。浏阳市委、市政府敢于为百姓着想、敢于担责，在国家对农房进入市场没有开门的情况下，在地方打开了一扇窗，给农房确权颁证，推向市场，使得原来死的资产变活了，起到了一着棋活满盘皆活的效果。如果没有政府的政策护航，浏阳农房抵押贷款业务要开展起来是不可能的。

　　其次，农商行愿意担风险为农房抵押贷款提供了现实性。作为一项全新、充满争议的业务，开办之初，对于其风险谁都不敢打包票。浏阳农商行植根于地方、扎根于“三农”，本着强烈的社会责任，在一个充满未知的领域，尝试开办农房抵押贷款业务，充分体现了其勇于承担风险、勇于创新的精神。没有这种精神，也就不可能有探索的动力和勇气，农房抵押贷款也就不可能从决策到落地生根，这也是很多机构没有开展这项业务的原因。

　　第三，经济基础为业务开展提供了良好土壤。浏阳农房抵押贷款之所以能够健康发展起来，与其经济基础不无关系。浏阳尽管当时属贫困县，但具有举足轻重地位的花炮产业的商业化程度较高，商品购销网络、流通渠道比较健全，货物流、资金流、信息流相对公开，而且，企业主一般具有较浓的商品和市场意识，市场规则、合同契约的氛围浓厚，这些都为农房抵押贷款业务的开展打下了良好的基础。

　　第四，诚信环境为业务开展提供了外部条件。社会诚信建设、良好信用环境是基础。用不具备完整法律意义的农房作抵押，处理麻烦，违约风险大，这就需要合同双方的道德、诚信作支撑，整个社会的诚信意识往往起到风向标的作用。几乎与农房抵押贷款业务同步，浏阳从1999年开始在全市开展了金融安全区创建活动，通过诚信宣传教育、清收公职人员拖欠贷款、法院开展金融案件专项执结行动、不诚信企业和个人黑名单曝光、限制老赖高消费等，在全社会营造了一个良好的诚信环境。

　　当然，该项工作也有一些困难和问题，主要表现在：

　　1、抵押物有瑕疵。我国法律规定，农房不具有法律意义上的产权，不能用作抵押。尽管浏阳市政府对农房颁发了产权证，但由于土地还是集体所有，就出现了房、地分离的状况。因此，这种产权是不完整的，其保障作用也就大打折扣。

　　2、抵押物价值难确定。由于农房分布的范围广，地理位置、交通条件、发展状况千差万别，给农房价值评估带来困难，加之农房没有形成完善的交易市场、交易不活跃，在价值评估时没有可供参考的对照物，也缺乏一套客观、科学、准确的评估体系，在价值协商评估中，主要靠个人经验。

　　3、抵押物不易处置变现。一旦发生贷款不能偿还的情况，在处理抵押房产时，也存在很多具体问题。比如：按规定，集体土地上房屋只能在本村组内转让，由于村组内都是熟人，碍于情面，一般别人不会去接手;对于厂房，实际上与花炮特殊行业许可证联系在一起的，没有许可证的一同变更，厂房过户也就失去了意义;对于集镇门面、商住房，也与户籍关系联系在一起，需要户口在本镇才行，否则，还需要找关系迁户口。

　　4、农户住房抵押贷款少。浏阳农商行农房抵押贷款的客户对象主要是花炮企业，而不是普通农户，小微企业厂房抵押贷款占农房抵押贷款业务量超过7成。农村住房抵押贷款少，一方面是浏阳农户小额信用贷款额度扩大到了10万元，一般贷款需求可以通过小额信用贷款解决。另一方面，也是因为农户房屋处置更困难，风险更加不可控制。

　　5、逆向选择不可避免。在开办业务的过程中，出现了客户有合格的抵押物(如城市住房)不用，而用农房到农商行抵押贷款，留下真正合格的抵押物到其他银行贷款。为此，浏阳农商行采取了一些补救措施，规定有合格抵押物的，必须先用合格抵押物抵押贷款。

　　6、形成了一些不良贷款。浏阳农商行农房抵押贷款业务开办以来，也出现了一些逾期不能偿还的情况，有的甚至成为了呆账、坏账。至2013年6月末，浏阳农商行农房抵押贷款34.86亿元，其中不良贷款6400万元，不良率1.84%，高于平均水平0.93个百分点。

　　三、几点建议

　　1、大力推广农房抵押贷款业务。近年来，各地都在推动农村金融产品和服务方式创新，农房抵押贷款业务也是其中的一个创新产品。如何使创新由点到面，扩大效果，是下一步要花大力气解决的问题。从实际操作看，浏阳农商行农房抵押贷款为缓解“三农”、中小企业贷款难题起到了积极的作用，只要操作细致，防控得力，风险也可以有效控制。为此，建议在全国所有地区、所有金融机构大力推广农房抵押贷款业务，从根本上解决“三农”贷款难问题。

　　2、切实加强市场基础建设。推动农房交易市场发展，建立完善市场交易制度，促进农房交易、流转、产权过户等，为抵押物的处置创造良好的市场环境。大力发展中介服务机构，规范抵押物的评估、登记，提高市场效率。

　　3、探索突破法律制度限制。农房抵押贷款业务能否真正有效开展起来，还需要从源头上着力。国家应加强农村金融制度的顶层设计，与农村土地制度、人口户籍制度、社会保障制度等政策衔接起来，从法律上、政策上为农村金融松绑。建议进一步深化土地制度改革，改变土地的集体所有制性质，赋予农民对土地的权利，从而实现地权、房权的统一，扫除农房抵押贷款的政策和法律障碍，盘活农村土地资产，使农民手中这块最大的资产能够流动起来，发挥最大的效用。

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