曲线融资购房加剧住房抵押贷款风险

　　首付提高、房贷受限，随国家楼市调控力度的加强，部分购房者特别是投资、投机性购房者另辟蹊径，通过个人住房抵押贷款渠道筹措购房资金。近日在北京，买房人张某以“先交首付，再在合同约定时间付清尾款”的方式在多处购买房产，多名卖房人不仅未按期收到尾款，还发现出售的房产在过户后被多次用于抵押，并已产生巨额贷款。

　　当人们将目光聚焦于买家的无良和中介公司的未尽职责时，也开始注意在此次事件中扮演重要角色的银行个人住房抵押贷款，并怀疑其已经沦为炒房资金。

　　个人住房抵押贷款所具有的负面效果已引起一些银行的警惕。某国有大型银行在其刚刚发布的年报中明确提到：加强个人贷款用途管理，暂停个人房屋抵押贷款。不过该行贷款审批部门的负责人却向本报记者证实：“目前该行依然可以做个人住房抵押贷款，利率在基准利率上上浮15%”。

　　规定上的“暂停”与实际操作中的“依然可以做”，暴露出银行机构信贷管理上的漏洞，漏洞的存在也增加了银行信贷风险。

　　曲线融资购房可操作

　　一套市场价格不足200万元的房屋可以贷到多少钱?

　　“经过评估后，你的房子贷100万元没有问题”，北京海淀区某担保公司肖姓业务经理向记者表示。她还补充说，通过房产抵押方式获得的银行贷款可以以现金形式交给申请人。

　　多家银行相关负责人向记者表示，个人住房抵押贷款较难申请，且所贷款项不得用于购房。民生银行魏公村支行一位工作人员则告诉记者，该行住房抵押贷款目前只接受公司申请，基本不面向个人。

　　与此同时，链家地产等多家房地产中介服务公司工作人员却告诉记者，可以协助购房客户做个人住房抵押贷款，通过一些环节的操作，绕过银行对贷款投向的限制。

　　在海淀区魏公村附近的链家地产公司，业务人员小王告诉记者，工行、招行、交行、华夏银行等多家银行都可以办理个人住房抵押贷款。他在不久前刚帮一位首付款不足的客户办理了该项业务。对于记者关心的利率问题，他表示，目前上述银行住房抵押贷款利率大都是在基准利率上上浮10%，如浦发银行个人住房抵押贷款就是上浮15~17个百分点。

　　部分银行受利益驱动

　　为保证包括个人住房抵押贷款在内的消费性贷款不被用于购买住房，各商业银行都采取一定举措，例如除按照申请人提供的消费合同评估贷款金额外，贷款还必须直接打入进行消费的商家账户内等。

　　一位业内人士却说，银行对住房抵押贷款流向的监管存在难度。事实上，由于消费贷款具有贷款期限短、利率高、风险相对较小等诸多特点，出于对利润的追求，不少银行愿意为客户办理此项贷款业务，即使清楚贷款最终会用于购房。他也表示，相对于贷款流向来说，银行更重视用于抵押的房产和申请人的收入证明。

　　银行个人住房抵押贷款规模有多大?又占到个人消费贷款总额的几成?个人住房抵押贷款仅是个人消费贷款的一个子项，记者经查询发现，各家银行对外披露的信息大多不会对此进行涉及，因此记者也未找到答案。不过从上市银行年报来看，个人消费贷款增长迅速，例如建行2012年的个人消费贷款总额为1062亿元，同比增长了69%。

　　据悉，个人消费贷款是指银行向申请购买“合理用途的消费品或服务”个人贷款。按照贷款方式划分，个人消费类贷款分为信用贷款和抵押类消费贷款。所谓抵押消费贷款，就是借款人或产权人以现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途。某银行支行相关负责人表示，目前抵押类消费贷款占个人消费贷款的90%。因此一些专家认为，个人住房抵押贷款对个人消费贷款增长拉动贡献度较大。

　　管理漏洞埋下风险隐患

　　较高的利率与手续费让市民更倾向选择住房抵押贷款方式获取资金。相关研究机构在去年发布的数据显示，个人住房抵押贷款业务量占北京二手房贷款市场业务量的10%~15%，是房贷市场的组成部分。

　　有关专家表示，房价的快速上涨必将拉高房产的评估价格，这也意味着客户可以通过抵押贷款获得更多的资金。事实上，有媒体报道，上述买房人张某正是通过抵押一套市价在300多万元房屋，便获得超过200万元的贷款资金。

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