中信信托抵押土地遭力阻 14亿贷款融资迷局

 　　偏安一隅规模不大的中小型房企舒斯贝尔，因成为一桩中信信托主导的土地拍卖案主角，而成为了众所瞩目的焦点。

　　因无力还款，舒斯贝尔此前用以抵押的两宗地块被中信信托送上了拍卖席。然而就在此时，原本顺理成章的事件却出现了戏剧性的变化。为保全手中仅剩不多的资产，原本低调的舒斯贝尔竟以一种“鱼死网破”的方式主动现身说法公开斥责中信信托操作违规，企图力阻土地拍卖。在此前两度拍卖无果后，第三次拍卖将于5月3日再次举锤，结局如何引人关注。

　　也正是因为卷入这场债权风波，舒斯贝尔的资金链问题也随之浮出水面，而据记者调查了解到，中信信托并不是唯一一家受累的金融机构，这家发家于山东日照，总部注册于澳大利亚的公司，在过去的三年中，曾借道多家信托公司圈钱，滚动式的质押融资方式更是早已凸显出其资金方面的捉襟见肘，当然，未到期部分的还款风险也与日俱增，据知情人士透露，近期，还可能有其他机构与舒斯贝尔的债权纠纷进入司法程序。

　　中信信托拍卖抵押土地遭力阻

　　根据山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司此前发布的公告，“中信信托一款信托计划的抵押物——青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下两地块的土地使用权将于5月3日在山东省法院司法拍卖厅进行第三次拍卖。

　　新的拍卖方案里，除不包含评估价值为6860万元、证号为“青房地权字第201030818号”的土地之上的在建工程外，其余部分的参考价甚至比第一次拍卖时相应部分的参考价略有上浮。

　　去年年底，山东省高级法院对信托计划中的上述两个地块进行查封，查封期限两年，而在此之前，这一抵押物已经进行了两次拍卖。

　　首次拍卖进行于今年1月8日，竞购参考价格7.89亿元仅是2010年当时土地评估价12.75亿的70%，但是依旧以流拍告终，据了解，截至拍卖当天上午10点，并无人交保证金，也没有真实竞买人到达拍卖现场。

　　尽管因为首次流拍后可能适度折价，这一结果尚且符合市场惯例和预期，但本应产生实质性进展的二拍却再次折戟。开始拍卖前被山东省高级人民法院临时叫停。据知情人士透露，拍卖之所以叫停，主要为舒斯贝尔方面的力阻。据了解，近一段时间，舒斯贝尔方面正利用多种渠道力保土地权益，甚至通过各种渠道举报、诉讼中信信托违规操作行为。而据接近中信信托方面的人士表示，“高院已作出裁决，舒斯贝尔的相关申诉被证不实。”

　　事实上，舒斯贝尔与中信信托的债权纠纷本是一则非常典型也日趋常见的房地产信托融资方违约案例。合作始于2010年，房地产信托大行其道之时。

　　舒斯贝尔与中信信托合作发行了“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”， 募集资金3.0285亿元，后又增发募集1.97亿元优先级资金，共计7.1亿元，预计年收益率8%-11.5%，于2010年8月23日成立，期限为30个月，其中投资期限2年。满12个月后，如信托收益达到预期水平，受托人有权提前终止信托计划。如果投资本金未能按时足额收回，或投资收益未达到预期，则有6个月的追偿期。

　　然而，受宏观调控以及管理不善等因素影响，舒斯贝尔项目施工进度缓慢，项目销售情况也并不理想，使其还款能力极度堪忧。直至中信信托融资到期，最终无力还本付息，抵押物只能走上被拍卖的道路，土地将只能易主。

　　融资局隐现多机构击鼓传花

　　而在这场悬而未决的债权纠纷背后，是舒斯贝尔已经处于高危状态的资金链。据了解，近三年以来，舒斯贝尔及关联公司曾多次借道信托获取开发资金，但原本游刃有余的融资财技在多家机构击鼓传花之后，风险还是逐渐显现。

　　公开资料显示，舒斯贝尔名义上是澳大利亚外资公司，成立于 1988 年，而事实上，这家公司发家于山东青岛、日照地区，实际控制人是齐氏家族，核心人物为齐凌湘、齐晓香、金明，其中金明和齐晓香为夫妻关系，通过在各地建立分项目公司的方式来运营国内项目。

　　山东舒斯贝尔置业有限公司成立于2003年，注册资本1亿元，法定代表人金明，房地产开发资质为二级, 执行舒斯贝尔在国内的房地产业务，主要开发项目有日照最大的旧城改造项目舒斯贝尔商业街等。

　　除了各地的分公司，舒斯贝尔还有另一家关联公司乾正置业，控股股东为青岛展冠投资有限公司，持有乾正置业70%的股权，而青岛展冠的实际法人代表为齐千逸，其名下的另一家公司安都置业也与舒斯贝尔有着紧密关系。

　　而这些公司在舒斯贝尔几年以来精心谋划的融资局中也扮演了极为至关重要的角色。

　　青岛展冠与信托合作的方式十分简单，皆为利用手中持有的齐鲁证券股份进行质押融资，并前后经手了三家信托机构，且均为时间节点重合的无缝式滚动质押。而据知情人士透露，最后一笔来源于昆仑信托的操作，已经开始隐现风险。

　　据齐鲁证券2011年年报显示，齐鲁证券曾于2008年3月25日完成一次增资，增资额达30亿元，当时青岛展冠的出资额为5000万元，并列为齐鲁证券的第13大股东。

　　2010年10月11日，由中航信托(原江南信托)发起天启16号齐鲁证券股权投资集合资金信托计划，募资1.5亿元用以 “向青岛展冠发放信托贷款”，期限为13个月，质押物为其持有的齐鲁证券有限公司股权5000万股。

　　而在该信托计划到期后五天，这部分质押股权就被转移到了新时代信托手上，成立“慧金299号集合资金信托计划”， 募集金额1.2亿元。

　　另据了解，在新时代信托计划到期后，这笔股权继续转到了昆仑信托手中，而这笔融资计划在今年上半年到期，而鉴于公司紧张的资金链，回购能力存疑，昆仑信托曾预先积极寻找质押股权接盘买主。

　　除此之外，舒斯贝尔还先后通过中航信托成立了另两款信托计划，旗下子公司、相关企业股权及持有土地都被用作抵押。

　　其中，2010年4月推出的天启3号青岛安都商贸项目集合资金信托计划，融资7500万元，抵押物为青岛舒斯贝尔建设发展有限公司以其合法持有以出让方式获得的370亩土地使用权,青岛安都置业有限公司持有的30亩土地使用权，青岛新天地商业运营有限公持有的“青岛展冠投资有限公司5000万元股权”。

　　而天启182号青岛高尔夫股权收益权集合资金信托计划，规模3.5亿元，期限1.5年，用于受让安都商贸合法所有的青岛高尔夫%股权的股权收益权,按原定时间，这款信托计划当于刚刚过去的4月13日结束，因中航信托并未披露相关产品结束信息，舒斯贝尔方面是否如期还本付息存疑。

　　值得一提的是，在舒斯贝尔中信信托项目成立之前，该公司还曾与中融信托有过接触，计划发行“中融-青岛凤凰湾项目股权投资集合资金信托”， 以股权转让的形式获取项目公司青岛保利舒斯贝尔置业有限公司100%股权，并对其增资使项目公司资本金额达3.7亿元。但项目最终还是未能成行，具体原因不详。

　　核心项目烂尾贷款风险爆发

　　然而，获取了大笔融资的舒斯贝尔旗下项目却运营不甚理想。山东本地的多位地产业内人士透露，舒斯贝尔在当地的知名度不高，开发业务也被诸多诟病。房地产回款的现金流受制，无疑加大了信托产品还款压力。

　　舒斯贝尔核心运营项目西班牙公馆已成烂尾项目，停工多年，始建于2008年的西班牙公馆项目，位于日照大学城，总建筑面积达24万平米，号称日照市首个纯粹西班牙风情中高档住区。而西班牙公馆一至三期十几栋住房施工已基本全面停工，工程严重超期，其间业主多次要求维权。

　　另一项目君临天下酒店虽运营良好，却没有按照合同约定向业主返利纠纷从未停止。2004年开工的舒斯贝尔新天地之君临天下大酒店，是日照市2007年水上运动大会的配套项目，共有660间高档客房，一度为山东省最大的高星级酒店。2007年3月，该楼盘业主与酒店签订了委托经营合同，业主将拥有独立产权的房产交由酒店统一管理经营，酒店方每年以6.88%的回报率向甲方支付经营收益，每季度结算一次。但在进行了两年的返利之后，从2010年4月开始便停止了返利。

　　据了解，中信信托融资计划中的舒斯贝尔青岛项目一直没有真正动工，到2012年年底，舒斯贝尔黄岛项目仅建成地下车库、基础地基、售楼处和样板间。

　　而有市场知情人士猜测认为，舒斯贝尔被质疑的焦点在于，是否将获取融资投入了实际项目，甚至有猜测认为，因舒斯贝尔的特殊背景，大量资金很可能已经流向海外以作他用。

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