顺位抵押贷款“卡位”

 　　“以我市目前法人机构抵质押贷款额来计算，房产二次抵押可以盘活全市存量资产742亿元。”犹记得去年五月份，房产顺位抵押(即房产二次抵押)业务在我市首度开闸时，曾有业内人士做出上述的乐观估计。

　　去年3月29日，温州市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》，支持融资性担保机构办理顺位抵押登记。同年5月22日，建行温州分行和浙江中安担保集团联合召开新闻发布会，宣布温州首单房产顺位抵押登记完成。

　　按照当时的计算方式，温州银行业一般按照房产评估价值的60%-70%发放贷款，这一新型融资方式可以盘活房产30%的剩余价值，进而撬动百亿级别的存量资产，市场潜力巨大。

　　业务在温开展7个多月以来，记者近日重新走访我市的房产二次抵押市场，调查发现，实践中的进展并不如预期乐观。多种因素累加，导致该业务目前在温州市场遭遇尴尬瓶颈。

　　房价下跌 跌去“盘活量”

　　在某家资金中介机构担任客户经理的小钱回忆，从去年7月份开始，给他打来电话询问二抵情况的企业主络绎不绝。“那几个月一天能接到十几、二十个电话，大家对这项业务很感兴趣。”小钱说。

　　他告诉记者，假如某客户有一套价值100万元的房子，已经从银行获得70万元的贷款。理想状态下，随着房价上涨，这套房子增值到200万元，客户通过二抵最高可再获得130万元的借款。也就是说，通过二抵，客户就可以在民间借贷市场盘活房产增值部分和银行贷款剩余部分的价值。

　　不过，理想遇到了骨感的现实。“之前我在杭州做同样的业务，客户通过二抵获得的融资和他的需求量还是比较匹配的。但是温州的房产一直在下降通道，这块业务能盘活的存量也就大大减少了。”

　　记者从一位房产中介处了解到，目前市场上，温州一手房价格比2011年下降约22%，二手房价格下降25%左右。去年一整年，二手房从挂牌价、成交价到议价空间，下滑已是不争的事实。市区新城一家二手房中介的店主表示，部分房源价格每平方米比2011年下半年下跌三、五千元，整体议价空间拉大。

　　速贷邦温州分公司就遇到了不少因为房价下跌而办不了二抵的客户。该公司温州地区负责人陈燕告诉记者，这样的例子很多。“比如一个企业主的房产位于温州大道的铁道大厦，面积200多平方米，一抵已经做了170万，想通过二抵再做。”不过经过该公司内部的二抵评估后发现，房子目前的市场价已经比银行一抵的评估还要低，可盘活的存量几乎可忽略不计，最后这位企业主只能失望而回。

　　“房价下跌，存量余值空间变小以后，即使最后成功做下来的，跟客户的需求也有比较大的差距。比如客户需要七八十万，但是温州地区现在平均每单也就二三十万。”另一家资金中介的客户经理告诉记者，有一个客户是做家具加工的，房子在市区新桥的山水名都。一抵银行评了215万，最后贷了150万，他本人想通过二抵再融资60万。但是这位企业主最终只能以1分3的利息获得借贷25万元，而且还是资金中介“尽量努力”后的结果。

　　银行押证 还是老问题

　　温州民间借贷服务中心总经理徐智潜告诉记者，目前温州民间借贷市场上的二抵业务大部分由中心内的各家资金中介机构“撮合”，再在房管局办理顺位抵押登记取得他项权证证书，完成放款后在中心内进行成交登记。

　　该中心提供的数据显示，自去年6月份至今年1月，二抵累计办理199笔，金额1.21亿元。而同期，中心完成的一抵业务仅109笔，累计6732万元，可见二抵在民间借贷市场的认可度。“去年8月到11月期间，二抵业务相对稳定，去年年底开始，逐渐下滑。”徐智潜说。

　　速贷邦温州分公司向记者提供的数据也反映了这一趋势。“去年8月份最多，一个月就做了25笔，其他月份大致在10笔左右，但是今年前两个月就只有5单上下。”一位工作人员统计后告知。

　　那么，除去房价下跌的客观因素，在实际操作中，又是什么让二抵业务量在温州逐渐下滑呢?记者调查发现，银行押证这一老问题一直困扰二抵房产的抵押借款。

　　一位业内人士透露，在该业务开展过程中，部分借款人因在银行办理房产第一次抵押时被“扣押”土地证和房产证原件，导致无法提供土地证和房产证原件而不能办理有关顺位抵押手续。“现在温州有一半以上的银行不愿意提供有关产权证原件，也不愿提供一抵的借款合同复印件，业务开闸到现在情况并没有改善。”一位资金中介机构的工作人员抱怨。

　　去年以来，我市曾召开多次专题会议，并相继出台了《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作暂行办法》和《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》等有关文件，希望为顺位抵押登记扫清障碍，但是效果却并不十分理想。

　　在押证问题上，银行也有自己的担忧。部分银行负责人曾在去年的专题会议上表示，原先有些借款人的房产证是自己保管的，个别人会利用房产证再进行私下借贷或者是去典当行抵押，这些将来都会造成一些纠纷。除担忧之外，“押证”还有一个原因是上级行的规定难以突破，市一级的分行，几乎没有业务办理的规则制定权。

　　记者想就此问题采访在温的多家银行时，也吃了“闭门羹”。押证的银行拒绝回应，而部分目前暂不押证的银行对这一问题也是颇为“暧昧”：“虽然现在的政策是不押的，但我们省行现在对这块的态度一直在收紧，所以我们也不好回复。”

　　一位参与协调的工作人员无奈表示，对银行押证问题，现在相关方的态度是能突破就突破，不能突破也没办法。“开过多次协调会，如果能解决早就解决了。”

　　评估新要求的 新困扰

　　我市公证处去年12月份以来的新规定也让顺位抵押业务受到影响。原来，之前温州地区的二抵登记只是要求双方自评房产价值，并没有公证处评估这道程序。但是按照公证处的新要求，办理二抵的房产不仅要评估，而且价格必须高于一抵评估价格才能做二抵公证。

　　“一方面一抵的房子银行已经按照惯例把抵押物价值足额登记了，另一方面，温州现在的房子都在跌，二抵评估出来，价格怎么可能比一抵高呢?”一位经办人对此提出疑问。

　　假设一客户有一套评估价值100万元的商品房已按照7折在温州某银行贷款70万元，通过二次抵押，最高还可申请贷款30万元。不过，银行在房产管理部门办理抵押登记时是按照房产评估价值的最高额100万元来登记。“这是本地的一种抵押登记惯例，因为银行为了防范风险，在实际操作中通常是按照抵押物的评估价值足额进行登记，而贷款金额一般控制在抵押物评估价值的七折以内，因为要考虑到利息、逾期利息及实现债权的费用等。”

　　因为公证处的评估通不过，二抵房产的后续手续也只能不了了之。在近期的协调中，公证处一位工作人员表示，目前这一问题进行了相应调整：即不再采取市场评估价，而是直接在一抵评估价格基础上上浮30%，上浮部分的一半可以做二抵。

　　“但是这样可以盘活的余额还是受到比较大的限制，客户一般兴趣就不大了。”一位资金中介负责人对此颇为失望。

　　此外，采访过程中，不少资金借贷双方对目前民间借贷领域的二抵业务需要通过民间借贷服务中心这一条件表示不解。

　　“确实有一些人不理解，其实是多方协商的一个结果。”徐智潜说，通过中心办理，现在资金中介机构是按照房产评估价的8.5折限额来做，这样银行也比较放心。散开的话，突破8.5折的限制，一抵银行最高额到期还款后，如果二抵借款金额突破过多，二抵还不了款会使银行一抵无法继续做，最后会导致所有的银行去押证，二抵更加做不起来。

　　徐智潜告诉记者：“毕竟二抵的业务刚刚开始，银行的顾虑很多，要把这个市场的蛋糕慢慢做大，就要小心谨慎地开始。我们基本上每周都会摸索新的办法来应对新出现的风险点。”

　　徐智潜说，目前中心对风险的控制主要从两个方面结合判断，力求降低违约率。“首先让资金中介去了解各家行的贷款政策，比如一些本地银行，部分追加担保的话，一抵就做到100%了，这样的二抵单子就要更加慎重。另外要看征信，贷款余额还剩多少，是个人贷款还是公司贷款?公司的话，大部分已经是抵押加担保覆盖，我们就不会建议借款人去做。”

   多家银行官方授权申请渠道不泄密、审核快、服务全！欢迎访问我爱卡网信用卡在线快速申请通道： //cc.51credit.com/