完善土地经营权抵押贷款保障机制

　　完善土地经营权抵押贷款保障机制

　　最近笔者对河南沁阳市农村承包土地经营权抵押贷款开展情况进行了调研,并对推进农村承包土地经营权抵押贷款业务发展提出建议。

　　沁阳土地经营权抵押贷款方式

　　(一)沁阳市农联社在发放贷款中,将业务创新与风险防范相结合。对农民专业合作社贷款,采取“易社则社,易户则户”的方式进行扶持;在风险防范措施上不拘一格,将土地经营经营权抵押与保证担保相结合,在满足土地经营承包户资金需求的同时,防范贷款风险。操作流程为:土地承包经营户向信用社提出申请→客户提供经营租赁协议和手续→信用社进行调查→征求村两委意见→乡农办登记→办理公证→发放贷款→贷后管理→信用收回。

　　(二)沁阳江南村镇银行探索了一套办理土地经营权抵押贷款流程。第一,客户向该行提出贷款申请,并填写申请表。第二,自该行接受申请后,由市场业务部对该笔贷款进行受理,并由客户经理进行实地调查,了解情况并搜集资料。在此过程中,首先,由抵押土地所在的行政村村委会出具同意抵押证明;其次,由抵押土地所在的乡政府出具同意抵押证明;再次,由沁阳市司法局公正处为该行办理相关合同以及村委会、乡政府出具的同意抵押证明出具公证书。第三,以上手续办理完毕后,由风险管理部审查,总行贷审会审批,在无异议的情况下便可发放贷款。

　　存在的问题

　　因为是首次办理土地承包权抵押贷款,在贷款办理中存在了一些困难,比如土地承包经营权没有政府部门颁发的权证,土地承包经营权抵押没有相应的登记部门,村委会、乡政府等各级部门没有办理过此类业务,无文件办法可参照,对此类抵押物没有评估单位,政府主导的评估登记单位还不健全,需要建立相关机制及配套设施。

　　(一)“两权”抵押缺乏相关的权利证明。目前,沁阳市的大多数土地承包经营者均系农户和村委会约定承包土地,未通过相关部门办理流转登记手续,导致确权较为困难。

　　(二)评估值无法确定。目前,虽然大多数土地承包经营者与农户或村委会签订有固定的流转期限,但承包费一般为一年一缴,无法对其承包权的价值进行评估确认。

　　(三)无法办理抵押登记。按照沁阳市“两权”抵押办法(讨论稿)的规定,市政府成立土地承包经营权交易中心,农村住房抵押贷款由房产部门进行登记。但目前土地承包经营权交易中心并未运行,因而在试点时只能通过乡镇政府进行鉴证,与办法要求不相吻合。

　　(四)政府补偿机制不到位。沁阳市“两权”抵押办法(讨论稿)规定,政府部门将筹集资金作为保证金,但目前该部分资金并未到位。

　　(五)有关制度和办法不配套。目前,金融机构信贷责任追究越来越严,但监管部门仅在相关信贷意见中提出建议,但具体的操作办法、流程和免责条款并未出台,如贷款发生风险,很有可能会被视为违规行为进行处理,导致信贷人员目前开办抵押贷款积极性不高。

　　(六)处置难度较大。受乡土人情的影响,如贷款发生风险,抵押物处置较为困难。且目前相关配套法律还不完善,在处置时会遇到法律障碍。

　　相关建议

　　(一)确权颁证,奠定基础。确权登记颁证是办理农村土地抵押登记的前提。要坚持宣传动员、调查摸底、制定方案、登记权属、审核公示、颁发权证等六大程序,按照“整村推进、一次过关”的要求,对试点区域农村“五权”实行同步推进,应确尽确,不留死角,形成完善的产权档案。建立“产权明晰、权能完整、流转顺畅、保护严格”的现代农村产权机制。

　　(二)政府主导,金融协作。建立由地方政府主导,职能部门、金融机构、担保机构、保险公司、贷款主体“五位一体”的协调机制。一是地方政府及相关部门要全力以赴搭建平台。尽快建立农村产权抵押登记中心、农村产权流转交易中心、农村产权收储中心、农村产权评估机构,使农村产权在确权颁证的基础上,能够评估确认价值,实现抵押登记、流转交易、资产变现,打通农村产权融资各个环节障碍。要坚持一站式服务,对农村产权的确权颁证、价值评估、抵押与变更登记等工作,由各职能部门在政务中心设立专门的服务窗口,为农户提供一站式服务。二是各金融机构要主动创新金融产品,扩大范围。根据农村专业合作社会、种养大户、家庭农场、龙头企业等主体的经营特点及资金需求状况,量身打造新的信贷产品。三是国有商业银行总行特别是涉农银行尽快出台和完善操作办法和流程,以便在操作中有规可依,解除信贷人员的后顾之忧。

　　(三)加强信用体系建设,防范风险。一是加强农村信用体系建设。对于试点区域的农户,凡年龄在18-60周岁的均建立信用档案,逐个进行评级授信,并以此为基础,推进信用户、信用村、信用乡镇的建设,并将农户信用等级与贷款贴息、担保及保险费减免、贷款额度和利率等进行挂钩,引导农户树立信用观念。二是建立政策性担保机制。由地方政府成立专门的担保机构,并对所担保的贷款减免担保费用,减轻借款人负担。三是建立政策性保险机制。积极推进政策性农业保险,开展特色农作物保险,对农村产权融资保险业务(包括财产险和人身意外险等)扩大保险范围,并由政府对保险费用全额进行补贴,降低银行和借款人风险。四是建立金融风险化解机制。对于确权颁证、价值评估、抵押登记等方面免收一切费用。对于发放农村产权融资方面的贷款,县(市、区)级财政按其发生额或余额的一定比例对金融机构进行专项奖励,鼓励金融机构提供优惠贷款。司法部门要加大金融机构债权的维护力度,对诈骗和逃废金融机构债权等行为依法进行打击,切实维护金融机构的合法权益,确保土地承包经营权抵押贷款稳步推进。

　　(四)完善保障机制。建议地方政府尽快出台相关的配套措施和补偿机制并落实到位,同时净化信用环境,建议司法部门要加大金融机构债权的维护力度,对诈骗和逃废金融机构债权等行为依法进行打击,切实维护金融机构的合法权益,确保土地承包经营权抵押贷款工作稳步有序推进。

　  我爱卡(www.51credit.com) 是，银行授权信用卡申请合作网站，安全、便捷、高效!申请信用卡请访问我爱卡网在线申请通道：//cc.51credit.com/

　　更多信用卡优惠、服务信息尽在我爱卡客户端 猛戳//www.51credit.com/phone.html 下载