创新农房抵押 激活“沉睡”资本

　　创新农房抵押 激活“沉睡”资本

    随着城镇化推进的不断深入，农村各类经济体运作十分活跃，农民对资金需求更加迫切，农房抵押成为激活农村资本的有效途径和重要选择。面对这种情况，2011年，泗洪农商银行开始尝试农房抵押贷款，创新推出了农村房屋所有权抵押贷款，探索让农民“沉睡资源”变成“流动资本”，突破了农民房屋确权、抵押登记、房屋流转以及风险控制等多项政策瓶颈，打造出一款贷款手续便捷、担保空间广阔、融资成本低廉的融资平台。

　　破冰：银政合作，共筑唱台

　　“这样办事真是方便，只用来一趟就能把手续办好了，剩下的就只要到银行签个字就行了……”刚从县新农村建设办公室办完产权登记的孙俭高兴的说。

　　在农村，农民手中最值钱的就是宅基地和农房。然而，农村土地所有权不仅在法律上不明晰，在具体运作中界限和范围也较了模糊。长期以来，各级地方政府和各级管理部门也对激活农户资产作出了积极尝试，2010年，“一行三会”发布《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》，要求有效扩大抵押担保范围，特别是党的十八届三中全会明确提出，“赋予农民更多的财产权利，推动城乡要素等交换和公共资源的均衡配置。保障宅基地的用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民房产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入的渠道”，一系列的政策为农房抵押贷款运作奠定了坚实的政策基础。

　　根据《土地管理法》规定，农民房屋属于该农村的集体经济组织成员居住，经集体经济组织同意，可以在本集体经济组织范围内进行交易和转让。根据这一规定，通过与地方法院沟通协调，地方法院对农房可以在有限范围内抵押转让的给予了肯定，为农民房屋抵押工作开展扫清了法律上的障碍。面对抵押登记难题，该行主动向县委、县政府汇报相关工作，积极争取地方政府支持，由县委县政府牵头搭建农民房屋抵押创新工作平台，逐项解决创新过程中的制约因素，并由新农办(新农村建设办公室)牵头下发了《关于做好镇村集中居住区农户贷款工作的通知》，确定由村建办办理产权发放、新农办从事农民房屋抵押登记、泗洪农商银行负责贷款发放工作，为创新农民房屋抵押贷款提供了政策保障。截至10月末，该行已累计发放农民房屋抵押贷款5230笔、金额8.3亿元，帮助4865户农户解决创业、消费等资金需求。

　　惠民：减利让费，让利于民

　　“我承包了200亩地，资金需求还是比较大的，以前只能通过信用担保方式进行贷款，额度小、手续也繁琐，真是不方便，家里的房子根本用不上。现在好了，可以用自己的房子进行抵押，还不用评估，既省心又省钱，你看我这楼房，当时买的时候总价有58万，现在泗洪农商银行直接按照当时的购买发票和现在市场行情进行评估，登记了一张评估表就搞定了，评估授信35万，贷款还执行抵押贷款利率，35万的贷款一年下来，仅评估费用和贷款利率优惠一年就省下来1.3万元。”城头乡的张胜虎如是说。

　　对已经购买农民集中区房屋的农户，泗洪农商银行实行免评估，由该行参照房屋购置价值出具简易的“房屋价值评估审批表”，不再需要委托评估公司进行价值评估，新农办按购房票据登记的价值或“房屋价值评估审批表”登记即可，既减少了农户往返于评估公司之间的麻烦，又减少了评估费用，切实减轻了农民负担。在贷款利率上，农民房屋抵押贷款利率全部执行普通抵押贷款利率，有效降低农户融资成本，仅贷款利率一项，该行就为全县农户每年减少成本800多万元。

　　创新：简化手续，高效运行

　　在工作中，泗洪农商银行将农民房屋抵押贷款与阳光信贷有机结合，组织对全县集中居住区住房的农户和列入拆迁范围的农户均纳入农民房屋抵押授信范围，逐户上门收集授信资料，填制农户授信调查表，实行阳光信贷“预授信”，按照购房发票、合同等有效证件价格的50%进行授信，农户在购房后，需要时直接到支行办理提款手续。截至10月末，该行累计为全县9906户购房农户，进行预授信9亿元。

　　“以前办个贷款真是不容易，又要申请，又要找人担保，劳心费力不说，还要欠下乡亲人情债，现在好了，用钱时直接到泗洪农商银行柜面签个字就可以，房子装潢什么的用钱真是省了不少心……”双沟镇的赵成干高兴的说道。

　　同时，为了减轻购房农户一次性还款负担，该行对农民房屋抵押贷款期限上，根据农户贷款用途和收入实现的实际时间确定，最长贷款期限可达5年，在还款方式上，可以选择实行整贷零偿形式，逐年归还贷款本金，减轻农户集中还款的压力。

　　“以前办贷款，最长就是一年，买套房子贷款再加上装潢什么的，怎么也得借个十万八万的贷款，由于刚买房开销比较大，一年下来根本还不了。现在好了，泗洪农商行房子刚交付就能抵押，并且可以办3到5年，还可以按月、按年还贷款，每年还款金额还可以自己定，这样压力就小多了。你看看我们家有五口人，儿子儿媳在外打工，每月都能收入4000元左右，我和老伴在家种地带孙子，一家人也能收入1万多块，每年还贷款没什么压力，也不影响正常生活。”陈圩乡祖姚村农民祖军昌这样说道。

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