应警惕农房抵押贷款业务的法律风险

　　应警惕农房抵押贷款业务的法律风险

　　当前，随着县域经济的不断发展，农户贷款需求不断增加，为满足农户日益增长的资金需求，银行也加大了对农房抵押贷款产品的研究力度。而作为服务“三农”的信贷产品而言，农房抵押贷款由于自身特殊性，仍存在一些法律风险，亟待引起警惕。

　　法律效力仍存疑

　　抵押登记的办理流程不清晰。在我国，房产在法律意义上属于不动产，根据《担保法》和《物权法》的相关规定，不动产的抵押应当办理登记才能产生物权法律效力。而实践中，农房抵押登记通常会遇到两个问题：一是登记是否要经过土地所有权人同意。因为农房所附属的宅基地属于集体所有，参照国有划拨土地的抵押需要代表国家的政府进行批准的原理，集体土地的抵押是否也应经过所有权人的同意目前尚无定论;二是我国目前并无农房抵押的相关规定。因办理农房抵押的登记部门和流程不清晰，对土地和房产是否需要同时办理抵押登记尚不明确。

　　农房抵押的权利效力认定存疑。根据我国《担保法》第184条和《物权法》第37条规定，宅基地是不允许抵押的，如果按照一般理解，对于建造在宅基地上的农村房屋，依据“房随地走、地随房走”的原则，其抵押的效力也应不予认可。如果司法机关在案件审理中依照上述思路认定农房抵押无效，那么银行的债权担保无疑会受到极大的影响。此外，对于单独办理了房产或土地抵押登记的情形，法院如何认定抵押权的效力和范围，也会对银行的物权产生影响。

　　抵押物的强制执行难度大。司法机关在对抵押物的执行中，通常会遇到以下三个问题：首先，农村宅基地一般是按户进行审批，所以抵押人一般只有一套住房，而根据我国法律和司法解释规定，强制执行必须保障被执行人有基本的住所，因此法院的强制执行实则无法进行。其次，根据《房屋登记办法》第87条规定，农村宅基地的流转只能限于集体成员内部。所以，即使法院在拍卖、变卖抵押物时，其受让对象也非常狭窄，抵押物的处置变现会非常困难。再次，长期形成的传统观念和农村习俗，让一些原本有意愿购买抵押物的集体内部成员，也会因人情世故而不愿购买其他农户的抵押物，从而直接影响抵押物的拍卖和变卖成功率。

　　权属分配应清晰

　　紧跟外部司法环境变化。银行应从行政和司法两个方面认真分析农房抵押贷款在所在区域推行的可行性。目前，农产抵押贷款仍属于在探索中开展的业务类型，地方政府、司法机关的态度对银行最终权利的保护和实现就有着重要的影响。例如，抵押登记的部门、流程、登记所需要的资料、审批程序等，都需要地方政府有相关的政策、文件和配套措施进行明确，抵押权的认定和实现也需要司法机关来判定。因此，银行分析研究当地的政策环境对开展业务就显得极为重要。

　　加大对农房抵押物的调查和审核力度。一方面要保证抵押物权属清晰，不存在其他隐形权利人或他项权利人;另一方面要注意防范抵押物是否存在异常出租、出借、他人无偿使用等现象。同时，尽可能要求抵押人提供第二处住所证明或第三方同意解决其住所的承诺，以防止出现抵押人因仅有一处住所导致法院无法强制执行的情形出现。

　　确保抵押登记的办理取得权利证书。在办理抵押登记时，要按照地方政府要求的流程和部门进行登记，需要集体土地所有权人同意的，应按照要求办理，对于房产和土地登记不在同一部门办理的，应采取房产和土地均进行登记的方式，防止抵押权被认定为无效的风险发生。

　　针对抵押物执行难的问题灵活处理。因抵押物的保障性质、流转范围有限等特殊性，就决定了抵押物的处置和变现困难。因此，在对抵押物的诉讼或执行中，应侧重以调解方式解决争端。如在立案、审理和执行中尽可能采取和解的方式进行处理，促使债务人和抵押人主动履行债务。

　　在对抵押物的执行上，银行应尽量避免对产权的直接执行，可以通过法院或抵押人自己对抵押物进行租赁，收取租金以偿还债务，或动员其他集体成员通过买入返租、抵押人分期付款等方式进行务实和变通性处理。

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