全国城市土地抵押贷款逐年增加 将推高房价

 

       “全国土地抵押贷款金额相当大，据我了解，土地抵押的收益率约为30%，远高于银行贷款利率，只要土地市场不过度下跌，土地抵押贷款仍处可控范围。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，“2014年一季度全国主要监测城市综合地价环比增速为1.89%，涨幅在七个季度后首次出现收窄，较上一季度下降0.17%。这个时候土地市场有可能迎来拐点，所以需要注意土地抵押贷款风险。”

 

       营口市人民政府副市长高炜对不断增多的土地抵押贷款，也向中国房地产报记者表示：“地方政府不能完全依赖于土地抵押贷款，要多渠道进行融资”。

 

地方资金链紧张凸显

 

       土地抵押贷款是指土地使用权的拥有者，用其持有的土地使用权做抵押，从银行等金融机构获取贷款。在个别不发达地区，土地抵押贷款是某些开发商空手套白狼的重要“工具”。其实，土地抵押贷款不仅是企业行为，近年来各地上马很多项目，急需大量资金，不少地方政府也以土地抵押获得贷款。

 

       国土部发布的《2013中国国土资源公报》显示：截至2013年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地40.39万公顷，抵押贷款总额7.76万亿元。2013年全国出让国有建设用地36.70万公顷，出让合同价款4.20万亿元，同比分别增长13.7%和56.3%。其中，招标、拍卖、挂牌出让33.88万公顷，占出让面积的92.3%；出让合同价款4.04万亿元，占出让总价款的96.2%。

 

       分析上面的数据不难发现，我国地方政府抵押贷款严重依赖土地出让收入。反过来说，因为容易卖地、卖高价地，这同时也推高了土地抵押贷款规模。

 

       中国城市发展研究院常务副院长章惠生告诉中国房地产报记者：“在土地储备与基础设施建设领域，地方政府以高估值的土地作为抵押获得贷款，投入土地储备或基础设施建设，再以土地出让回收资金获得收益，并偿还贷款。如果高地价无法维持，地方政府继续获得贷款或偿还贷款的链条将难以为继。” 

 

       2014年一季度，商服地价环比增长率较上一季度放缓0.56%，为1.73%；住宅地价环比增长率高于商服地价，为2.11%，但增速较上一季度回落0.53个%。业内人士普遍认为：土地市场的缓慢增长会让土地金融货币贬值，地方政府需要探索多渠道融资。 

 

将推高房价

 

       记者查阅资料了解到，自2009年起，土地抵押面积和抵押贷款金额就开始呈上升趋势。其中，全国84个重点城市土地抵押面积由2009年的22.08万公顷，增长到2013年的40.39万公顷，而抵押贷款总额由2009年的2.6万亿元增长到2013年的7.76万亿元。

 

       据记者了解，我国银行贷款中，约半数贷款以房地产土地做抵押。一位河北开发商告诉中国房地产报记者：“近年抵押贷款土地量增长幅度高于土地供应量增长幅度，说明土地越来越值钱，而土地的升值必然会助推房价的上涨。”

 

       该开发商给记者算了一笔账，土地收储过程中地方政府将土地作为抵押贷款，这一部分大约是3%的利率，二级市场开发商也需要靠地块贷款融资，利率大约是5%，这一部分的利率最后还是需要购房者承担，房价自然会上涨。

 

       不过，根据国家统计局数据显示：今年一季度，商品房销售面积2.01亿平方米，销售额1.33亿元，同比分别下降3.8%和5.2%，其中住宅销售面积、金额分别下降5.7%、7.7%。这样的局面让多家银行在2014年对于开发贷的发放已从严把控，目前进行的一些开发贷业务也多数是为了维护大客户关系。中国土地勘测规划院地价所所长赵松称，二季度，城市间分化态势将更为明显，部分城市地价或将止涨回落。

 

       章惠生分析认为局面形成会使2014年土地贷款抵押下降，土地金融货币或走向理性。