德银：新抵押贷款增长放缓是房地产业最大威胁

　　德意志银行分析师Jacphanie Cheung近日发布研究报告称，长期家庭贷款增长速度的放缓可能暗示着新抵押贷款的增长放缓，这是中国房地产行业面临的最大威胁。报告指出，除非中国各银行大幅提高面向抵押贷款的贷款敞口，从2013年的13.9%提高至17.1%，否则新抵押贷款很可能将在2014年中有所下降。

　　以下是报告内容摘要：

　　中国房产信贷：新抵押贷款增长放缓是房地产行业面临的最大威胁

　　——长期家庭贷款增长速度放缓可能暗示抵押贷款增长放缓

　　中国人民银行宣布，2月份新的银行贷款同比增长16%，至人民币1.96万亿元;未偿还人民币贷款总量升至人民币73.86万亿元，同比增长14.2%。新的中长期家庭贷款2月份的同比增长速度放缓至7%(2014年1月份为同比增长16%，2013年12月份为同比增长69%)，至人民币4360亿元。虽然抵押贷款数据尚未发布，但新的中长期家庭贷款(抵押贷款属于其中的一个分类)同比增长速度的放缓增强了我们此前的担忧情绪，即银行面向房地产行业部门的放贷速度可能有所放缓。详情可参见我们在2014年1月10日发布的《亚洲信贷前景》(Asia Credit Outlook)报告。

　　——房地产销售量和价格与面向这一行业的新信贷总量关系密切

　　自2010年以来，中国的房地产销售量和价格走向一直都与该行业的新信贷(其中包括新抵押贷款、新地产开发贷款、以及新地产信托资产)总量保持着密切的相关性。相应的，在我们看来，有关面向这一行业部门的新贷款的预期应可帮助我们对房地产价格和销售量的未来发展趋势作出预测。

　　——我们预计，新抵押贷款将在2014年中有所下降，这将是中国房地产行业所面临的最大威胁

　　根据我们的经济学家和银行分析师所作出的预测，中国2014年的贷款总量很可能将增长13%到14.5%，新贷款达到人民币9.35万亿元到10.43万亿元。基于这一假设，并假设2014年中的贷款成分组合保持稳定(也就是说，地产开发贷款在未偿还贷款总量中所占比例为6.4%，抵押贷款在贷款总量中所占比例为13.9%)，我们预计：

　　(1)新抵押贷款将在2014年中同比大幅下降19%到27%，从2013年的人民币1.78万亿元减少至人民币1.30万亿元到1.45万亿元;

　　(2)新地产开发贷款将在2014年中同比增长1%到13%，从2013年的人民币5.89亿元增长至人民币5.97亿元到6.66亿元;

　　(3)其结果是，2014年面向房地产行业部门的新贷款总量将同比下降11%到20%，从2013年的人民币2.37万亿元减少至人民币1.90万亿元到2.12万亿元。

　　除非中国各银行大幅提高面向抵押贷款的贷款敞口，从2013年的13.9%提高至17.1%(我们预计这种情况不可能发生)，否则新抵押贷款很可能将在2014年中有所下降。在我们看来，这是中国房地产行业所面临的最大威胁，原因是大约48%的房地产销售量(基于中国万科集团提供的估测数据)都依赖于住房抵押贷款。

　　如果银行缩减抵押贷款放贷量，则购房者和开发商将很可能会感觉到这种信贷紧缩，原因是许多开发商的目标都是在2014年中实现20%到30%的销售量增长。

　　——抵押贷款利率正在上升

　　另外，虽然房地产政策仍在为首次购房者提供支持，但银行融资成本的上升已经导致面向首次购房者的抵押贷款折让措施在最近被终止。融资成本上升所带来的结果是，银行来自于抵押贷款业务的利润率受到挤压，促使其减少了面向购房者的贷款刺激性措施。据WIND资讯提供的数据显示，2013年的平均抵押贷款利率已经从2012年的6.22%上升至6.53%，这与开发商所观察到的情况相一致，即抵押贷款利率正在上升。

　　抵押贷款的审批时间也有所延长，或是发放给开发商的时间延长，从而导致房地产销售速度放缓，并降低了来自于收缩后的销售量的现金回收率。

　　——信贷策略

　　当前中国房地产美元债券的平均收益率为8.7%;有鉴于此，我们将在2014年中继续保持防御性的信贷策略，并继续看好评级为“BB”的公司债(如碧桂园和世贸等)，而非评级为“B”的公司债或低质量的公司债。之所以采取这种策略，是考虑到我们对这一行业部门的谨慎观点，以及考虑到这些公司能更好地进入在岸银行融资和离岸资本市场。

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