地产信托风险暴增 融资饥渴难以满足

　　想要搞好房地产业光有启动资金是不够的，通常情况下能买下地却没钱盖房，这也是导致房子盖到一半而停工的主要原因。2012年9月初，万科以51亿元的购地金额继续领跑土地市场，粗略计算，其今年前8月累计购地金额已达135亿元。但和万科豪掷几十亿“囤地”相比，首开的融资之路似乎没有那么顺利。

　　2012年6月13日，经首开股份董事会审议批准，公司拟向吉林信托申请发行23亿元信托贷款。截至目前已成功发行8亿元。现经双方协商，决定中止后续信托发行工作，不再申请剩余15亿元信托贷款。首开方面解释到，“由于吉林信托方面未能按期筹集到相应资金而无法提供后续贷款，首开股份将通过其他渠道筹得项目所需资金。”然而不可否认的是，信贷收紧情况下，房企在把信托作为主要融资渠道的同时，也必然承担着其可能隐含的系统风险。

　　6月14日，首开股份向吉林信托申请发行23亿元信托贷款的计划，期限不超过两年，由控股股东北京首都开发控股(集团)有限公司提供第三方连带责任保证担保。产品发行两个月后，吉林信托募集到8亿元资金。但随后，首开集团发表声明表示，中止后续信托发行工作。

　　市场普遍猜测，首开集团或将已经有充足现金流。

　　从其近期在金融市场的融资活动获悉，进入2012年，首开股份通过银行贷款、信托融资等渠道进行融资。3月8日，首开股份向平安信托申请总额不超过20亿元的信托贷款;以及向建信信托申请5亿元信托贷款。同时，为旗下扬州首开衡泰置业的8.2亿元银行贷款追加土地抵押4.1亿元。6月6日，首开股份为合营公司海景公司向吉林信托申请项目贷款6亿元，期限两年，首开股份提供担保3亿元。

　　粗略计算，前8个月首开集团融资资金达50多亿元。“对资金的需求，永远是房地产企业面临的问题，当前来看，发行信托计划可能是房企融到资金的一个捷径。”用益信托研究员岳婷认为。

　　首开集团财报显示，截至2012年上半年，首开股份实现现金回笼14.12亿元，资产负债率为78%，公司账面共有货币资金余额近85亿元，较年初下降了14.78亿元，而流动负债达到218.24亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债为96.88亿元。

　　既然首开集团对资金的需求并未减弱，那么为何中止信托计划?首开股份董秘王怡在此前采访表示，主要原因由于吉林信托方面未能按期筹集到相应资金而无法提供后续贷款。吉林信托相关负责人表示，“募集资金主要来自于受托人，其他问题不太清楚。”

　　对此，中国人民大学信托与基金研究所所长邢成认为，信托公司募集资金都是弹性的，一般都分期募集，每期需要达到什么样的标准，信托计划书有约定，只有达到募集规模才能继续。当前来看，产品出现中止的现象也是正常的。“可能是信托公司对市场判断有误，产品得不到投资者的认可，达不到预期。”

　　中国信托业协会数据显示，2012年以来，国内30家房地产上市公司目前共发行有118个项目，金额达到630亿元。在发行项目方面，万科、阳光城发行数量分别达到10个和9个，其中包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量超过了50亿元。

　　随着房企巨大的融资需求，房地产信托也出现爆发式的增长。

　　中国信托业协会数据表明，2011年，房地产信托余额达到了6882亿元，整个信托业资产总额达到了4.8万亿元。

　　在岳婷看来，房地产信托总量增加背后却是其风险集中的爆发点。国泰君安数据显示，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。保守计算，2012年全年需要兑付的房地产信托规模为1759亿元。其中7月份为今年年度高峰，达到504亿元。

　　高和投资副总陈方勇在接受记者采访时表示，如果政府在三季度调控仍没有放松，信托产品风险就会暴露。“目前看来，一二季度的风险可以借调公司以前积累的资产进行化解，但是三季度以前资产借用的机会较小，企业现金流压力增大，困难将加大。”

　　在陈方勇看来，今年三季度到明年这段时间，如果政策没有放松，或者有些公司不集中降价，就可能会有风险。“主要会出现在一些小型的房地产企业，因为大的企业仍然有腾挪的空间，短期的压力相对较小。”

　　用益信托的统计数据表明，7~9月份到期的房地产信托产品多是最近两年发的。但是对于即将出现的兑付风险，房地产公司不可避免地要承受一些压力，而对于这种风险的化解，房地产基金或将成为未来的一种补充。

　　诺亚财富首席研发官连凯告诉记者，相较于房地产信托产品，房地产私募投资基金可以弥补房地产信托的不足：一是周期较长，通常在5年以上，可以跨越经济周期;二是一旦跨越经济周期，则投资项目未必选定某个具体项目，而是建立储备项目池，所有符合条件的项目都进入储备项目池。在有交易对手、有备选项目的情况下，可以先募集基金，找到符合条件的项目，即可迅速出资。

　　“在银行信贷收紧的宏观背景下，企业转而通过信托渠道融资，投资于实体领域的房地产信托产品在一定程度上成了‘伪贷款’。”普益财富信托研究员范杰分析。

　　信托充当“伪贷款”，一定程度上和央行信贷政策调整有关。

　　2010年以来，央行已累计加息四次，十次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。

　　9月11日，央行公布的8月金融数据显示，2012年前八个月委托贷款7152亿元，同比少增2517亿元。而同期社会融资规模为10.07万亿元，同比增6915亿元。

　　银行开发贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。

　　2012年1~8月份，房地产开发企业本年资金来源59714亿元，同比增长9.1%，从8月份单月数据来看，单月资金来源8881.86亿元，同比上升29%，是今年至今为止最大涨幅。地产开发资金来源中占比较大的国内贷款和其他资金同比增速显著回升，是资金来源总体同比上升的主要原因。“在各种渠道收紧的情况下，房企只有从房地产信托融得资金，才能保证其资金链条的稳定。”北京银行一位理财师对记者直言。

　　2012年8月，全国房地产开发单月投资 6913.52亿元，同比增长17.02%，较7月份的9.64%大幅上升。2012年1~8月份，全国房地产开发累计投资43688亿元，同比增长15.6%，累计开发增速虽仍较2011年同期下降17.6个百分点，但由于8月份单月投资增速较高，带动累计投资增速年内首次止跌微升，预计三四季度投资增速继续筑底。