想要赚取按揭存贷差只是个梦

　　“5年贷款利率6.65%，要是打八折就是5.32%，而现在5年定期有的银行上浮后高达5.61%，存款利率反而比贷款利率高0.29个百分点。有钱也该存银行再问银行按揭，不就能轻松赚到这0.29%的利息差了吗?”伴随今次降息存贷款利率双双开始浮动之后，不少储户发现了这样一个奇怪的现象，并认为其中存在“套利”的机会。

　　但很可惜，这不过是一个美丽的幻象，实际操作中，储户不可能赚到这0.29%的利息差。

　　须知，定期存款和按揭贷款是两种性质截然不同的业务。定期存款是你一次性存入本金，到期后银行连本带息偿付，所以只涉及一进一出两次现金流。而按揭贷款则不同，你一次性问银行贷入资金后，一般每月都得偿还，若按5年期按揭计算，就是60次还贷，加上贷得资金的一次，共是1进60出共61次现金流。由于这两者的现金流差异巨大，无法匹配，所以仅仅比较这两者的利率是毫无意义的。

　　其实，只要仔细计划一下所谓的“套利”步骤，就会发现其实是不可操作的。假设我们买一套房，在支付了首付之后本来准备用手头拥有的100万元支付尾款，不使用任何贷款。但是在有了现在这个所谓的利差之后，准备考虑问银行按揭5年100万元的贷款，将手头这100万元尝试通过银行的定存套利。

　　方案一：贷款五年

　　结果：不可行

　　100万元5年按揭，按照5.32%的按揭利率，每月还款19018.19元，一年就是22.82万元。显然，即使我们问银行按揭了100万元后，也不可能将因此富裕的100万元现金全部去存5年期定存，因为，你必须先有钱支付每月近2万元的按揭款。所以，你必须将这100万元拆成很多份，分别存不同期限的定存，以确保它们到期后恰好可以应付未来的按揭压力。定存最短有3个月期的，不过为了演示方便，我们只利用1年及以上期限的定存来构建组合。

　　为了应付首年22.82万元的按揭还款需求，我们首先得预留等额的现金;为了应付第二年的22.82万元按揭，我们可以将22.03万元存1年期定存，到期连本带息正好可支付按揭;为了第三年的22.82万元，我们可以将20.93万元存2年期定存，到期连本带息正好可支付按揭。由于银行只有三年而没有四年期定存，所以我们需要存两个19.79万元的三年期定存，才可满足第四和第五年的按揭需求——但这样 ， 问题就来了 ：22.82+22.03+20.93+19.79+19.79=105.36万元，已经超出了我们手头拥有的100万元现金，这5.36万元的资金缺口意味着我们根本无法利用定存构建一个可以应付5年还款需求的存款组合。

　　当然，若计算的更精细点，每年都会有一定的资金尚未用于还款，可以通过3个月或者6个月定存获得一定的利息，但是由于相关利率较低，依然不足以弥补资金的缺口。

　　其实，仔细分析下之前的过程，我们就会发现，为了应付按揭的按月还款，我们几乎所有的资金都只能存在利率远低于按揭贷款的5年期以下定存中，根本享受不到5年期定存5.61%的高利率，所以即使有利差，也毫无意义。

　　方案二：贷款三十年并提前还贷

　　结果：不可行

　　有的储户想出了另一个方法，按照6.8%打八折后5.44%的利率贷款30年，减轻前期每个月的还款压力，可以留出一部分资金来存5年期定存，到5年后用定存到期连本带息的资金提前还贷。

　　很可惜，这个方法同样也只是看上去很美。

　　100万元30年期按揭，每月需还款5640.30元，一年就是67683.6元。为了应付这5年每年67683.6元的按揭还款压力，我们需要沿用上文的思路，构建一个包含67683.6元现金+65347.43元1年期定存+62083.65元2年期定存+117358.53元3年期定存的存款组合，然后用剩下来的687526.78元去存5年期定存，5年后连本带息可以得到880378.05元。那么这笔钱够不够提前还款偿付剩下的所有本金呢?很可惜，在最初的5年间，虽然我们累计按揭还款33.84万元，但大多数是用于支付利息的费用，真正偿还的本金仅76131.91元，这意味着我们必须有923868.09元才能够进行提前还贷，相比我们5年定期连本带息得到的880378.05元依然有4.3万元的缺口。