转按揭贷款介绍

含义

    "转按揭"是个人住房转贷款的通称。二手房买卖中的上家原先在银行办理过贷款，通过转按揭手续，可以将贷款随房屋转给下家。如借款人因融资或周转资金等需要，欲利用已抵押给银行的房屋增加贷款额，也可以通过转按揭手续转由其他银行办理贷款。

按揭与转按揭的概念

　　按揭是香港的叫法，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为个人住房抵押贷款，即借款人在支付了首付款之后，以所购住房作为抵押物向银行申请的、用于支付剩余房款的贷款。 顾名思义，转按揭就是转让个人住房抵押贷款（以下称为按揭）的行为。

转按揭贷款的目的

　　一、为了降低贷款利率;

　　二、为了增加贷款额度;

　　三、增加贷款年限。

转按揭的分类

　　按揭涉及两方主体：借款人和银行。对于银行而言，按揭是债权；而对于借款人来说，按揭是债务。根据转让主体不同，可以将转接揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让，即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行；债务转让指按揭在债务人之间的转让，即原借款人将按揭转给新借款人。 香港地区的转按揭主要是债权转让，而我国内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。 　　按贷款类型区分，转按揭又有公积金贷款，商业性贷款（按揭），组合贷款，消费贷款等类型。 北京厚泽投资担保有限公司是一家专业性的贷款担保机构，同时也是全市公积金贷款的抵押权人，具备一定的资金实力和良好的信誉，可办理全市各家银行各种类型的"转按揭"业务，切实保障银行和转按揭客户的利益。

办理转按揭所需材料

　　原借款人所需资料： 　　1、 借款人和权利共有人身份证复印件 　　2、 房地产权证原件 　　3、 借款合同（抵押合同）原件 　　4、 最近一期银行还款对帐单原件 　　5、 还款卡或还款存折复印件 　　6、 房屋买卖合同 　　新借款人所需资料： 　　1、 借款人和权利共有人身份证复印件 　　2、 借款人和权利共有人户口簿复印件 　　3、 借款人婚姻证明复印件 　　4、 借款人和参贷人的收入证明 　　5、 首付款收据 　　6、 房屋估价报告 　　7、 房屋买卖合同 　　8、 如公积金贷款另附公积金帐号 　　9、 如消费贷款另附消费用途证明，水电煤帐单 所有复印件均需统一使用A4规格纸张

担保公司转按揭的经营特色

　　1、 品种全： 　　（1） 无论是跨行转或本行转，担保公司均可办理 　　（2） 无论是公积金贷款、商业性贷款、组合贷款，还是消费贷款，只要是以住房抵押的贷款转按揭，担保公司均可办理 　　2、 银行多： 全市十八家商业银行供您选择 　　3、 信誉好： 专业的贷款担保机构，以信誉和资金实力为银行和客户化解转 按揭过程中的风险 　　4、 服务优： 担保公司遍布全市各区的网点和全天候的网络在线，为转按揭客户提供一站式、一门式服务

转按揭的动因

　　在香港地区，按揭利率由各家银行自行确定，一般采用与最优惠利率（P）挂钩，在此基础上加减一定比例，如“P－2．25％”，同时，各家银行针对按揭推出了一系列优惠条件，如赠送火险、免信用卡年费等。由于各家银行按揭利率各不相同且经常变动，提供的优惠条件也有差异，对于不同借款人来讲，在不同时间将按揭由一家银行转到另一家银行是有利可图的。而且，在香港地区办理转按揭手续相当简单，借款人只需支付5000港币的律师费，所有手续都由律师来完成，加上各家银行出于竞争需要，一般都替转到本行的借款人交纳5000元律师费，实际上借款人无需付出任何代价，更是刺激了转按揭的发生。 而在内地，按揭利率由中国人民银行统一制定，各家商业银行要求提供的资料、办理时间大致相同，对于借款人而言，银行提供的基本是无差异服务，在哪家银行办理按揭都一样，因而没有债权转让的必要，这也是目前内地转按揭业务仅限于债务转让的原因。

什么情况下会产生转按揭

　　那么，什么情况下会产生转按揭（以下凡没有特殊说明，仅指债务转让）的需求呢？

借款人转让作为抵押物的住房

　　根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，借款人转让设定抵押权的房地产，必须经过抵押权人同意，并将转让所得价款用于提前清偿所担保的债权。购房人在购买原借款人转让的住房时，需要向银行申请按揭。转按揭将这两个过程有机地结合起来，缩短了交易时间，方便了买卖双方。

借款人连续违约达到一定期数

　　根据抵押合同（或主从合一的按揭合同）的约定，当借款人连续违约达到一定期数（一般为三个月）时，抵押权人有权处分抵押物。如果采用强制拍卖等手段，受快速变现的影响，抵押物价格一般大打折扣，拍卖所得价款可能不够偿还银行贷款，造成银行和借款人的损失。而通过转按揭，房屋转让为正常交易，可以避免这种损失。

转按揭业务流程

　　转接揭包括两个方面，一是原借款人（售房人）提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是新借款人（购房人）申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为：

第一步
　　原借款人向银行提出申请。

第二步
　　银行经审查同意的，由银行、售房人和购房人签订协议，银行同意售房人转让住房，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。

第三步
　　售房人和购房人签订住房转让合同。

第四步
　　购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为售房人剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。

第五步
　　银行经审批同意后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。

第六步
　　银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房屋产权过户手续，银行与购房人办理新的抵押登记手续。

第七步
　　银行对购房人发放贷款，根据购房人的授权，将贷款划到售房人开立的账户上，然后根据售房人的授权，从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。 　　其业务流程为：原借款人提出申请→签订三方协议→签订住房转让合同→购房人提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→售房人归还贷款。 如果是对尚未竣工的期房办理转接揭，则上述第二步所签订的协议中需要增加房地产开发商为立约方，开发商同意期房转让并承诺对新的贷款承担阶段性保证担保责任。由于这时售房人尚未取得房屋所有权证，只是在房地产管理部门办理了预售合同备案登记和抵押预登记，也就不用办理产权过户，只需办理有关变更手续即可。

对我国转按揭业务的几点设想

　　目前，我国内地的转按揭业务刚刚起步，与发达国家或地区相比，存在不少差距，离借款人的要求也还有一定距离，但毕竟迈出了可喜的一步。随着我国二手房市场的日益发展和完善，城镇居民对转按揭的需求量会越来越大，政府主管部门、银行应着手对现有业务流程和办理方式进行改进，以促进该项业务的发展，下面提出两点设想： 　　1、合并相关业务环节。由前面的业务流程可以看出，目前的转按揭业务包括四个环节：原债务的偿还、新债务的建立、原有抵押担保的撤销和新抵押担保的建立，目前这四个环节相互独立。如果能将某些相关环节连结起来，无疑能节省时间，提高工作效率。一是实现新旧债务的连结，可以考虑在原有借款合同不变的基础上，银行、售房人、购房人签定补充借款协议，将售房人的债务转移给购房人。二是抵押担保随债务一并转移，在房屋产权过户的同时办理变更抵押登记，将抵押人由原借款人更换为新借款人，改变先注销旧抵押登记再办理新抵押登记的做法。 　　2、试办跨行转按揭。目前，由于各银行提供的按揭服务基本相同，债务人不变、债权人发生变化的转按揭基本没有市场需求，但债务人和债权人同时发生变化的转按揭则存在较大需求，这就要求银行适时推出跨行转按揭。目前开办跨行转按揭的症结在于一定时期内原贷款抵押担保悬空，因为房屋产权过户之前，原贷款银行要撤销抵押权，否则不能转让，而只有等到办妥新的抵押登记，新贷款银行对购房人发放了贷款，购房人才能支付房款给售房人，售房人才有钱偿还原贷款，由于新旧贷款由不同银行发放，原贷款银行无法确保新贷款用于偿还原贷款，所以不愿意开办跨行转按揭。要解决这个问题，可行的办法是银行之间签订合作协议，新贷款银行承诺将售房款划入售房人在原贷款银行开立的账户上，确保用于优先归还银行贷款，以避免因抵押担保不落实给银行贷款造成损失。 　　随着我国利率市场化逐渐提上议事日程，债权转移形式的转按揭也不再遥不可及，各银行可以开展这方面的研究，一旦条件成熟便可推出。

转按揭客户须知

　　1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形 　　2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同 　　3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况 　　4、原借款人已取得有关房屋的权利证明 　　5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料

转按揭费用

　　1、中介公司的代理费：①单独委托：卖方1%，买方1.5% ;②手拉手：合同金额/收取手续费20万元以下/0.6%，最低800元。20万元～40万元/0.5% 最低1200元。40万元以上/0.4%，最低2000元，最高5000元。 　　2、过户费：项目/买方/卖方契税/成交价×1.5%交易手续费/3元/平方米转移登记费/80元/户地产交易费/(成交价或指导价-评估价)×面积×0.9% 地产交易费：备注：如果交易的房屋没有国土证需要缴纳土地收益金 　　3、评估费：评估价格×2% 　　4、公证费：350元 　　5、保险费：贷款金额×贷款年限×保险费率 　　6、抵押登记费：55元