按揭贷款额度再收紧 部分银行暂停

　　12月2日-3日，21世纪经济报道记者走访北京地区多家银行营业网点发现，平安、浙商、兴业等多家银行的部分网点已暂停房贷;招商、中信、光大虽未停贷，但均表示“春节前基本不能放款”;利率方面，以首套住房为例，基准下浮的情况已难见到，北京银行部分网点要求原则上利率上浮10%，而在广发银行位于三元桥附近的一处网点，工作人员称利率至少上浮20%。

　　回顾去年同期，由于市场流动性和信贷总量宽松，年底房贷并不吃紧，利率也未出现明显波动。

　　流动性、监管、内部考核

　　11月，债券收益率持续攀升，十年期国债收益率在11月19日升至4.7%，创下近9年来新高。进入12月，虽然外汇占款增加，但财政投放缓慢，流动性紧张的局面依旧。

　　商业银行的信贷投放数量与产品配置，在一定程度上来自对流动性的预期。在流动性紧张的时候，银行倾向于减少长期资产，注入短期资产。

　　“银行要赚钱，就会把收益较低的房贷压下来。所以明年按揭贷款会更难，利率也会上升。”某券商分析师直言。

　　除了宏观形势和监管动态影响银行信贷分配格局，银行自身考核利润的内生要求，也左右其对审批利率和发放时点的选择。

　　“只做赚钱的事儿，这就是我们总行的意见，”广发银行北京分行一名资深个贷经理表示，“所以我们行的个贷业务，以个人经营性贷款为主，综合消费较少;房贷基本不做，如果做，要求首套房贷利率上浮20%。”

　　利率上浮多少，银行才赚钱?“根据内部收益测算，8.5折利率能够达到住房按揭贷款产品的‘盈亏平衡点’，”一家国有银行个贷业务负责人说，“之所以银行希望提高利率，是因为产品本身背负‘历史包袱’。”

　　2008年10月22日，中国人民银行决定，自当年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。影响深远的是，该政策对存量贷款客户给出了“溯及既往”的调整空间，即只要10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。

　　直到2010年11月，各地银行才逐渐全面取消7折优惠政策。由于住房按揭贷款的还款期限较长，存量7折房贷大部分尚未结清。

　　“每年年初，总行计划财务部都要向各个分行下发分产品的年度考核利润要求。其中，对贷款利率的要求，不仅考核新增，还要考核整体。要平衡尚未消化的低于盈亏平衡点的存量7折房贷，就需要提高该产品新增贷款利率。”前述个贷负责人介绍。

　　额度少利率高

　　“融360”近期发布的一份房贷市场分析报告显示，全国范围内，对于首套房的房贷申请，16.75%的银行表示已停贷，44.58%的银行执行基准利率，16.27%的银行执行基准以上利率。有些银行只对优质客户发放首套房8.5折优惠，部分银行甚至已取消首套房利率优惠。

　　接近“融360”研究团队人士透露，报告揭示的是全国情况，北、上、广等一线城市，住房按揭贷款额度少、利率高的情况，更加突出。

　　在线信贷搜索平台“好贷网”数据显示，通过该平台发布贷款信息的合作银行中，约20%已在第四季度暂停房贷申请。从全国的情况看，首套房贷仍可申请8.5折的城市不足8%，大部分已将利率提至基准或更高。

　　在德勤咨询银行业合伙人彭子杰看来，房贷格局的变动，反映的是银行在资产配置和客户选择上的战略调整。

　　某股份制银行分支机构零售业务负责人在接受21世纪经济报道记者采访时，出示了一份“2013年零售信贷发放和利率执行规划”。这份制定于今年三月的规划，按首套房、二套房、商用房、经营、消费、质押等六个主要的零售信贷授信品种，其中，发放计划占比最高的两项分别是首套房贷和经营贷，合计占比约70%。

　　年初，由于对宏观经济形势的审慎观望态度，特别是担心始于江浙的中小钢贸企业倒闭潮向其他地区和行业蔓延，这家银行在制定计划时，对经营贷款的发放做了保守预期。

　　同时，2012年楼市调控政策效果不佳，监管部门在第四季度引导商业银行压缩房地产开发贷款的规模，一些原本已取得授信批复，并实现放款条件的项目，没能及时取得贷款。这些项目在今年年初信贷额度充裕时，获得了贷款，而开发贷的办理，带来合作按揭项目的增多，上半年个人房贷充分增长。“大约完成了全年计划的80%。”上述零售负责人透露。

　　下半年，在剩余房贷额度“捉襟见肘”的客观情况，在零售业务中，加大了经营贷款的授信占比。

　　民生银行一位支行长告诉21世纪经济报道记者，外界一直传闻，民生三年前就全面停止房贷，专做经营。这不完全符合事实。只是民生不会“主动去做房贷”。对于客户提出申请的情况，一般要求辅以抵押物，或追加担保公司担保;首套住房贷款申请，原则上要求由本行员工个人提供担保。

　　中信银行则在近期将所有个贷产品一起按利率高低排序放款。由于个人经营性贷款和综合消费贷款一般要求利率上浮30%以上，明显高于房贷，因此，新增住房按揭贷款，无论一套、二套，即使顺利审批下来，春节前也很难实现放款。

　　国海证券投资银行部董事总经理汪杰指出，如果一笔贷款在年初发放，则在年末时点，已经产生的贷款收益会体现在财务报表上，因此年初集中发放贷款、年末收紧贷款规模，成为商业银行授信惯例。

　　来自房产中介的反馈，由于二手房贷款涉及过户、进抵押等多个环节，一般正常流程要一个月左右。距离春节还有不到两个月，多家合作银行放慢了审批速度，这样，加上中介和房管局方面的手续，放款时间将“顺理成章”的移至明年初。

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