来源:中国城乡金融报 小编:相里诗卉 发布时间:2013年10月16日
内容导读: 随着我国城镇化的不断推进,近年来农村土地流转出现了诸多方式。其中,2012年吉林省开始试点的土地收益保证贷款具有鲜明的特色。目前,该省42个县市已经成立物权公司,22个地区已经开始放款,业务范围包括农户、家庭农场、合作社、农业产业化龙头企业,各金融机构总计放款7000余笔,放款总额累计达2.8亿元。
随着我国城镇化的不断推进,近年来农村土地流转出现了诸多方式。其中,2012年吉林省开始试点的土地收益保证贷款具有鲜明的特色。目前,该省42个县市已经成立物权公司,22个地区已经开始放款,业务范围包括农户、家庭农场、合作社、农业产业化龙头企业,各金融机构总计放款7000余笔,放款总额累计达2.8亿元。
土地收益保证贷款是以农户土地的未来预期收益为保证,从而实现在金融机构成功贷款。具体做法是农户先将土地流转给政府设立的物权融资公司,再通过后者向金融机构申请贷款。第一步,申请贷款农户必须完成确权并取得土地承包经营权证,他们与物权公司签订土地流转合同,同意将其土地承包经营权转让给物权融资公司;第二步,物权公司充当贷款担保人。由物权公司向金融机构出具对农民贷款负连带责任的承诺函,农民正常归还金融机构借款后,物权公司与农民的土地流转合同自动解除;否则,物权公司将按合同约定土地承包经营权另行发包,款项归还金融机构。贷款额度则小于等于土地未来5年内的预期收益评估价值的70%。
土地收益保证贷款不仅仅是一个贷款新品种,这一模式实际上已经蕴含了土地金融的基本思想,贷款担保的标的是已确权的农民承包地,物权公司充当了双重角色—贷款担保人与准土地银行。物权公司完全是公益性机构,农民的权益能得到很好保障。这一模式不仅将农民的土地“动产化”,促进了土地流转的证券化,还有利于规模经营与农业现代化的发展。具有手续简便、成本更低、风险可控、形式灵活等特点。即使农民不能按时归还贷款,土地被转包,仍旧有三分之一的土地作为口粮田,农民既不会失去土地,也不会失去基本生活保障。而且土地在转包期间,其获得的种粮补贴等仍属于农民。
据吉林金融办在该模式试点一周年提供的报告显示,吉林省登记在册的耕地面积约为6000万亩,还有近4000万亩册外地。按照耕种玉米的收入测算,每亩净收入约1000元,农村土地承包期限剩余15年,吉林省耕地的收入总额约为1.5万亿元,如果将其耕地面积1/3用作“口粮田”,拿出2/3即1万亿元的未来收益用于证券化即“保证贷款”,每年最大融资额近700亿元。金融机构如果按70%发放贷款,则农民每年可融资约490亿元,如用三年到五年的收益保证则可融资1470亿—2450亿元,上限已接近吉林省现阶段涉农贷款2600亿元的余额。
显然,这一测算太过理想化了,农业收益毕竟不同于高速公路收费,其投资期限长、收益薄且很不稳定。农地贷款最长不超过5年,看似不短,其实对于农业行业而言,更需要10年以上的贷款,唯其如此,农户才有长期投资土地并保护地力的愿望。然而这种超长期贷款显然是目前商业银行所不能为的。即便是目前的贷款期限,传统银行也面临诸多风险:第一,贷款额最高不超过未来一定期限承包地的预期收益的70%,这一比例有些偏高。首先,受天气等因素的影响,未来收益现金流极不稳定,其次,证券化标的资产不是土地本身,而只是土地的承包权,我们可以把它视作一定时间内承包人的专有耕种权,即“佃耕”权。显然,“佃耕”权的证券化未来存在一定的纠纷与法律风险,其标的资产即全省承包地的平均剩余期限只有15年。因此,为控制风险,贷款比例以50%为宜。
总之,吉林模式是在我国现有法律法规下土地金融的有益尝试。为使其更具稳定性与可操作性。在试点工作积累一定经验后,地方政府应着手组建区域性与省级土地银行,发行土地债券,筹集长期资金,做大农业产业。
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