国外如何“以房养老” 子女还清贷款后还可继承

 　　明日就是“重阳节”，让老人能拥有一个幸福的晚年是政府、家庭和社会的共同责任。9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”这17个字最为引人注目。

　　事实上，“反向贷款”的模式在上世纪80年代已经在美国出现。目前世界上不少国家有此政策，但是也有很多国家仍在观望中。

　　美国 “倒按揭”推行多年“门槛低”

　　“如果你年满62周岁，并且拥有自己的住房……为什么不将房子资产变成现钱呢?”、“很多老人空有大房子，却没有现金，可能面临突然的医疗支出、房屋修缮费用，怎么办?”在美国，从上世纪80年代开始，出现了政府主导的“反抵押贷款”项目，也就是“以房养老”。美国人养老有多种方式，“反抵押贷款”只是其中一种。

　　20多年来数十万人参加

　　在一些受访对象的印象中，美国人养老有多种选择，纯粹靠“以房养老”的现象虽然有，但是并不算多。

　　美国人退休能拿多少钱呢?美国的养老保险制度有“三条腿”，“第一条腿”是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例。“第二条腿”是雇主计划，相当于我国的企业年金，最著名的是401K计划，社会平均替代率也是40%;“最后一条腿”是商业养老保险。

　　61岁的美国人安东尼给出了一个大概的数字：基本养老保险最低标准是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美国老人并不仅靠基本的社保金过活，同时还会拥有企业年金和一些存款。

　　在美国，利用房产养老，也是一种比较普及的方式，其中较有特点的一种是“住房反向抵押贷款”，可以简单地理解为“以房养老”。

　　这种项目由美国政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。据统计，截止到2010年5月，参与者已有49万人。

　　62岁以上有房老人够条件

　　美国的这种“住房反向抵押贷款”(HECM)出现于上世纪80年代中期，目标人群是62岁以上的老人。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部(HUD)和联邦住房管理局(FHA)主导。

　　通俗来讲，与普通的按揭买房，按月付给银行利息归还贷款的方式相反，参加HECM的老人，是将自己的房屋抵押给HUD，相关金融机构为此付给老人一定金额的现金，也就是贷款。等到老人故去之后，房屋收归HUD所有，并由其变卖房屋清偿贷款。

　　申请HECM的老人需要符合几项基本的条件，“门槛”并不算高：首先，要求年满62岁以上的单身老人或夫妇;拥有一套已经还清贷款或者所欠贷款数额不多的自住房(依靠反向贷款获得的现金可以还清贷款)。

　　在实际操作中，负责放款的是各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。

　　这一项目对申请者用来抵押的住房几乎没有限制。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价。

　　按照规定，申请人最多可获得的贷款，肯定少于房屋的评估价或者销售价格，绝大部分情况不超过62.55万美元。当事人无须为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。

　　20万房产能发一半贷款

　　那么，一般情况下，老人能够依靠反向贷款拿到多少钱呢?这要根据当时的利率、房屋估值、地理位置、老人的年龄等因素来综合评定。如果是夫妻申请，则以年龄较小的一方的年龄为准。

　　老人在申请反向贷款前，按照要求必需免费获取讲解资料，或者以较低的价格聘用反向贷款顾问，明确了解这一项目的含义。顾问会为老人估算相对准确的贷款金额，或者老人们可以自行在网上用“反向贷款计算器”估算。

　　在官方的宣传资料中，以拥有20万美元价值房屋的3个家庭为例，具体地讲明了反向贷款的用途和金额。但是，每一个申请的具体情况仍然有所不同。

　　63岁的比尔·史密斯退休后，仍然要为自己的房子偿还小部分贷款。按照63岁的年龄标准，史密斯获得11.5万美元的反向贷款，他拿这些钱再来偿还自己的房屋贷款。

　　乔·安德森和利兹·安德森夫妇分别有75岁和73岁。二人在退休后买下了一栋两层别墅。最近，乔患上了轻微的心脏病，爬楼梯很不方便。于是，他们申请了HECM一个较低手续费的储蓄贷款项目。根据利兹的年龄，二人得到10.5万美元的反向贷款。他们用2万美元安装了一个电梯，又把房子做了一些修缮，剩下的8.5万美元存下来以备将来使用。

　　80岁的梅尔芭·乔尼斯终生都住在小镇里，她知道自己可以靠亲友的照顾生活，但是因为花光了所有的退休基金，她对生活仍然有些担心。她从HECM标准贷款项目中获得了13.4万美元贷款。她选择了按月领取贷款的项目，每月能够拿到925美元的“贷款退休金”。

　　子女还清贷款后还可继承

　　在HECM项目中，有一项强制条件是申请者必须住在这套房屋中。

　　老人在世时，可以一直住在房子里。如果老人搬出，则需要还清反向贷款。

　　如果老人去世，房屋则收归HUD所有，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。

　　如果老人的子女希望继承房产，则要还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。

　　除了子女继承的问题，这一项目推行多年来，也产生了一些问题，最主要的是利率太高。与其他贷款方式相比，这种模式的利率较高。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外，房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。

　　另外，这一项目往往需要政府补贴大量费用，总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施，宣布要加强对申请者的资格审查。

　　卖房住高档养老院也是选择

　　由于“倒按揭”的养老计划同样存在一些问题，许多美国老人选择将房子卖掉，觉得直接获取大批现金更为实在。在一些高档而昂贵的养老院，许多老人都是卖了房子才得以入住。

　　在美国居住多年的华人小川曾经去过家门口的高档养老院参观。她介绍说：“我家附近的养老院很高级，全美连锁，设施特别好，能够为老人提供非常贴心而周到的各种服务和陪护。价格当然很贵，而且要求一次性付清，这笔钱差不多能买一所房子。很多老人用卖房子的钱住进去，一直到去世。”

　　美国也有很多老人将自己的大房子出租，或者卖掉大房子，再换一个小房子，贴补家用，过上更为舒适的晚年。

　　新加坡

　　组屋出租需申请 一成老人愿出租

　　几十年来，新加坡政府通过大兴组屋(相当于“经济适用房”)和“居者有其屋”政策，令大批低收入群体有了自己的住房。

　　在新加坡，老年人被称为“乐龄人”。如何解决低收入者的养老问题，一直是新加坡政府的难题。为此，近几年新加坡政府实行了数项利用老年人组屋(相当于经济适用房)房产养老的措施。但是，对于美国式的“反向抵押贷款”政策，新加坡政府仍在观望。

　　房屋套现主要有三种方式

　　新加坡的“组屋”政策非常有名。上世纪60年代，新加坡成立建屋发展局后，建造了很多公共组屋(相当于经济适用房)，比商业私人住宅便宜许多，供低收入人群居住。后来，政府实行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入人群购买组屋。如今，组屋已成为新加坡住房市场的主体，87%的人住在其中。

　　目前，新加坡老年人要利用所拥有的组屋换取收入，有三种主要方式：

　　新加坡政府允许老年人将自己的组屋整间出租，或者出租其中的房间。不过，这需要向政府申请，否则将面临罚款。

　　新加坡政府在2009年和2012年初先后出台了两项措施，旨在帮助低收入的老年人解决“有房产，没现金”的窘境。前者是屋契回购计划，后者是乐龄安居花红。

　　只有一成老人愿意出租房屋

　　但是，这三种政策，都没有获得非常热烈的反响，反映出亚洲老年人的各种顾虑。

　　近日，新加坡国家发展部公布了最新数据：新加坡共有约25.4万名年满55岁的组屋屋主，占屋主总数的30%，其中近八成已付清贷款。在这些老年屋主当中，把整间房子租出去的人有1.35万人，出租房间的人则有1.24万人。

　　根据这项数据显示，新加坡老年组屋屋主中，出租房屋的仅占总数的一成。

　　据新加坡媒体报道，新加坡租房的收入很可观。一个房间的月租平均是600元，两居室的月租大约为1480元，三居室约为2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金则为2450元。

　　为何很多人不愿意出租组屋呢?新加坡国家发展部对1243名年长屋主进行调查发现，在548名不肯出租房子的受访者中，约一半觉得与陌生人同住会失去隐私;有两成的人对有陌生人入住自己的家感到不安，他们担心贵重物品会被窃走;另有约22%的人因为有子女供养、有足够积蓄或还在工作，无须出租房子。

　　“回购”和“花红”双双遇冷

　　2009年新加坡政府推出的“屋契回购计划”同样遭遇尴尬。自2009年至今，只有不到500名申请者。

　　今年2月，新加坡政府对这一计划做了改进，将原本的1万元政府津贴提高一倍到2万元。其中1万5000元是现金，另外5000元会拨入公积金户头。

　　虽然“屋契回购计划”修改后，申请人数有所增多，但是很多新加坡老年人顾虑的是该计划的30年期限——计划规定组屋屋主在售房给政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此担心，30年后自己会无家可归，真正的老无所依。许多新加坡专家也呼吁，政府取消30年的限制。

　　至于去年开始实施的乐龄安居花红，其初衷是鼓励老人卖掉现有大型组屋，搬到三居室或更小的组屋中以领取花红的计划。从去年开始实施，迄今申请者只有23个，13个已获得批准，其余10个还在处理中。

　　乐龄安居花红遇冷，与一开始政策的不合理性不无关系。去年开始实施时，政府规定申请者大屋换小屋所得的收益，要优先补充公积金退休账户。这让很多需要现金贴补生活的老年人望而却步。

　　据新加坡媒体报道，目前新加坡公积金最低存款额为13.9万元，如果是一对老夫妻，总数就是27.8万元。如果悉数填补，大屋换小后所得的现款可能微不足道，因此政府所给的2万元花红也失去了魅力。根据今年修订的计划，屋主只需用净收益中的6万元填补公积金退休户头，剩余部分可全数提取现金。

　　小型乐龄公寓受欢迎

　　另外，新加坡政府为了解决低收入老人的养老问题，也在兴建小型乐龄公寓。据新加坡媒体报道，虽然老年人也有担心居住年限的问题，但是这一举措相对受欢迎。因为很多老人不愿意领取乐龄安居花红的另外一个原因，是不愿意搬离熟悉的环境。如果能够在熟悉的社区中找到小型公寓，可能会令老人们更加安心。

　　屋契回购计划和乐龄安居花红计划的用意虽好，但是也有专家提出，这些计划的细节和条款过于复杂，让人难以理解。

　　对于在一些国家实行的“反向按揭房产贷款”，虽然民间一些商业机构曾经试行，但是效果不好，新加坡政府对此还在观望。一些新加坡学者提出借鉴他国相关经验，新加坡媒体对亚洲国家推行“反向按揭”的风吹草动也相当关注。

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