十月福州楼市低调开局 贷款收紧冷了楼市？

 　　这个国庆黄金周，福州楼市各式各样的活动可谓热闹非凡。然而从成交数据看，长假7天，不管是五城区还是闽侯区域，成交量并没有出现大幅上涨的现象。可以说进入第四季度，10月楼市的开局可谓冷清。业内人士称，在“金九银十”成交数据不甚理想的状况下，不少开发商已经开始全力备战第四季度，楼市即将拉开年底收官之战的序幕，同时也引发了各方关注。

　　市场：黄金周活动不断购房者“看得多买得少”

　　一般来说，国庆黄金周是楼市销售最旺时段，从以往看，商品房营销中心都是人气异常的旺，房屋就像“皇帝的女儿”人抢人爱。抢购商品房有种种动机：有的是为了保值;有的是结婚急需;有的是以往等待吃够了亏，抱着决不错失良机的心态。因而这么多年，假期不仅成了旅游的黄金周，也成了开发商卖房、购房者买房的黄金周，看房、购房成了假日的一道风景。

　　可是今年“十一”黄金周，福州楼市却呈现出“活动热，购房淡”的另类现象。

　　自从迈入“金九”以来，开发商的活动就未曾停歇。从明星助阵到中秋博饼，再到黄金周的亲子嘉年华，活动热度一波热过一波。然而，福州楼市“金九”不“金”，不免让开发商大失所望。国庆是“银十”的开始，开发商更是积极备战。据不完全统计，国庆期间各大楼盘的营销活动多达19个，呈现一派热闹场面。

　　比如，10月1日-3日三盛国际公园开展了“环球飞车”第3季互动嘉年华，融信白宫在国庆黄金周期间举办了迪士尼欢乐嘉年华主题活动，世茂上游墅从10月1日-7日持续举行国庆恐龙展活动，而10月1日-4日三江城则轰轰烈烈地秀起了“魔幻三江悦享国庆”巡展。

　　但这一切并没有换来火爆的成交量。

　　“各大售楼部举办的活动挺多的，吸引的人也不少，但是成交量确实不大。”信通集团开发策划经理林安阳认为，人们还是普遍以观望为主，“看得多，买得少。”

　　立丹行福州区总经理林晨曦则告诉记者，从销售现场情况看，国庆的整体市场表现较为平稳，确实没有太大的亮点，楼盘来电来访情况与平时差不多，有小幅增加，国庆期间的各楼盘销售情况也算比较平稳，虽整体并未出现极为火爆的热销场面，但也有一些选择在黄金周期间加推新房源、举办促销活动的楼盘取得了相对较好的销售业绩，没有表现出明显下滑的冷清态势。

　　分析：假期旅游热购房者堵在高速路上

　　分析此次“十一”黄金周成交相对平淡的原因，业内人士坦言，这与黄金周的旅游热密切相关。

　　林晨曦表示，历年国庆长假的一、二手房签约量均低于平时工作日成交量，高速公路塞车，购房者堵在路上，看房的人更是相对少了。

　　“火在景点，而不是楼市。”深圳万睿策略总监叶浩伟告诉记者，国庆期间，福州不少楼盘都举行了精彩纷呈的营销活动。虽然现场人气较旺，但实际成交都不理想。”

　　那么出游热是否真的影响了楼市?记者在走访福州部分楼盘时发现确实如此。鼓楼区某楼盘置业顾问梁小姐说：“本来国庆前约好客户洽谈，可是他一听到高速免费，就打电话问我，国庆有没有促销，没有的话就回老家了。”

　　虽然不少业内人士表示假日旅游拖累了楼市，但也有业内人士表达不同看法。思锐营销副总经理李辉说：“会有一定影响，但不是绝对的，也要看项目的受众，如果是以外地人为主的，的确会有影响，大家都要回老家过节。如果是以福州本地人为主的，假日旅游也许对项目销售影响并不大。”

　　政策不放松贷款收紧冷了楼市

　　李辉认为，假日出游、优惠减少固然是国庆楼市遇冷的因素，但是最根本的还是政策继续从严，特别是银行贷款进一步收紧，让部分市民只能“望梅止渴”。

　　“房地产市场还对金融具有很强的敏感性，而当前正向全国蔓延的房贷利率收紧也造成了楼市的短暂降温。”林安阳告诉记者，7、8月份以来，银行贷款政策不断收紧，贷款难也是影响成交量的一个重要原因。目前不少银行都已取消了首套房贷的利率优惠，部分银行甚至暂停发放房贷。而一些仍在办理房贷的银行，审批时间则普遍由一个月以内延长至两三个月甚至更久。

　　“银行贷款收紧加重了许多潜在购房者的观望态度，一些投资客或是改善型需求的客户在申请贷款时卡壳，只好无奈选择观望。”林安阳如是说。

　　产品结构不均衡高端改善户型多

　　“还有一个不能忽视的原因，国庆期间，福州在售产品多以高端的改善型住房为主，部分刚需客群没有能力消费这样的产品。”叶浩伟紧接着解释，“目前楼市呈现这样的状态：面积小、总价便宜的楼盘往往一上市就被刚需热抢，定位高端、面积较大的改善型楼盘却成为最难消化的骨头。”

　　林晨曦对此观点表示赞同，他认为，国庆黄金周期间，市区刚需产品推量小，产品结构多以高端改善型为主，销售速度相对较慢。这也是黄金周签约量减少的一个原因。同时，今年在国庆假期新开盘的项目比较少，对购房者来说，没有新鲜感。但是，一些新亮相的楼盘，仍然销量很好,开盘当天几乎售罄，而这些数据备案有一定的滞后性，将在节后有一定的体现。

　　后市：营销归位开发商蓄势待发

　　进入第四季度的楼市即将展开年底收官之战，观望风起，营销归位。“十一”前后地产广告铺天盖地，各大小媒体、路牌广告、宣传单齐齐出动;假日期间售楼短信满天飞，大有盖过祝福短信之势;售楼部感恩回馈活动、寻宝活动更是如火如荼……

　　林晨曦认为，随着第四季度众多新盘的上市，市场供应急剧增加，未来竞争会更加激烈，目前也出现了一些楼盘通过低起价、低单价、低首付的价格策略吸引客户，制造人气，促进销售，至于第四季度是否会出现降价销售或打折，我们觉得有这种可能性，因为市场供应大幅增加，在客户相对有限的情况下，不排除部分企业和楼盘为完成年度业绩，或因为资金压力采用一定的降价打折方式来促进销售。

　　“下半年楼市一定会异常热闹。”李辉告诉记者，黄金周后，市区及闽侯的楼市随着市场供应的增加，众多新盘的上市，预计成交量会有明显的回升，市场整体价格则还是比较平稳。

　　“虽然不排除某些楼盘因为要冲击任务量而适当下调房价的可能，但大幅降价恐怕很难实现。牺牲利润‘以价换量’的激进方式可能不会再出现，小幅度、阶段性的促销，既保证成交量，又保持价格平稳的市场策略很可能成为主流。”叶浩伟告诉记者。

　　信贷问题后市最大变量

　　在关于后市的预判上，几位业内人士表示了一致的观点：房地产调控已经成为常态，预计今年福州楼市将以平稳为主。

　　“从目前整体市场来看，福州的供应量在10月份长假后可能有一个急剧增加的过程。”林安阳认为，信贷依然是影响楼市房价的最关键因素，如果第四季度信贷不出现放松，可以预料成交量将维持平稳，而一旦再现信贷松动，市场难免再有上涨。

　　“信贷是一大变量，还要看政策是否会有所调整。”李辉表示，近期各地楼市还是呈现了成交火爆、价格持续走高的现象。下一步，国家还将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施的实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。

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